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不動產知識

4大措施管制土建融	2015/09/30發佈
土銀未來將朝四大面向進行土建融風控。目前兼代土銀董事長的財政部次長吳當傑指出，由於房市正從高點反轉，且房地合一課稅之後，投資客縮手將使交易量進而減縮，因此土銀已準備對土建融案採取四大風控措施。這四大風控措施亦可說是土銀的四大選案標準，符合其中任一項者，土銀將避免承作，包括：1.建商財資力較弱；2.建案區位地段較偏僻；3.空屋率較高的地區；4.產品型態銷售不易。吳當傑同時指出，除此之外，土銀還依照各區縣市別，以及建商集團別等分類，訂定警示、限制比率等兩大門檻，分兩階段來進行土建融業務的總量控管。吳當傑也引述土銀最近完成的房貸壓力測試結果指出，土銀目前的房貸部位的備抵呆帳提存率已超過1.5％，而土銀此次壓力測試結果顯示，即使房價下跌3成，土銀的損失率亦僅0.73％，亦即現有的提存完全能承受上述壓力測試的潛在損失金額，顯見土銀房貸業務的抗壓性。吳當傑並分析，房地合一稅明年初正式上路之前，會有一波避稅搶交易潮，但當房地合一稅正式上路之後，由於投資客會縮手，因此房市交易量會萎縮：「但這是正面的，因為能有效打擊房市的投機炒作，改善房市泡沫化問題！」吳當傑進而指出，土銀一直都以自住房貸為主，即使房市交易量下降，土銀也撐得住。對於土建融業務，除了上述的選案四大條件之外，吳當傑也針對土地閒置問題表示，這一方面會從嚴控管，除了要求借款人書面承諾必須1年內動工興建之外：「貸放後至少每2個月赴實地勘查一次」，以確實了解動工情況，進而掌握興建計畫的執行，甚至後續的銷售概況，倘若土地買了一年之後，還沒有取得建照或動工，土銀在每次審核展延動工期限時，均會評估是否收回部分本金或調高承作利率。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

4大措施管制土建融

2015/09/30發佈

土銀未來將朝四大面向進行土建融風控。目前兼代土銀董事長的財政部次長吳當傑指出，由於房市正從高點反轉，且房地合一課稅之後，投資客縮手將使交易量進而減縮，因此土銀已準備對土建融案採取四大風控措施。
這四大風控措施亦可說是土銀的四大選案標準，符合其中任一項者，土銀將避免承作，包括：1.建商財資力較弱；2.建案區位地段較偏僻；3.空屋率較高的地區；4.產品型態銷售不易。吳當傑同時指出，除此之外，土銀還依照各區縣市別，以及建商集團別等分類，訂定警示、限制比率等兩大門檻，分兩階段來進行土建融業務的總量控管。
吳當傑也引述土銀最近完成的房貸壓力測試結果指出，土銀目前的房貸部位的備抵呆帳提存率已超過1.5％，而土銀此次壓力測試結果顯示，即使房價下跌3成，土銀的損失率亦僅0.73％，亦即現有的提存完全能承受上述壓力測試的潛在損失金額，顯見土銀房貸業務的抗壓性。
吳當傑並分析，房地合一稅明年初正式上路之前，會有一波避稅搶交易潮，但當房地合一稅正式上路之後，由於投資客會縮手，因此房市交易量會萎縮：「但這是正面的，因為能有效打擊房市的投機炒作，改善房市泡沫化問題！」吳當傑進而指出，土銀一直都以自住房貸為主，即使房市交易量下降，土銀也撐得住。
對於土建融業務，除了上述的選案四大條件之外，吳當傑也針對土地閒置問題表示，這一方面會從嚴控管，除了要求借款人書面承諾必須1年內動工興建之外：「貸放後至少每2個月赴實地勘查一次」，以確實了解動工情況，進而掌握興建計畫的執行，甚至後續的銷售概況，倘若土地買了一年之後，還沒有取得建照或動工，土銀在每次審核展延動工期限時，均會評估是否收回部分本金或調高承作利率。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

指標案開價驚呆了買方認知價再降	2015/09/30發佈
央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

指標案開價驚呆了買方認知價再降

2015/09/30發佈

央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。

不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。

事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。

尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。

這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。

此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。

稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。

如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。

以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

寬限期過沒錢繳安心成家變安葬全家！	2015/09/30發佈
現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了意味只看屋不出價，使近期房市交易量一瀉千里。面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴所有低自備方案都會面臨此問題，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

寬限期過沒錢繳安心成家變安葬全家！

2015/09/30發佈

現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了意味只看屋不出價，使近期房市交易量一瀉千里。

面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。

財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。

首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。

前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。

這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。

因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。

其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴所有低自備方案都會面臨此問題，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？

是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降新成屋囤房稅真的合理？	2015/09/30發佈
台北市有意調降囤房稅，消息一出引發喧然大波，甚至被學者批評「幫建商撐腰」，但卻有學者持相反意見，認為新成屋降一年囤房稅合理。而建商聲稱，房屋為建商的待售存貨，存貨被課稅實在不合理。到底北市降囤房稅有沒有道理？似乎仍欠缺公正討論。若從囤房稅原版本來看，對建商課徵囤房稅是包括預售屋、新成屋。當然推動該案的前副市長張金鶚認為，建商大可於預售時就開始賣，沒必要把房子囤到成屋才賣，所以課新成屋囤房稅合情合理。只不過張前副市長此論點有不少盲點。第一，如果對新成屋、預售屋有基本認識，就知道這兩種屬性大不相同。預售屋屬於房地產中的期貨，賣的是二、三年後的價格；而新成屋是現貨，賣的是當下的價格。因此，預售屋的價格往往比新成屋還貴，據住展資料庫顯示，台北市預售屋價格平均比新成屋貴一成左右。其次，預售屋付款較輕鬆，而買新成屋一口氣就得拿出三成自備款，所以預售屋有較大的投機炒作空間，但買新成屋的大部份是自住客，並非投資客。所以，柯市長才會說「鼓勵市民買新成屋」，言下也是「鼓勵建商推新成屋」，就是要降低炒作性質。但張金鶚版的囤房稅，對卻炒作性質低的新成屋建案課高稅率的囤房稅，這似乎不合理。其二，預售屋並不屬於實際房屋，而是屬於「權利」，沒有實品就不會被課到囤房稅，但新成屋卻要被課稅。弔詭的事出現了，炒作性質高的預售屋不會被課到半毛稅，但炒作性質低的新成屋卻要繳重稅，這是什麼邏輯？張金鶚更說，建商的新建案大可以在預售就開始賣。難道，強調居住正義的張教授是鼓勵建商推預售屋，增加炒作空間？還是張金鶚另有打算？這一點確實值得深入討論。其三，原版囤房稅只看到預售屋市場，沒看到新成屋市場。要曉得一件事，「不是所有人都能接受預售屋」，這是相當重要的事情。住展房屋網企研室不禁要問，若所有建商都為了避稅改推預售屋，那想買新成屋的人怎麼辦？難道要被逼著去買預售，再進一步推高預售屋價格嗎？況且，有極少數的台北建商，從過去到現在都主推新成屋建案，因為他們主攻的就是想買新成屋的客戶，但囤房稅卻拿他們開刀。其四，房屋對建商來說，確實屬於存貨；存貨能不能課稅，或許值得討論。若是有囤積的情況，那課稅無可厚非，至於稅率該定多少，更應多加討論，而不是打蛇隨棍上，現在社會風氣反建商，大漲建商的稅就是公平正義。或許，對於北市降囤房稅這件事，可討論的面向還很多。只是現在氛圍已缺乏理性討論空間，只是一味找建商出氣，反失去公平課稅的意義。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降新成屋囤房稅真的合理？

2015/09/30發佈

台北市有意調降囤房稅，消息一出引發喧然大波，甚至被學者批評「幫建商撐腰」，但卻有學者持相反意見，認為新成屋降一年囤房稅合理。而建商聲稱，房屋為建商的待售存貨，存貨被課稅實在不合理。到底北市降囤房稅有沒有道理？似乎仍欠缺公正討論。

若從囤房稅原版本來看，對建商課徵囤房稅是包括預售屋、新成屋。當然推動該案的前副市長張金鶚認為，建商大可於預售時就開始賣，沒必要把房子囤到成屋才賣，所以課新成屋囤房稅合情合理。

只不過張前副市長此論點有不少盲點。第一，如果對新成屋、預售屋有基本認識，就知道這兩種屬性大不相同。預售屋屬於房地產中的期貨，賣的是二、三年後的價格；而新成屋是現貨，賣的是當下的價格。

因此，預售屋的價格往往比新成屋還貴，據住展資料庫顯示，台北市預售屋價格平均比新成屋貴一成左右。其次，預售屋付款較輕鬆，而買新成屋一口氣就得拿出三成自備款，所以預售屋有較大的投機炒作空間，但買新成屋的大部份是自住客，並非投資客。

所以，柯市長才會說「鼓勵市民買新成屋」，言下也是「鼓勵建商推新成屋」，就是要降低炒作性質。但張金鶚版的囤房稅，對卻炒作性質低的新成屋建案課高稅率的囤房稅，這似乎不合理。

其二，預售屋並不屬於實際房屋，而是屬於「權利」，沒有實品就不會被課到囤房稅，但新成屋卻要被課稅。弔詭的事出現了，炒作性質高的預售屋不會被課到半毛稅，但炒作性質低的新成屋卻要繳重稅，這是什麼邏輯？

張金鶚更說，建商的新建案大可以在預售就開始賣。難道，強調居住正義的張教授是鼓勵建商推預售屋，增加炒作空間？還是張金鶚另有打算？這一點確實值得深入討論。

其三，原版囤房稅只看到預售屋市場，沒看到新成屋市場。要曉得一件事，「不是所有人都能接受預售屋」，這是相當重要的事情。

住展房屋網企研室不禁要問，若所有建商都為了避稅改推預售屋，那想買新成屋的人怎麼辦？難道要被逼著去買預售，再進一步推高預售屋價格嗎？況且，有極少數的台北建商，從過去到現在都主推新成屋建案，因為他們主攻的就是想買新成屋的客戶，但囤房稅卻拿他們開刀。

其四，房屋對建商來說，確實屬於存貨；存貨能不能課稅，或許值得討論。若是有囤積的情況，那課稅無可厚非，至於稅率該定多少，更應多加討論，而不是打蛇隨棍上，現在社會風氣反建商，大漲建商的稅就是公平正義。

或許，對於北市降囤房稅這件事，可討論的面向還很多。只是現在氛圍已缺乏理性討論空間，只是一味找建商出氣，反失去公平課稅的意義。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

警訊：首購族正逐漸消失中	2015/09/30發佈
應該是考量銷售期拉長，如果現在不推，接下來會遇到選舉，明年不確定性也很高；因此今年928檔期，業者又出現先推先贏的想法，不少新案都選在九到十月這段期間進場，而且多數個案都以一般二、三房產品為主力。不過，如果你以為業者規劃這種產品，是想鎖定一般首購族，或說這種二、三房產品還是首購族的最愛，那就真的大錯特錯了綜觀近期房市，住展房屋網企研室發現，看屋客稀少或只看不出價的情況，其實僅止於推案量較大的新興重劃區或高單價的台北市。新北市、桃竹地區等發展較成熟的地區，都還是有人看屋甚至詢價。再深入看，目前比較能賣的，如果以價格看，多是同區降價降得較多、較明顯的案例，這些產品格局，並非單純小坪數低總價物件如套房-1+1房，而是一般二、三房品項，原因在於購買的還是剛性需求者。以上情況代表的是，剛性需求仍在，只是價格認知上和賣方有相當落差，因此要不觀望，不然就是繼續砍價。但就住展房屋網企研室市調人員訪查所得，最近出來看，乃至購買這類二、三房產品的，可不是一般認知的首購族，反而是首次換屋者或退休族居多。這說明了一項事實：房價居高，民眾消費力卻原地踏步，首購族早就望屋興嘆，就算能力較強的換屋族，也得退而求其次、屈就小宅。最近包含台北市及新北市一線區，都出現這樣的情況。由此可見，首購族大概已從北台灣新案市場中消失，稍有能力者，只能考慮二手物件，或暫採租賃、與家人同住；房仲業調查指出近期看屋客減少，但首購客比例增加，便是基於相同的理由。然而這還是現況，展望未來，人口紅利轉負、青壯人口快速減少，長期而言，首購族遲早變成房市的稀有動物，甚至瀕臨絕種；長此以往，也不會有什麼首換族了。以上趨勢發展，恐怕不是只靠價格修正就能解決；住展房屋網企研室認為，必須經濟及產業基本面改善，同時搭配正確的住居政策及分配制度改革，讓年輕人消費力實質提升，弱勢者得到照護，才能迎接，甚至因應人口結構巨變對房市及整體社稷發展帶來的巨大衝擊。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

警訊：首購族正逐漸消失中

2015/09/30發佈

應該是考量銷售期拉長，如果現在不推，接下來會遇到選舉，明年不確定性也很高；因此今年928檔期，業者又出現先推先贏的想法，不少新案都選在九到十月這段期間進場，而且多數個案都以一般二、三房產品為主力。

不過，如果你以為業者規劃這種產品，是想鎖定一般首購族，或說這種二、三房產品還是首購族的最愛，那就真的大錯特錯了

綜觀近期房市，住展房屋網企研室發現，看屋客稀少或只看不出價的情況，其實僅止於推案量較大的新興重劃區或高單價的台北市。新北市、桃竹地區等發展較成熟的地區，都還是有人看屋甚至詢價。

再深入看，目前比較能賣的，如果以價格看，多是同區降價降得較多、較明顯的案例，這些產品格局，並非單純小坪數低總價物件如套房-1+1房，而是一般二、三房品項，原因在於購買的還是剛性需求者。以上情況代表的是，剛性需求仍在，只是價格認知上和賣方有相當落差，因此要不觀望，不然就是繼續砍價。

但就住展房屋網企研室市調人員訪查所得，最近出來看，乃至購買這類二、三房產品的，可不是一般認知的首購族，反而是首次換屋者或退休族居多。這說明了一項事實：房價居高，民眾消費力卻原地踏步，首購族早就望屋興嘆，就算能力較強的換屋族，也得退而求其次、屈就小宅。最近包含台北市及新北市一線區，都出現這樣的情況。

由此可見，首購族大概已從北台灣新案市場中消失，稍有能力者，只能考慮二手物件，或暫採租賃、與家人同住；房仲業調查指出近期看屋客減少，但首購客比例增加，便是基於相同的理由。

然而這還是現況，展望未來，人口紅利轉負、青壯人口快速減少，長期而言，首購族遲早變成房市的稀有動物，甚至瀕臨絕種；長此以往，也不會有什麼首換族了。

以上趨勢發展，恐怕不是只靠價格修正就能解決；住展房屋網企研室認為，必須經濟及產業基本面改善，同時搭配正確的住居政策及分配制度改革，讓年輕人消費力實質提升，弱勢者得到照護，才能迎接，甚至因應人口結構巨變對房市及整體社稷發展帶來的巨大衝擊。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

順應民意鹿野高台BOT案終止	2015/09/30發佈
台東縣鹿野高台以熱氣球、飛行傘聞名，從高空遍覽一望無際的草園風光，吸引觀光客趨之若鶩，然而花東縱谷國家風景區計畫將龍田飛行傘降落區佔地5公頃的大草原，以BOT招商方式興建度假村的開發案，經當地居民極力抗爭後，觀光局允諾將停止開發，也使當地民眾感謝觀光局能從善如流。花東縱谷國家風景區計畫原計畫將飛行傘降落區，以BOT方式興建度假村，遭到台東民眾發起聯署反對。立委劉櫂豪表示，在立法院提案要求觀光局停止開發後，觀光局和與會委員也都無異議通過。劉櫂豪強調，鹿野高台及龍田大草原為全台最佳的空域活動區域，而鹿野地區也已有22家旅館業者及商業市集，觀光局若能輔導既有的業者服務升級，並以低度開發方式做好飛行場地的管理維護，必能讓當地的空域活動及觀光產業得以永續經營。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

順應民意鹿野高台BOT案終止

2015/09/30發佈

台東縣鹿野高台以熱氣球、飛行傘聞名，從高空遍覽一望無際的草園風光，吸引觀光客趨之若鶩，然而花東縱谷國家風景區計畫將龍田飛行傘降落區佔地5公頃的大草原，以BOT招商方式興建度假村的開發案，經當地居民極力抗爭後，觀光局允諾將停止開發，也使當地民眾感謝觀光局能從善如流。

花東縱谷國家風景區計畫原計畫將飛行傘降落區，以BOT方式興建度假村，遭到台東民眾發起聯署反對。立委劉櫂豪表示，在立法院提案要求觀光局停止開發後，觀光局和與會委員也都無異議通過。

劉櫂豪強調，鹿野高台及龍田大草原為全台最佳的空域活動區域，而鹿野地區也已有22家旅館業者及商業市集，觀光局若能輔導既有的業者服務升級，並以低度開發方式做好飛行場地的管理維護，必能讓當地的空域活動及觀光產業得以永續經營。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

杜絕窄巷高樓新北嚴管容積移轉	2015/09/30發佈
新北市都委會日前修正容積移轉許可審查要點，未來容積移轉接受基地，除原本「最高上限30%」的限制，還加上須面臨8米以上巷道的規定，並以「積分評點」量化基地條件；另外，市府也將鼓勵申請人優先轉移公園、廣場等5項公設用地，預計明年7月上路。新北城鄉局副局長張溫德表示，新北市辦理容積移轉案件審查已有10年，過去只要送出基地符合規定，都核給最高上限30％的容積，導致「窄巷高樓」現象叢生，進而導致救災公安疑慮，因此未來將採「積分評點」方式，審查基地條件，條件越好則分數越高，期能解決過去移入的不確定性。張溫德強調，過去容積移轉都以道路用地居多，為鼓勵民眾優先轉移5大公設保留地。申請人只要取得部分土地所有權，即可納入送出容積計算，而其餘公設用地則需要完整地號土地所有權。城鄉局表示，新法預計於明年7月實施，審查流程也將由3階段改為2階段，讓業者有半年以上的法令適用緩衝期。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

杜絕窄巷高樓新北嚴管容積移轉

2015/09/30發佈

新北市都委會日前修正容積移轉許可審查要點，未來容積移轉接受基地，除原本「最高上限30%」的限制，還加上須面臨8米以上巷道的規定，並以「積分評點」量化基地條件；另外，市府也將鼓勵申請人優先轉移公園、廣場等5項公設用地，預計明年7月上路。

新北城鄉局副局長張溫德表示，新北市辦理容積移轉案件審查已有10年，過去只要送出基地符合規定，都核給最高上限30％的容積，導致「窄巷高樓」現象叢生，進而導致救災公安疑慮，因此未來將採「積分評點」方式，審查基地條件，條件越好則分數越高，期能解決過去移入的不確定性。

張溫德強調，過去容積移轉都以道路用地居多，為鼓勵民眾優先轉移5大公設保留地。申請人只要取得部分土地所有權，即可納入送出容積計算，而其餘公設用地則需要完整地號土地所有權。城鄉局表示，新法預計於明年7月實施，審查流程也將由3階段改為2階段，讓業者有半年以上的法令適用緩衝期。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大台北10年房價漲幅鬼城新莊漲最兇	2015/09/27發佈
房市歷經10年多頭，儘管面臨反轉之際，但房價早已讓人恨天高。根據市調機構統計近10年大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行，漲幅前2、3名分別是松山和中和區，而第1名竟是被外界戲稱為「鬼城」的新莊所摘下，每坪從1字頭躍升到5字頭。大台北10年房價漲幅　鬼城新莊漲最兇根據《住展雜誌》的統計，房價漲幅前5到2名，分別為信義區、大安區、中和區與松山區；10到6名是南港、中正、蘆洲、五股、三重，10年來漲幅為160.4％～168.2％不等。其中，蘆洲、五股與三重在2005年都是1字頭房價，但現在分別漲到4、3、5字頭。漲幅第1名的行政區，竟是由「鬼城」新莊摘冠！《住展雜誌》企研室經理何世昌分析，新莊有重大建設和政策加持，房價由上新莊一路漲到下新莊，近10年漲幅高達約225.7％，每坪從15萬變51萬，成為大台北最會漲的地區。永慶房屋新莊頭前直營店店長黃士哲表示，近年新莊副都心和頭前重劃區推案量激增，市場供給量過大，再加上房市轉冷，進而導致房價開始下修，從成交案例來看，今年房價約下跌10～15％。黃士哲認為，過去新莊房價「炒過頭」，但等到重劃區生活機能逐步到位後，房市可望回歸較平穩的狀態。而他也透露，儘管目前房市走空，但大多數屋主仍不願大幅讓價，「平盤出脫」的意願較高，賠售案例寥寥可數。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大台北10年房價漲幅鬼城新莊漲最兇

2015/09/27發佈

房市歷經10年多頭，儘管面臨反轉之際，但房價早已讓人恨天高。根據市調機構統計近10年大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行，漲幅前2、3名分別是松山和中和區，而第1名竟是被外界戲稱為「鬼城」的新莊所摘下，每坪從1字頭躍升到5字頭。
大台北10年房價漲幅　鬼城新莊漲最兇

根據《住展雜誌》的統計，房價漲幅前5到2名，分別為信義區、大安區、中和區與松山區；10到6名是南港、中正、蘆洲、五股、三重，10年來漲幅為160.4％～168.2％不等。其中，蘆洲、五股與三重在2005年都是1字頭房價，但現在分別漲到4、3、5字頭。
漲幅第1名的行政區，竟是由「鬼城」新莊摘冠！《住展雜誌》企研室經理何世昌分析，新莊有重大建設和政策加持，房價由上新莊一路漲到下新莊，近10年漲幅高達約225.7％，每坪從15萬變51萬，成為大台北最會漲的地區。
永慶房屋新莊頭前直營店店長黃士哲表示，近年新莊副都心和頭前重劃區推案量激增，市場供給量過大，再加上房市轉冷，進而導致房價開始下修，從成交案例來看，今年房價約下跌10～15％。
黃士哲認為，過去新莊房價「炒過頭」，但等到重劃區生活機能逐步到位後，房市可望回歸較平穩的狀態。而他也透露，儘管目前房市走空，但大多數屋主仍不願大幅讓價，「平盤出脫」的意願較高，賠售案例寥寥可數。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：央行降息無法逆轉房市	2015/09/27發佈
央行終結利率連16凍，決議降息半碼，對房市助益恐怕有限。台經院副研究員劉佩真表示，8月房市景氣表現不佳，買賣雙方對價格認知差距仍大，即便央行降息半碼，也無法逆轉房市持續向下的頹勢。台經院：央行降息　無法逆轉房市台經院25日公布8月營建業的營業氣候測驗點為80.60點，較7月修正後之79.35點微幅上揚1.25點，已連續3個月回升。台經院分析，主要是因為蘇迪勒颱風侵台，後續的道路搶修、下水道與滯洪池的興建，成為拉抬8月營建業測驗點的主因。儘管營建業指數持續上揚，但台經院副研究員劉佩真表示，8月份6都交易量較7月下滑16.8％，買賣雙方價格差距仍大，買方對於進場、出價意願保守，在雙方需要進行磨合的情況下，預估今年928檔期恐呈現「旺季不旺」的態勢。央行降息對房市帶來什麼影響？劉佩真指出，央行在上月無預警鬆綁房貸管制，加上調降囤房稅、降息半碼等行動，賣方會預期政府將進一步鬆綁房市，造成降價空間縮水。而對於買方而言，儘管購屋負擔下降，但現今房價仍高漲，降價不如預期，預料仍難以逆轉房市。近期不少建商都認為總統大選過後，新政府勢必會端出「牛肉」，讓房市改頭換面。劉佩真則認為，明年奢侈稅解禁後會出現一波龐大賣壓，以及資金不斷流向海外、重稅時代來臨等不利因素，房價修正恐怕還得維持個幾年。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：央行降息無法逆轉房市

2015/09/27發佈

央行終結利率連16凍，決議降息半碼，對房市助益恐怕有限。台經院副研究員劉佩真表示，8月房市景氣表現不佳，買賣雙方對價格認知差距仍大，即便央行降息半碼，也無法逆轉房市持續向下的頹勢。
台經院：央行降息　無法逆轉房市

台經院25日公布8月營建業的營業氣候測驗點為80.60點，較7月修正後之79.35點微幅上揚1.25點，已連續3個月回升。台經院分析，主要是因為蘇迪勒颱風侵台，後續的道路搶修、下水道與滯洪池的興建，成為拉抬8月營建業測驗點的主因。
儘管營建業指數持續上揚，但台經院副研究員劉佩真表示，8月份6都交易量較7月下滑16.8％，買賣雙方價格差距仍大，買方對於進場、出價意願保守，在雙方需要進行磨合的情況下，預估今年928檔期恐呈現「旺季不旺」的態勢。
央行降息對房市帶來什麼影響？劉佩真指出，央行在上月無預警鬆綁房貸管制，加上調降囤房稅、降息半碼等行動，賣方會預期政府將進一步鬆綁房市，造成降價空間縮水。而對於買方而言，儘管購屋負擔下降，但現今房價仍高漲，降價不如預期，預料仍難以逆轉房市。
近期不少建商都認為總統大選過後，新政府勢必會端出「牛肉」，讓房市改頭換面。劉佩真則認為，明年奢侈稅解禁後會出現一波龐大賣壓，以及資金不斷流向海外、重稅時代來臨等不利因素，房價修正恐怕還得維持個幾年。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

交通、土地、政策3優勢物流倉儲業集聚桃園	2015/09/27發佈
隨網購時代來臨，電商蓬勃發展之同時，物流成為現代交易不可或缺的一環，物流及倉儲土地逐漸成為熱門標的，其中以具備雙港優勢的桃園最熱，例如大園及觀音區都是國內大部分物流、倉儲業者的集中之處。交通、土地、政策3優勢　物流倉儲業集聚桃園信義全球資產經理王維宏分析，桃園具有台北港及桃園機場之雙港優勢，發展潛力佳，而且現在有促參法、推動大型物流中心設置計劃等政策作多，過去桃園合法倉儲設施的比例不到3成，近年來有成長的趨勢，再加上還有大型土地，且取得便宜，因此受到國內大型物流及倉儲業者的青睞。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，對大型物流及倉儲業者來說，運送成本是一大考量，桃園之所以吸引業者進駐，主要是因地利之便及交通優勢，桃園為距離雙北都會區最近的城市，而且也還有較大的腹地足以容納大型廠房。信義房屋不動產企研室曾敬德表示，桃園具交通、大型土地及土地價格便宜三大優勢，許多大型物流業者如國泰人壽&永聯物流、長榮國際儲運及慶洲物流等都集中在大園區，主因是離航空城近；另外像是好市多、全聯及美聯社等零售業者則集中在近西濱快速道路的觀音區，可銜接到台北港及基隆港。觀察土地行情，2015年桃園工業區每坪土地成交價以蘆竹每坪15~25萬元之間最貴；大園12~15萬次之；楊梅、觀音在12萬以下就有取得的機會，而最實惠的工業區土地則是在觀音區。王維宏說，對有興趣投入物流業的廠商來說，觀音區目前發展雖不如其他區域，但是緊鄰中壢、大園兩區，交通上距離差距不大，但與上述兩區相比投入之土地成本卻低上許多，是可以考慮的區域。至於業者目前進駐的狀況，國泰人壽為近期投入物流業中，規模最大的一個，旗下首波啟用的物流中心，已吸引國際知名品牌美商怡佳雅詩蘭黛集團、H&M、LG、Philips等品牌進駐，待大園「桃園現代化旗艦物流中心」完工啟用後，能依產業需求，量身訂做各類型特別專倉。然而慶洲物流則長期投資桃園，因應物流趨勢，依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心，計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心；大昌華嘉的物流中心，擁有18,000個托盤與20,000個庫存單位，每日處理量約50萬件；富邦媒體則耗資40億在大園開發物流中心。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

交通、土地、政策3優勢物流倉儲業集聚桃園

2015/09/27發佈

隨網購時代來臨，電商蓬勃發展之同時，物流成為現代交易不可或缺的一環，物流及倉儲土地逐漸成為熱門標的，其中以具備雙港優勢的桃園最熱，例如大園及觀音區都是國內大部分物流、倉儲業者的集中之處。
交通、土地、政策3優勢　物流倉儲業集聚桃園

信義全球資產經理王維宏分析，桃園具有台北港及桃園機場之雙港優勢，發展潛力佳，而且現在有促參法、推動大型物流中心設置計劃等政策作多，過去桃園合法倉儲設施的比例不到3成，近年來有成長的趨勢，再加上還有大型土地，且取得便宜，因此受到國內大型物流及倉儲業者的青睞。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，對大型物流及倉儲業者來說，運送成本是一大考量，桃園之所以吸引業者進駐，主要是因地利之便及交通優勢，桃園為距離雙北都會區最近的城市，而且也還有較大的腹地足以容納大型廠房。
信義房屋不動產企研室曾敬德表示，桃園具交通、大型土地及土地價格便宜三大優勢，許多大型物流業者如國泰人壽&永聯物流、長榮國際儲運及慶洲物流等都集中在大園區，主因是離航空城近；另外像是好市多、全聯及美聯社等零售業者則集中在近西濱快速道路的觀音區，可銜接到台北港及基隆港。
觀察土地行情，2015年桃園工業區每坪土地成交價以蘆竹每坪15~25萬元之間最貴；大園12~15萬次之；楊梅、觀音在12萬以下就有取得的機會，而最實惠的工業區土地則是在觀音區。
王維宏說，對有興趣投入物流業的廠商來說，觀音區目前發展雖不如其他區域，但是緊鄰中壢、大園兩區，交通上距離差距不大，但與上述兩區相比投入之土地成本卻低上許多，是可以考慮的區域。
至於業者目前進駐的狀況，國泰人壽為近期投入物流業中，規模最大的一個，旗下首波啟用的物流中心，已吸引國際知名品牌美商怡佳雅詩蘭黛集團、H&M、LG、Philips等品牌進駐，待大園「桃園現代化旗艦物流中心」完工啟用後，能依產業需求，量身訂做各類型特別專倉。
然而慶洲物流則長期投資桃園，因應物流趨勢，依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心，計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心；大昌華嘉的物流中心，擁有18,000個托盤與20,000個庫存單位，每日處理量約50萬件；富邦媒體則耗資40億在大園開發物流中心。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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