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購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價	2015/06/30發佈
隨著醫學技術發達，國人壽命逐年攀高，據內政部統計，自2003年到2013年間，過去10年國人平均壽命已從77.35歲提升至80.2歲。人口高齡化已成為不可忽視問題。21世紀不動產於5~6月期間進行養老退休宅購屋調查統計，發現近78％民眾針對未來退休生活已有選購退休宅意願，養兒防老觀念已過時，現代更流行「購屋養老」計畫。購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價年薪50萬元內佔60％，北市居不易 21世紀不動產針對25歲以上民眾進行問卷調查，時間從5月22日至6月5日，共計回收有效問卷1,988份。據調查結果發現，台灣人口老化加劇，雖目前處於高房價、薪資低調幅之社會環境，但仍有78％民眾有購買養老宅計畫。值得關注的是，調查對象內有60％民眾年薪低於50萬元，在普遍低薪的環境下，使得上班族想在退休後購買養老宅，勢必會是漫長的奮鬥之路。購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價國人傳統觀念，回歸故里、遠離塵囂是一般對於退休生活的描述，養老應到鄉下渡過清淨人生，但據統計發現，事實並非如此！國人最心儀的養老城鎮，有39％的民眾選擇台北市，即便北市房價居高不下，居住坪數相對擁擠，但因生活機能、交通便捷、醫療及福利政策等因素，使其成為養老城市首選。調查中也發現，有12％民眾會選擇生活步調相對緩慢，房價基期相對較低的台中市。而近日大批購屋族搶買的宜蘭、花東地區，僅排名第三，受到11％民眾青睞。21世紀不動產董事長王福漲分析，台灣已被列為已開發國家名單審核，國人已離不開便捷生活機能，退休後仍想居住在都會區的民眾急數成長，與過去到鄉村養老思維早已大不相同。優先選購低價小宅關於民眾想要購入退休養老宅的預算規劃，高達89％民眾偏向選購1,500萬元以下低總價物件，僅10％民眾預算在1,500~3,000萬元，僅有1％傾向購買3,000萬元以上高價住宅。以民眾最喜愛養老城市台北市為例，統計實價登錄資料顯示，2014年北市住宅成交量共1萬8,913筆，即便2014年市場萎靡，交易量創近年新低。但總價在1,500萬元以內之住宅，共成交達8,945筆，占總成交量47％，顯示出1,500萬元內低價宅是北市熱門搶手物件。王福漲分析，低價宅不只是首購族最愛，也成為退休族選購的主流產品，但1,500萬元物件在北市仍屬稀有。而關於民眾想購入的物件格局，以購買1~2房以及1+1、1+2房為大宗，約占55％，其次為3房及3+1房占比32％。至於想入手4房或4房以上的大坪數產品之民眾僅占13％，可見低總價小宅成為未來選購退休宅的主流。至於購入房型，第1名為華廈、再者為電梯大樓與別墅。欲購買華廈及電梯大樓民眾占比高達69％，可見電梯宅對於養老計畫重要程度。王福漲指出，在北市因房價基期高，多數購屋族退休時只能選擇小坪數低總價小宅。而社區如有規劃電梯或是專業物業管理的輕豪宅，將是未來購入主力。據內政部戶政司統計，2000至2015年，15年內全台平均家庭戶數人口已從3.3人減少為2.78人。在低出生率、與人口老化下，小家庭人口結構趨勢在未來會更加明顯。傳統觀念「養兒防老」已過時，現代年長者更加獨立，若能力許可更朝向「購屋養老」。首選醫院捷運宅嫌惡設施不能忍然而購入退休養老宅，民眾最重視的生活機能前5名分別為公園、醫院、捷運、量販店及傳統市場。公園向來是讓人心情放鬆，深受普遍購屋族喜愛生活機能，但民眾退休後對醫療及交通便捷性的重視程度也很高。至於民眾最無法接受養老宅有何瑕疵呢？第1名為周邊有嫌惡設施，其次為房屋漏水及通風採光不佳。顯示養老購屋族對房屋周邊環境將決定購買意願，對於未來居住安全及舒適性更加重視。新版不動產說明書將於10月1日上路，嫌惡設施項目也需列入。內政部地政司去年修正不動產說明書，擴大嫌惡設施解釋範圍，希望讓購屋資訊更為透明。除傳統嫌惡設施如變電所、殯儀館、焚化爐及聲色場所等，新增設如警察局、學校，以及傳統市場也可能成為新的嫌惡設施項目。王福漲表示，嫌惡設施認定標準較主觀，隨時代變遷，加分的生活機能也可能成為嫌惡設施。以傳統市場為例，現代上班族大多會選擇超市購物，傳統市場因衛生環境較為雜亂，恐成為列入嫌惡設施原因。王福漲分析，退休購屋養老是大多數人追求的理想生活，其思維隨著時代轉變，退休宅購屋傾向大轉變，民眾仍需提前做好理財規劃，才能夢想成真。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價

2015/06/30發佈

隨著醫學技術發達，國人壽命逐年攀高，據內政部統計，自2003年到2013年間，過去10年國人平均壽命已從77.35歲提升至80.2歲。人口高齡化已成為不可忽視問題。21世紀不動產於5~6月期間進行養老退休宅購屋調查統計，發現近78％民眾針對未來退休生活已有選購退休宅意願，養兒防老觀念已過時，現代更流行「購屋養老」計畫。
購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價

年薪50萬元內佔60％，北市居不易
21世紀不動產針對25歲以上民眾進行問卷調查，時間從5月22日至6月5日，共計回收有效問卷1,988份。據調查結果發現，台灣人口老化加劇，雖目前處於高房價、薪資低調幅之社會環境，但仍有78％民眾有購買養老宅計畫。值得關注的是，調查對象內有60％民眾年薪低於50萬元，在普遍低薪的環境下，使得上班族想在退休後購買養老宅，勢必會是漫長的奮鬥之路。
購屋養老！89％民眾選購1500萬以下低總價

國人傳統觀念，回歸故里、遠離塵囂是一般對於退休生活的描述，養老應到鄉下渡過清淨人生，但據統計發現，事實並非如此！國人最心儀的養老城鎮，有39％的民眾選擇台北市，即便北市房價居高不下，居住坪數相對擁擠，但因生活機能、交通便捷、醫療及福利政策等因素，使其成為養老城市首選。

調查中也發現，有12％民眾會選擇生活步調相對緩慢，房價基期相對較低的台中市。而近日大批購屋族搶買的宜蘭、花東地區，僅排名第三，受到11％民眾青睞。21世紀不動產董事長王福漲分析，台灣已被列為已開發國家名單審核，國人已離不開便捷生活機能，退休後仍想居住在都會區的民眾急數成長，與過去到鄉村養老思維早已大不相同。
優先選購低價小宅
關於民眾想要購入退休養老宅的預算規劃，高達89％民眾偏向選購1,500萬元以下低總價物件，僅10％民眾預算在1,500~3,000萬元，僅有1％傾向購買3,000萬元以上高價住宅。

以民眾最喜愛養老城市台北市為例，統計實價登錄資料顯示，2014年北市住宅成交量共1萬8,913筆，即便2014年市場萎靡，交易量創近年新低。但總價在1,500萬元以內之住宅，共成交達8,945筆，占總成交量47％，顯示出1,500萬元內低價宅是北市熱門搶手物件。王福漲分析，低價宅不只是首購族最愛，也成為退休族選購的主流產品，但1,500萬元物件在北市仍屬稀有。

而關於民眾想購入的物件格局，以購買1~2房以及1+1、1+2房為大宗，約占55％，其次為3房及3+1房占比32％。至於想入手4房或4房以上的大坪數產品之民眾僅占13％，可見低總價小宅成為未來選購退休宅的主流。至於購入房型，第1名為華廈、再者為電梯大樓與別墅。欲購買華廈及電梯大樓民眾占比高達69％，可見電梯宅對於養老計畫重要程度。

王福漲指出，在北市因房價基期高，多數購屋族退休時只能選擇小坪數低總價小宅。而社區如有規劃電梯或是專業物業管理的輕豪宅，將是未來購入主力。據內政部戶政司統計，2000至2015年，15年內全台平均家庭戶數人口已從3.3人減少為2.78人。在低出生率、與人口老化下，小家庭人口結構趨勢在未來會更加明顯。傳統觀念「養兒防老」已過時，現代年長者更加獨立，若能力許可更朝向「購屋養老」。
首選醫院捷運宅嫌惡設施不能忍
然而購入退休養老宅，民眾最重視的生活機能前5名分別為公園、醫院、捷運、量販店及傳統市場。公園向來是讓人心情放鬆，深受普遍購屋族喜愛生活機能，但民眾退休後對醫療及交通便捷性的重視程度也很高。

至於民眾最無法接受養老宅有何瑕疵呢？第1名為周邊有嫌惡設施，其次為房屋漏水及通風採光不佳。顯示養老購屋族對房屋周邊環境將決定購買意願，對於未來居住安全及舒適性更加重視。

新版不動產說明書將於10月1日上路，嫌惡設施項目也需列入。內政部地政司去年修正不動產說明書，擴大嫌惡設施解釋範圍，希望讓購屋資訊更為透明。除傳統嫌惡設施如變電所、殯儀館、焚化爐及聲色場所等，新增設如警察局、學校，以及傳統市場也可能成為新的嫌惡設施項目。

王福漲表示，嫌惡設施認定標準較主觀，隨時代變遷，加分的生活機能也可能成為嫌惡設施。以傳統市場為例，現代上班族大多會選擇超市購物，傳統市場因衛生環境較為雜亂，恐成為列入嫌惡設施原因。王福漲分析，退休購屋養老是大多數人追求的理想生活，其思維隨著時代轉變，退休宅購屋傾向大轉變，民眾仍需提前做好理財規劃，才能夢想成真。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

宜蘭3「農舍」銷售案，遭地方政府關切	2015/06/30發佈
坊間有不動產開發商將非都市甲種建築用地與毗連農牧用地共同規劃推出預售屋建案，毗鄰農牧用地規劃成田園景觀並廣告銷售，為避免有誤導購屋者認為合法使用，造成日後買賣糾紛，宜蘭縣政府消保官與農業處、建設處及地政處聯合抽查壯圍鄉建案「也趣」、三星鄉建案「千江悅」及冬山鄉建案「文化賞」，抽查結果三建案建築基地均為甲種建築用地，但廣告將毗連農牧用地共同規劃社區使用空間，規劃花園、景觀池、步道及停車空間等，不符農牧用地使用。根據消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，不動產開發商廣告上所規劃之公共設施應於日後完成建設一併移轉購屋者。又農業相關法令規定，農牧用地應作農業使用不得作非農業使用，違反者將依法處行為人或土地所有權人罰鍰及回復原狀之處分。上開預售屋建案，不論不動產開發商依廣告公共空間完成施作或不施作，均對購屋消費者之權利造成極大影響。冬山鄉建案「文化賞」建案，土地預定買賣合約書，以附件方式訂定個別磋商條款：「同意由賣方取得使用執照將農牧用地原規劃私設道路及部分空地，變更使用用途。…部份設施之施作與建築及農地農用相關法規有所牴觸，日後為建管或農政單位以違規使用由拆除或罰款者，賣方不負回復及繳交罰款之義務」顯然不動產開發商已知部分設施會涉違反建築或農業相關規定，並將責任移轉購屋者，該約定已違反其他法律強制或禁止之規定，應為無效。宜蘭縣政府提醒民眾，購買預售屋時，不動產開發商所提供廣告應留存乙份以供交屋時對照，並留意廣告上有田園造景規劃部分是否為農牧用地，並請不動產開發商提供合法使用證明，或洽詢宜蘭縣政府農業處就廣告上設施是否為合法農業使用；另外於簽約時注意契約內容是否有將違規使用部分責任轉嫁買方，以避免日後爭議。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

宜蘭3「農舍」銷售案，遭地方政府關切

2015/06/30發佈

坊間有不動產開發商將非都市甲種建築用地與毗連農牧用地共同規劃推出預售屋建案，毗鄰農牧用地規劃成田園景觀並廣告銷售，為避免有誤導購屋者認為合法使用，造成日後買賣糾紛，宜蘭縣政府消保官與農業處、建設處及地政處聯合抽查壯圍鄉建案「也趣」、三星鄉建案「千江悅」及冬山鄉建案「文化賞」，抽查結果三建案建築基地均為甲種建築用地，但廣告將毗連農牧用地共同規劃社區使用空間，規劃花園、景觀池、步道及停車空間等，不符農牧用地使用。

根據消費者保護法規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，不動產開發商廣告上所規劃之公共設施應於日後完成建設一併移轉購屋者。又農業相關法令規定，農牧用地應作農業使用不得作非農業使用，違反者將依法處行為人或土地所有權人罰鍰及回復原狀之處分。上開預售屋建案，不論不動產開發商依廣告公共空間完成施作或不施作，均對購屋消費者之權利造成極大影響。

冬山鄉建案「文化賞」建案，土地預定買賣合約書，以附件方式訂定個別磋商條款：「同意由賣方取得使用執照將農牧用地原規劃私設道路及部分空地，變更使用用途。…部份設施之施作與建築及農地農用相關法規有所牴觸，日後為建管或農政單位以違規使用由拆除或罰款者，賣方不負回復及繳交罰款之義務」顯然不動產開發商已知部分設施會涉違反建築或農業相關規定，並將責任移轉購屋者，該約定已違反其他法律強制或禁止之規定，應為無效。

宜蘭縣政府提醒民眾，購買預售屋時，不動產開發商所提供廣告應留存乙份以供交屋時對照，並留意廣告上有田園造景規劃部分是否為農牧用地，並請不動產開發商提供合法使用證明，或洽詢宜蘭縣政府農業處就廣告上設施是否為合法農業使用；另外於簽約時注意契約內容是否有將違規使用部分責任轉嫁買方，以避免日後爭議。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

簡單易懂！地政便利包，教您省荷包	2015/06/30發佈
為協助民眾自辦不動產登記案件，自2015年6月30日起，台北市各地政事務所針對民眾經常辦理的買賣、贈與、繼承、書狀補給及抵押權設定等5種登記案件，分類製作簡單易懂的「地政便利包」，便利民眾輕鬆了解不動產登記案件的應附文件及注意事項，進而順利完成登記案件。台北市政府地政局表示，民眾自辦不動產登記案件時，常常因為不了解辦理程序或應附文件，奔波於各行政機關間，而浪費許多寶貴的時間及精神。所謂「地政便利包」是指以簡單明了的文件，讓民眾在短時間內，能清楚了解申辦登記案件的作業程序及應附文件等資訊，內容包括申辦流程、申請須知、相關書表、與有關機關如戶政或稅捐機關的聯絡管道及位置圖等申辦資訊，減少往返行政機關間的時間及金錢成本，降低補正情形，減力縮時。地政局進一步說明民眾如對申請程序、書表填寫或應備文件等有需再詢問事宜，台北市各地政事務所另有提供「預約諮詢專案協助」服務，可先向地政事務所申請預約專案協助，並於預約時段到所詢問相關問題，地政事務所將指派專人協助，自辦不動產登記案件不再「霧煞煞」。坊間委託辦理不動產買賣或繼承登記案件，動輒萬元起跳，向銀行借貸、轉貸辦理抵押權設定登記，亦需花費約4千元不等的委辦費用。您只要依照「地政便利包」的步驟，就可以DIY完成不動產登記案件，讓您輕輕鬆鬆省錢喔！歡迎有需要的民眾至台北市各地政事務所服務台免費索取。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

簡單易懂！地政便利包，教您省荷包

2015/06/30發佈

為協助民眾自辦不動產登記案件，自2015年6月30日起，台北市各地政事務所針對民眾經常辦理的買賣、贈與、繼承、書狀補給及抵押權設定等5種登記案件，分類製作簡單易懂的「地政便利包」，便利民眾輕鬆了解不動產登記案件的應附文件及注意事項，進而順利完成登記案件。

台北市政府地政局表示，民眾自辦不動產登記案件時，常常因為不了解辦理程序或應附文件，奔波於各行政機關間，而浪費許多寶貴的時間及精神。所謂「地政便利包」是指以簡單明了的文件，讓民眾在短時間內，能清楚了解申辦登記案件的作業程序及應附文件等資訊，內容包括申辦流程、申請須知、相關書表、與有關機關如戶政或稅捐機關的聯絡管道及位置圖等申辦資訊，減少往返行政機關間的時間及金錢成本，降低補正情形，減力縮時。

地政局進一步說明民眾如對申請程序、書表填寫或應備文件等有需再詢問事宜，台北市各地政事務所另有提供「預約諮詢專案協助」服務，可先向地政事務所申請預約專案協助，並於預約時段到所詢問相關問題，地政事務所將指派專人協助，自辦不動產登記案件不再「霧煞煞」。

坊間委託辦理不動產買賣或繼承登記案件，動輒萬元起跳，向銀行借貸、轉貸辦理抵押權設定登記，亦需花費約4千元不等的委辦費用。您只要依照「地政便利包」的步驟，就可以DIY完成不動產登記案件，讓您輕輕鬆鬆省錢喔！歡迎有需要的民眾至台北市各地政事務所服務台免費索取。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

高雄交通局輔導住宅、商辦釋出附設停車空間	2015/06/30發佈
為改善高雄市區停車空間不足的問題，高雄市政府交通局將輔導住宅、商辦大樓釋出建物附設停車空間，設置路外公共停車場，提昇建物附設停車空間的使用效益。交通局表示，住宅或商辦大樓的附設停車空間，分別因住戶日間外出、上班族夜間下班將車輛駛離，導致大樓常有大量停車格位每日很長一段時間處於閒置之狀態。住宅、商辦大樓釋出建物附設停車空間，設置路外公共停車場的管理措施如果可以獲得多數住戶的認同和參與，將可大幅改善市區停車供給不足的問題，消除大樓周邊道路違規停車的亂象，大樓住戶也可獲得一筆收入。交通局說，建物附設停車空間設置路外公共停車場需達一定數量始具經濟效益，該項政策屬試辦性質，該局呼籲大樓管委會可以先行整合住戶之意願與停車位數量後，與該局停車工程科人員聯繫聯絡電話:2299825轉332張先生，該局將指派人員協助辦理設置路外公共停車場相關工作。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

高雄交通局輔導住宅、商辦釋出附設停車空間

2015/06/30發佈

為改善高雄市區停車空間不足的問題，高雄市政府交通局將輔導住宅、商辦大樓釋出建物附設停車空間，設置路外公共停車場，提昇建物附設停車空間的使用效益。

交通局表示，住宅或商辦大樓的附設停車空間，分別因住戶日間外出、上班族夜間下班將車輛駛離，導致大樓常有大量停車格位每日很長一段時間處於閒置之狀態。

住宅、商辦大樓釋出建物附設停車空間，設置路外公共停車場的管理措施如果可以獲得多數住戶的認同和參與，將可大幅改善市區停車供給不足的問題，消除大樓周邊道路違規停車的亂象，大樓住戶也可獲得一筆收入。

交通局說，建物附設停車空間設置路外公共停車場需達一定數量始具經濟效益，該項政策屬試辦性質，該局呼籲大樓管委會可以先行整合住戶之意願與停車位數量後，與該局停車工程科人員聯繫聯絡電話:2299825轉332張先生，該局將指派人員協助辦理設置路外公共停車場相關工作。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

為財源拮据解套容積移轉遭濫用	2015/06/30發佈
或許是時間點好記，台灣官方要實施新制度，大都選在年初一月或年中七月。而今年七月有一項新制度上路，可謂意義重大，那就是容積獎勵上限；根據新制，未來都更策略區就算申請獎勵，最高容積也只能是法定容積的1.5倍、一般區域則是1.2倍。北市稍早通過的自治條例，則允許老舊公寓更新專案、符合《都市更新建築容積獎勵辦法》第13條規定者，海砂屋或輻射屋，及大眾捷運系統開發用地，最高可達法定容積之2倍。說到容積獎勵，從早期的開放空間、停車位獎勵，到晚近的都市更新、綠建築等等，過去各級政府的確透過各種政策名義為之；表面上冠冕堂皇，然決策者缺乏都計全盤思考，造成獎勵過於浮濫，更誇張的是，政策目標也多半沒達到。就拿開放空間來說，信義計畫區一干豪宅最惡名昭彰；明明該開放給公眾使用，這些高檔社區卻用隱形圍籬或派保全站崗，將其變成私人空間，新板特區豪宅更是直接封閉、變成社區大廳；停車位獎勵也是如此，淪為私有的情況相當多。綠建築也一樣，建商拿了容積獎勵，賣了錢、交了屋就拍拍屁股走人，但後續使用管理不彰，讓標章形同裝飾品。就更不用說都市更新或台北好好看，只要申請過關就能得到額外容積，對開發商或地主來說，根本形同白吃的午餐。而獎勵上限上路，就是官方解決上述一串問題的手段，是否有效，答案很快就能揭曉。然有關容積另一項大問題，出在容積移轉上。曾任郝龍斌主政時期北市都發局長，現已回政大教書的邊泰明教授解釋，容積移轉概念形成始於英國，但制度化及推動則見於七○年代的美國。美國實施該制的原意，純粹是保存古蹟，該制引進台灣，也發揮了該項功能，但執行面的輕忽，讓開發商大走後門，將地價、房價較低的容積大量移往地房價較昂貴的區段，藉此攫取超額暴利。但容積移轉的問題還不僅如此。原來政府當初引進此制度，其實是想解決財源不足、無法徵收公共建設用地的窘境。一般情況下，政府興建公共設施所需土地，是透過一般或區段徵收方式向民間徵得；但現實上政府沒錢，於是援用容積移轉解套，也就是給予需徵收民地法定容積，這樣政府不花一毛錢就可徵得所需土地，地主也可得到適當補償。這表面上看來沒問題，但實務上地主多不諳房地價行情，於是出現類似掮客的角色居中操弄、賺取差價，結果使得理應回歸公眾共享的容積利益，落入少數私人口袋。然而政府似乎未認真面對這樣的問題，因為現在不僅公設保留地，連應嚴格限建、禁建的河川地，政府也打算依樣畫葫蘆，用給容積再允許移轉的方式，解決無財源徵收的問題。私地被劃為河川地，就好像生態或水源保護區一樣，要求限建、禁建，實有高度維護公共利益，甚至安全的理由在，故絕不該比照公設用地，也用容積移轉解套，住展房屋網企研室堅決反對河川地開放允許容積移轉！政府應該是透過財稅改革，適當取得財源再作徵收補償，而不是用這種濫給容積的方式；否則就如過去的容積獎勵一樣，將形成都市過度開發災難！【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

為財源拮据解套容積移轉遭濫用

2015/06/30發佈

或許是時間點好記，台灣官方要實施新制度，大都選在年初一月或年中七月。而今年七月有一項新制度上路，可謂意義重大，那就是容積獎勵上限；根據新制，未來都更策略區就算申請獎勵，最高容積也只能是法定容積的1.5倍、一般區域則是1.2倍。

北市稍早通過的自治條例，則允許老舊公寓更新專案、符合《都市更新建築容積獎勵辦法》第13條規定者，海砂屋或輻射屋，及大眾捷運系統開發用地，最高可達法定容積之2倍。

說到容積獎勵，從早期的開放空間、停車位獎勵，到晚近的都市更新、綠建築等等，過去各級政府的確透過各種政策名義為之；表面上冠冕堂皇，然決策者缺乏都計全盤思考，造成獎勵過於浮濫，更誇張的是，政策目標也多半沒達到。

就拿開放空間來說，信義計畫區一干豪宅最惡名昭彰；明明該開放給公眾使用，這些高檔社區卻用隱形圍籬或派保全站崗，將其變成私人空間，新板特區豪宅更是直接封閉、變成社區大廳；停車位獎勵也是如此，淪為私有的情況相當多。

綠建築也一樣，建商拿了容積獎勵，賣了錢、交了屋就拍拍屁股走人，但後續使用管理不彰，讓標章形同裝飾品。就更不用說都市更新或台北好好看，只要申請過關就能得到額外容積，對開發商或地主來說，根本形同白吃的午餐。而獎勵上限上路，就是官方解決上述一串問題的手段，是否有效，答案很快就能揭曉。

然有關容積另一項大問題，出在容積移轉上。曾任郝龍斌主政時期北市都發局長，現已回政大教書的邊泰明教授解釋，容積移轉概念形成始於英國，但制度化及推動則見於七○年代的美國。

美國實施該制的原意，純粹是保存古蹟，該制引進台灣，也發揮了該項功能，但執行面的輕忽，讓開發商大走後門，將地價、房價較低的容積大量移往地房價較昂貴的區段，藉此攫取超額暴利。

但容積移轉的問題還不僅如此。原來政府當初引進此制度，其實是想解決財源不足、無法徵收公共建設用地的窘境。一般情況下，政府興建公共設施所需土地，是透過一般或區段徵收方式向民間徵得；但現實上政府沒錢，於是援用容積移轉解套，也就是給予需徵收民地法定容積，這樣政府不花一毛錢就可徵得所需土地，地主也可得到適當補償。

這表面上看來沒問題，但實務上地主多不諳房地價行情，於是出現類似掮客的角色居中操弄、賺取差價，結果使得理應回歸公眾共享的容積利益，落入少數私人口袋。

然而政府似乎未認真面對這樣的問題，因為現在不僅公設保留地，連應嚴格限建、禁建的河川地，政府也打算依樣畫葫蘆，用給容積再允許移轉的方式，解決無財源徵收的問題。

私地被劃為河川地，就好像生態或水源保護區一樣，要求限建、禁建，實有高度維護公共利益，甚至安全的理由在，故絕不該比照公設用地，也用容積移轉解套，住展房屋網企研室堅決反對河川地開放允許容積移轉！政府應該是透過財稅改革，適當取得財源再作徵收補償，而不是用這種濫給容積的方式；否則就如過去的容積獎勵一樣，將形成都市過度開發災難！

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

廣告戶≠降價本就是爛梨假頻果	2015/06/30發佈
日前有平面媒體以北市某地上權個案打出6字頭廣告戶為由，稱該案大幅調降開價，原本的8字頭價碼鬆動，住展房屋網企研室認為，記者如此說法顯然是搞不什麼是廣告戶，才會作出這般荒謬結論。宗建案有多個可售戶別，但並非每戶條件都均質，比如說鄰公園高樓層物件因景觀條件較佳，價格自然比低樓層不具視野的戶別來得貴，因此同一筆建案的不同戶別，因為條件不同，在價格上也會有所落差。有時業者為提振買氣，會將部分戶別，以略低於建案開價的價碼推出促銷，即所謂的廣告戶，然而會被建商選作廣告戶的，多半是產品力較差的物件。舉例來說，像傳統有諧音避諱的4樓、位於車道上方的2樓，以及低樓層採光通風較差的物件，或是高樓個案中繼水箱所在的樓層，與臨高架橋、見福地、位於電梯旁等具厭惡因素的戶別，就常被業者拿出來當低價廣告戶引誘消費者。這些戶別原本就是個案中的低價選項，在沒有拿出來打廣告戶時，消費者也能憑各種扣分原因取得比較大的議價空間與便宜價格，換言之，這些廣告戶壓根就沒有如個案中其他戶別這麼高的行情，說穿了就是『爛梨子假蘋果』，因此變成廣告戶後，只不過是讓消費者省了議價的程序罷了，既然本來就是低價案例，又怎能以此認定建商大幅降價呢？況且廣告戶數量畢竟不多，就算真有一、兩間超低價，不至於影響個案身價；也有不少業者只是拿廣告戶當作噱頭，目的在吸引人氣，消費者到場後發現已無低價戶能選擇，銷售便可趁機推銷一般戶別，增加成交可能。總而言之，若以廣告戶價格論斷整筆個案，是極大的盲點，畢竟此舉對建商而言，並非實質讓利，消費者也沒有真的撿到便宜；然而從市場現況來看，除非實質有感降價，否則就算個案使出渾身解數，也難以撼動消費者的保守態度，市場將繼續如一灘死水般，難見回溫的景象。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

廣告戶≠降價本就是爛梨假頻果

2015/06/30發佈

日前有平面媒體以北市某地上權個案打出6字頭廣告戶為由，稱該案大幅調降開價，原本的8字頭價碼鬆動，住展房屋網企研室認為，記者如此說法顯然是搞不什麼是廣告戶，才會作出這般荒謬結論。

宗建案有多個可售戶別，但並非每戶條件都均質，比如說鄰公園高樓層物件因景觀條件較佳，價格自然比低樓層不具視野的戶別來得貴，因此同一筆建案的不同戶別，因為條件不同，在價格上也會有所落差。

有時業者為提振買氣，會將部分戶別，以略低於建案開價的價碼推出促銷，即所謂的廣告戶，然而會被建商選作廣告戶的，多半是產品力較差的物件。舉例來說，像傳統有諧音避諱的4樓、位於車道上方的2樓，以及低樓層採光通風較差的物件，或是高樓個案中繼水箱所在的樓層，與臨高架橋、見福地、位於電梯旁等具厭惡因素的戶別，就常被業者拿出來當低價廣告戶引誘消費者。

這些戶別原本就是個案中的低價選項，在沒有拿出來打廣告戶時，消費者也能憑各種扣分原因取得比較大的議價空間與便宜價格，換言之，這些廣告戶壓根就沒有如個案中其他戶別這麼高的行情，說穿了就是『爛梨子假蘋果』，因此變成廣告戶後，只不過是讓消費者省了議價的程序罷了，既然本來就是低價案例，又怎能以此認定建商大幅降價呢？

況且廣告戶數量畢竟不多，就算真有一、兩間超低價，不至於影響個案身價；也有不少業者只是拿廣告戶當作噱頭，目的在吸引人氣，消費者到場後發現已無低價戶能選擇，銷售便可趁機推銷一般戶別，增加成交可能。

總而言之，若以廣告戶價格論斷整筆個案，是極大的盲點，畢竟此舉對建商而言，並非實質讓利，消費者也沒有真的撿到便宜；然而從市場現況來看，除非實質有感降價，否則就算個案使出渾身解數，也難以撼動消費者的保守態度，市場將繼續如一灘死水般，難見回溫的景象。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

自住本就愛成屋大選後市況才明朗	2015/06/30發佈
據房仲業者最新公佈之調查，今年第二季有七成五受訪者以成屋為購置首選，比前一季小增4%；預售屋需求則降到23%、下滑3%。對此結果，該房仲認為是因剛拍板的房地合一課稅，明年後取得的物件才適用，而目前線上多數預售屋幾乎都在適用範圍，加上去年七月後新建物房屋稅大增之影響，因此解讀下半年成屋將是主力買盤，還說估計交易量可望增加兩到三成。然而住展房屋網企研室認為，這樣的調查結果，並沒有太大意義，也不能說明什麼。首先，一直以來相關調查其實都顯示，民眾如購買房屋，約六到七成會先考慮中古屋、半數以上偏好成屋，理由不外乎中古屋價格較平易近人，或成屋可即搬遷進住等。就自用消費者角度，這是常態，不需大書特書。相對地，會買預售屋的正港自用客是相對少數，且多數是客變要求高的頂端客層。事實是，預售屋卡位門檻低，加上非屬一般房屋交易，稅捐單位查不勝查，因此實是投機客用來行短線交易、獲取暴利的工具；如前幾年一度盛行，甚至猖獗的紅單交易，就是最佳『典範』。現在房市多頭已到尾聲，加上其他邊際因素，目前無論短線或長線，投資客多選擇退場觀望，房市買方轉以剛性消費者為主；這當中七成優先買成屋，不到三成買預售，本是常態，卻硬扯和實價課稅新制有關，實在牽強。住展房屋網企研室一直強調，對多數自用消費者來說，房地合一課稅幾乎無任何影響，一來有獲利400萬免稅額，再者還有重購退稅，和舊制相差甚微，實不構成提前進場理由。對投資客來說，也要先有獲利，才有所謂的稅負加重的問題，更別說伴隨奢侈稅退場，根本形同減稅。若要說真有影響，也只有新制房屋稅較明確，可能影響消費者購買去年七月後取得使照新成屋的意願。然而稍早官方公布資訊也已說明，新制房屋稅實增稅負，平均大概僅兩倍多；稍早某些報導所指的數十倍，是把囤房稅最高稅率納入、極端放大後的結果，以高資產族長期避稅的功力來說，根本不可能發生。換言之，新制房屋稅的影響也被誇大。所以結論已很清楚，對剛性自用購屋者來說，適用稅制新舊無差別，所以也就不會有趕在今年下半年前購屋、以規避新制的立論，價格因素才是真正關鍵。除了置產族可能因為資產重新配置、留強汰弱等理由進場外，短線投資客現在出手意願應該也不高；畢竟連建商也喊房價下修，賺價差的短線投機客，哪可能當最後一隻白老鼠？相關調查，或其他所謂信心喊話的真正目的，還是希望自用消費者趕快進場，畢竟現階段無論對建商、代銷或房仲業來說，提升成交毋寧是第一要務。只不過，以目前房價要降不降的狀況，住展房屋網企研室推測，多數剛性消費者最近或許會重新出籠看屋，但要真的出手恐怕，真得等到大選後。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

自住本就愛成屋大選後市況才明朗

2015/06/30發佈

據房仲業者最新公佈之調查，今年第二季有七成五受訪者以成屋為購置首選，比前一季小增4%；預售屋需求則降到23%、下滑3%。對此結果，該房仲認為是因剛拍板的房地合一課稅，明年後取得的物件才適用，而目前線上多數預售屋幾乎都在適用範圍，加上去年七月後新建物房屋稅大增之影響，因此解讀下半年成屋將是主力買盤，還說估計交易量可望增加兩到三成。

然而住展房屋網企研室認為，這樣的調查結果，並沒有太大意義，也不能說明什麼。首先，一直以來相關調查其實都顯示，民眾如購買房屋，約六到七成會先考慮中古屋、半數以上偏好成屋，理由不外乎中古屋價格較平易近人，或成屋可即搬遷進住等。就自用消費者角度，這是常態，不需大書特書。

相對地，會買預售屋的正港自用客是相對少數，且多數是客變要求高的頂端客層。事實是，預售屋卡位門檻低，加上非屬一般房屋交易，稅捐單位查不勝查，因此實是投機客用來行短線交易、獲取暴利的工具；如前幾年一度盛行，甚至猖獗的紅單交易，就是最佳『典範』。

現在房市多頭已到尾聲，加上其他邊際因素，目前無論短線或長線，投資客多選擇退場觀望，房市買方轉以剛性消費者為主；這當中七成優先買成屋，不到三成買預售，本是常態，卻硬扯和實價課稅新制有關，實在牽強。

住展房屋網企研室一直強調，對多數自用消費者來說，房地合一課稅幾乎無任何影響，一來有獲利400萬免稅額，再者還有重購退稅，和舊制相差甚微，實不構成提前進場理由。對投資客來說，也要先有獲利，才有所謂的稅負加重的問題，更別說伴隨奢侈稅退場，根本形同減稅。

若要說真有影響，也只有新制房屋稅較明確，可能影響消費者購買去年七月後取得使照新成屋的意願。然而稍早官方公布資訊也已說明，新制房屋稅實增稅負，平均大概僅兩倍多；稍早某些報導所指的數十倍，是把囤房稅最高稅率納入、極端放大後的結果，以高資產族長期避稅的功力來說，根本不可能發生。換言之，新制房屋稅的影響也被誇大。

所以結論已很清楚，對剛性自用購屋者來說，適用稅制新舊無差別，所以也就不會有趕在今年下半年前購屋、以規避新制的立論，價格因素才是真正關鍵。除了置產族可能因為資產重新配置、留強汰弱等理由進場外，短線投資客現在出手意願應該也不高；畢竟連建商也喊房價下修，賺價差的短線投機客，哪可能當最後一隻白老鼠？

相關調查，或其他所謂信心喊話的真正目的，還是希望自用消費者趕快進場，畢竟現階段無論對建商、代銷或房仲業來說，提升成交毋寧是第一要務。只不過，以目前房價要降不降的狀況，住展房屋網企研室推測，多數剛性消費者最近或許會重新出籠看屋，但要真的出手恐怕，真得等到大選後。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

為民省荷包地政便利包月底開跑	2015/06/30發佈
為協助民眾自辦不動產登記案件，自本6月底起，台北市各地政事務所將對買賣、贈與、繼承、書狀補給及抵押權設定等5種常用登記案件，分類製作簡單易懂的『地政便利包』。讓民眾快速了解不動產登記案件的應附文件及注意事項，進而順利完成登記案件。台北市政府地政局表示，民眾自辦不動產登記案件時，常因不了解程序及應備文件，導致到處奔波。『地政便利包』期盼能以簡單的文件資料，讓民眾在短時間清楚了解申辦登記案件的程序及應附文件等資訊，減少往返行政機關間的時間，加快作業流程。地政局進一步說明，民眾如有相關疑問，地政事務所另提供『預約諮詢專案協助』服務，可先申請預約專案協助。期盼『地政便利包』能使民眾自由DIY完成不動產登記案件，省去大筆金錢與時間。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

為民省荷包地政便利包月底開跑

2015/06/30發佈

為協助民眾自辦不動產登記案件，自本6月底起，台北市各地政事務所將對買賣、贈與、繼承、書狀補給及抵押權設定等5種常用登記案件，分類製作簡單易懂的『地政便利包』。讓民眾快速了解不動產登記案件的應附文件及注意事項，進而順利完成登記案件。

台北市政府地政局表示，民眾自辦不動產登記案件時，常因不了解程序及應備文件，導致到處奔波。『地政便利包』期盼能以簡單的文件資料，讓民眾在短時間清楚了解申辦登記案件的程序及應附文件等資訊，減少往返行政機關間的時間，加快作業流程。

地政局進一步說明，民眾如有相關疑問，地政事務所另提供『預約諮詢專案協助』服務，可先申請預約專案協助。期盼『地政便利包』能使民眾自由DIY完成不動產登記案件，省去大筆金錢與時間。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

代理碧桂園大馬建案	2015/06/26發佈
看準海外置產熱潮，大陸第一大民營地產開發商碧桂園集團首度登台，昨（24）日宣布攜手亞太國際地產，獨家在台代理銷售馬來西亞新山區建案，碧桂園馬來西亞區總經理龔凱民表示，未來集團將擴大海外房地產布局，在考量市場需求下，也不排除來台投資房地產。碧桂園集團1997年由大陸廣東起家，2007年赴香港掛牌上市，搖身一變成為港資企業，掛牌當日集團創辦人楊國強女兒楊惠妍（大股東兼執行副主席）還一舉躍升大陸及亞洲女首富。龔凱民指出，碧桂園集團目前在大陸為第6大地產開發商，但前5大都具國營企業色彩，因此，碧桂園集團算是大陸最大民營地產商。他指出，碧桂園2012年進入馬來西亞市場，目前當地有4筆建案（吉隆坡、新山各2個），其中，新山伊斯干達特區建案「金海灣」已在2013年8月開賣，共計約9,000戶，當年一開賣即銷售500億台幣，創馬來西亞當地建案銷售紀錄，截至目前為止已售6,000多戶，銷售率超過6成。龔凱民表示，碧桂園此次首度來台，在台選擇代銷通路時曾拜訪包括信義、甲山林、創意家、ERA等多家知名代銷、仲介業者，最後決定與全球擁有多家聯銷通路的亞太國際地產合作，獨家在台代理銷售馬來新亞「金海灣」建案。亞太國際地產總經理秦啟松表示，亞太目前在台有超過1,000家聯銷通路，也有10多家直營營業處，全球有6,000多家聯銷通路，代銷碧桂園「金海灣」2棟約500戶物件，主力坪數24∼42坪，每戶總價台幣500∼1,500萬元。龔凱民表示，碧桂園海外布局除馬來西亞外，也已進軍雪梨及雅加達，目前也與加拿大、越南等國家洽談中；此外，也不排除來台投資房地產，除自行購地推案外，也可與台灣建商合作推案。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

代理碧桂園大馬建案

2015/06/26發佈

看準海外置產熱潮，大陸第一大民營地產開發商碧桂園集團首度登台，昨（24）日宣布攜手亞太國際地產，獨家在台代理銷售馬來西亞新山區建案，碧桂園馬來西亞區總經理龔凱民表示，未來集團將擴大海外房地產布局，在考量市場需求下，也不排除來台投資房地產。
碧桂園集團1997年由大陸廣東起家，2007年赴香港掛牌上市，搖身一變成為港資企業，掛牌當日集團創辦人楊國強女兒楊惠妍（大股東兼執行副主席）還一舉躍升大陸及亞洲女首富。
龔凱民指出，碧桂園集團目前在大陸為第6大地產開發商，但前5大都具國營企業色彩，因此，碧桂園集團算是大陸最大民營地產商。
他指出，碧桂園2012年進入馬來西亞市場，目前當地有4筆建案（吉隆坡、新山各2個），其中，新山伊斯干達特區建案「金海灣」已在2013年8月開賣，共計約9,000戶，當年一開賣即銷售500億台幣，創馬來西亞當地建案銷售紀錄，截至目前為止已售6,000多戶，銷售率超過6成。
龔凱民表示，碧桂園此次首度來台，在台選擇代銷通路時曾拜訪包括信義、甲山林、創意家、ERA等多家知名代銷、仲介業者，最後決定與全球擁有多家聯銷通路的亞太國際地產合作，獨家在台代理銷售馬來新亞「金海灣」建案。
亞太國際地產總經理秦啟松表示，亞太目前在台有超過1,000家聯銷通路，也有10多家直營營業處，全球有6,000多家聯銷通路，代銷碧桂園「金海灣」2棟約500戶物件，主力坪數24∼42坪，每戶總價台幣500∼1,500萬元。
龔凱民表示，碧桂園海外布局除馬來西亞外，也已進軍雪梨及雅加達，目前也與加拿大、越南等國家洽談中；此外，也不排除來台投資房地產，除自行購地推案外，也可與台灣建商合作推案。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

稅改後是進場良機？購買力才是關鍵	2015/06/26發佈
稍早房仲業者公佈民調結果，有38%受訪民眾認為，未來一季是購屋好時機有進場意願，比例較前一季攀升一成；多數媒體解讀為：下半年房市交易有回升機會。不過進一步對照同調查中，有關消費者對未來房價走勢看法的結果，恐怕下半年房市真正的發展，將不如業者所願。原因在於，同調查顯示，看漲及看跌未來一季到一年房價的比例，其實約是四比六，而這四，應該就是表達未來一季有進場意願者。事實上，以國人購屋追漲不追跌的慣性，推斷看漲房價的這一群受訪者，和認為現在是進場好時機的，應該八九不離十是同一群人。所以換言之，市場上仍是看跌多於看漲，而那群看跌未來房價者，仍是裹足不前、不打算進場的。然而，這種追漲不追跌的心態，實是偏向投資置產角度；住展房屋網企研室一直強調，對使用期動輒十年以上的剛性自用客來說，短期漲跌真的沒有什麼意義；現階段是否有急切需求？是否負擔得起目前房價水準？才是該不該進場的唯一問題，而答案也肯定因人而異，這是任何調查都難以顯示的。簡言之，意願及是否有能力進場，是兩碼子事；前者說得輕鬆，但行動的真關鍵仍看後者。只不過，長期資訊透明度不足、稅制扭曲等謬誤，的確讓廣大自用購屋者，得用超乎合理的代價來承購住房；近年房價狂飆，當然猶如照妖鏡般，將所有問題一次暴露，於是政府被迫喊出居住正義口號、面對問題，且做出若干改革。先不管政府有無誠意推動實質改革，及目前為止做了多少，過去靠著制度漏洞嚐到甜頭的既得利益者，當然也會利用各種手段進行反撲。只是制度問題太大、太明顯，民意潮流無法擋，加上業界也察覺市場景氣開始翻轉，於是房地合一制度才意外火速拍板。況且展望未來，對業者而言，重點已不是價，而是交易量的提升。於是我們看到，某財經報紙日前連續三天刊出以居住正義為名的專題篇章，前兩篇內容看似振振有詞，但到了完結篇，依然露出馬腳；原來，系列報導的真正目的，仍是要引導到『現在是進場買房好時機』的結論。然住展房屋網企研室再度指出，多數自用準購屋人目前仍裹足不前、繼續觀望，問題不在稅制，而仍在價格及負擔能力；一邊房價持續居高，就算下修一兩成也還是買不起，另一邊薪資還繼續原地踏步、加薪依然無望。主計處剛公佈的企業問卷調查更顯示，去年度有調薪的廠商雖有23.5%，但多數都在6%以下，對照房價漲幅，仍是杯水車薪。據此，住展房屋網企研室預估，撇開大選干擾，今年底前房市，很可能出現有人氣卻沒買氣的情況。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

稅改後是進場良機？購買力才是關鍵

2015/06/26發佈

稍早房仲業者公佈民調結果，有38%受訪民眾認為，未來一季是購屋好時機有進場意願，比例較前一季攀升一成；多數媒體解讀為：下半年房市交易有回升機會。不過進一步對照同調查中，有關消費者對未來房價走勢看法的結果，恐怕下半年房市真正的發展，將不如業者所願。

原因在於，同調查顯示，看漲及看跌未來一季到一年房價的比例，其實約是四比六，而這四，應該就是表達未來一季有進場意願者。事實上，以國人購屋追漲不追跌的慣性，推斷看漲房價的這一群受訪者，和認為現在是進場好時機的，應該八九不離十是同一群人。所以換言之，市場上仍是看跌多於看漲，而那群看跌未來房價者，仍是裹足不前、不打算進場的。

然而，這種追漲不追跌的心態，實是偏向投資置產角度；住展房屋網企研室一直強調，對使用期動輒十年以上的剛性自用客來說，短期漲跌真的沒有什麼意義；現階段是否有急切需求？是否負擔得起目前房價水準？才是該不該進場的唯一問題，而答案也肯定因人而異，這是任何調查都難以顯示的。簡言之，意願及是否有能力進場，是兩碼子事；前者說得輕鬆，但行動的真關鍵仍看後者。

只不過，長期資訊透明度不足、稅制扭曲等謬誤，的確讓廣大自用購屋者，得用超乎合理的代價來承購住房；近年房價狂飆，當然猶如照妖鏡般，將所有問題一次暴露，於是政府被迫喊出居住正義口號、面對問題，且做出若干改革。

先不管政府有無誠意推動實質改革，及目前為止做了多少，過去靠著制度漏洞嚐到甜頭的既得利益者，當然也會利用各種手段進行反撲。只是制度問題太大、太明顯，民意潮流無法擋，加上業界也察覺市場景氣開始翻轉，於是房地合一制度才意外火速拍板。況且展望未來，對業者而言，重點已不是價，而是交易量的提升。

於是我們看到，某財經報紙日前連續三天刊出以居住正義為名的專題篇章，前兩篇內容看似振振有詞，但到了完結篇，依然露出馬腳；原來，系列報導的真正目的，仍是要引導到『現在是進場買房好時機』的結論。

然住展房屋網企研室再度指出，多數自用準購屋人目前仍裹足不前、繼續觀望，問題不在稅制，而仍在價格及負擔能力；一邊房價持續居高，就算下修一兩成也還是買不起，另一邊薪資還繼續原地踏步、加薪依然無望。主計處剛公佈的企業問卷調查更顯示，去年度有調薪的廠商雖有23.5%，但多數都在6%以下，對照房價漲幅，仍是杯水車薪。據此，住展房屋網企研室預估，撇開大選干擾，今年底前房市，很可能出現有人氣卻沒買氣的情況。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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