買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

老屋因具備坪數高、公設少等優點，成為購屋族的選項之一，即使屋齡高於30年，價格仍屢創新高。被稱做貸款職人的Youtube頻道「好事貸 House Loan」貴哥發布一則關於老屋的隱藏風險影片，用來分享給在觀望是否購入老房子的人，強調務必做貸款事前評估，否則貸不了款只能自己想辦法。

貴哥指出，現在房價高昂，隨便一間預售屋都要破千萬，因此部分小資族把目標轉向屋齡較高的中古屋或老屋，但也有人擔心買屋齡30、40年的房子缺點可能比優點還要多。 

 

判斷老屋可從《危老重建條例》的定義來看，以屋齡30年為分水嶺，根據內政部的統計資料顯示，全台灣屋齡30年以上的房子比例高達51%，住宅平均屋齡32年。

貴哥表示，未來想買屋齡30年以下房子恐怕只會更難，並分析老屋的優缺點：

老屋的優點

一、房價低。房價可能較為便宜，但如果具交通、生活機能優勢，價格可能高於重劃區預售屋。

二、地點佳。老屋較可能位於市中心的「蛋黃區」，不僅交通便利，周邊發展也較為完善。

三、公設低。早期的房子公設比比較低，甚至可能沒有公設，同樣的價格可以買到室內空間更大的房子。

四、都更翻新。買老宅可等到都更機會，能夠無痛換新房，其實並沒那麼容易。

老屋的缺點

一、屋況差。可能出現設備老舊、管線老化、漏水、壁癌、蟲蛀、外牆裸露等問題，整修房子的成本高。管線老舊就算你重新拉過，如果鄰居沒有處理，還是可能發生電線走火的情況。 且沒有管委會，公共區域的維護問題不易處理。

二、安全問題。老房屋結構一旦有問題就很難修復，縱使地段是黃金，這些問題也不常發生，房客需有心裡準備，加上台灣地震頻繁，房子耐震程度會逐年遞減，建議看房時多留意梁柱跟主結構牆。

三、買老屋要申請房貸比較困難。雖不至於貸不到款，但可能貸款成數和期數都會比較差，尤其屋齡恐會影響貸款年限，要特別留意。

買老屋究竟要怎麼挑呢？貴哥分享4點注意事項：

一、確認土地和建物權狀：早期房子採任意登記制，有些老宅沒有去辦理保存登記，也就是未保存登記建物，可能出現沒辦法跟銀行申請房貸的情況。

二、確認有無違建：雖然大部分縣市政府針對違建都有暫緩拆除，但如果未來被判定影響到安全、交通，還是得拆除。

三、檢查屋況：要仔細檢查房子的屋況，買老屋可能遇到瑕疵問題，需要跟屋主問清楚，務必確認清楚修繕責任歸誰。

四、貸款事前評估：建議大家在簽約前打電話到銀行詢問，確認房屋條件是否能申請貸款，不然萬一合約簽了以後不給貸款，就只能自己想辦法補足差額，甚至可能會解約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

住宅市場交易萎縮，公寓產品在這波景氣由盛轉衰的過程中，相較於大樓產品，房價多頭時期漲得少、空頭時期跌得多，不過也因房價相對較低、入手容易的優勢，公寓在不動產交易類別的占比逐年提升，成為較不受景氣波動波及的住宅產品。

據統計，近年每年公寓產品交易規模約在2,000餘億元，不過占整體房屋交易金額占比從過去不到6％，2023、2024年提升至8％以上，今年房市交易規模大減，交易金額占比前八月更達到9.7％；而今年前八月交易金額1,089億元，年減幅也僅5成左右，低於整體市場的衰退幅度，顯見即使景氣反轉，公寓產品相對更受買盤市場青睞。

業者分析，目前屋齡較新電梯大樓仍是自用買盤主流，而全台公寓產品屋齡已在30、40年以上，多位於發展成熟的精華地區，使用實坪空間大，單價、總價遠低於大樓產品，高房價時代仍能吸引部份資金較有限自用買盤。根據最新政大永慶房價指數顯示，雙北公寓在2020年至2024年第三季間的房市多頭時期，房價漲幅低於大樓，而在近一年房市景氣轉空，房價修正幅度更高於大樓，在市場買盤回歸成熟地段的自用思維、普遍以中低總價為導向下，公寓成為住宅產品中交易動能相對穩定的產品類別。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

台灣高齡社會加速逼近，「以房養老」不再只是金融創新，而是銀髮族日常的退休選項。根據金管會統計，截至2025年9月底，全台16家國銀承作以房養老貸款的累計件數正式突破1萬件大關，達到1萬14件，核貸總額超過583億元，創下歷年同期新高。

不過，當愈來愈多長者選擇用房子換取現金流時，背後的風險缺口也同步放大。尤其在詐騙猖獗與啃老問題日益嚴重的社會氛圍下，一旦銀髮族貸出的資金遭他人挪用，不僅退休生活可能陷入危機，甚至可能引發家庭爭產風暴。

「以房養老本質上只是貸款機制，領到的錢怎麼用，是另一個層次的問題。」明恩法律事務所主持律師吳挺絹指出，這類貸款是將不動產抵押給銀行，由銀行按月撥款作為生活費來源。

而「安養信託」（通常是自益信託）則是一種財產管理機制，透過信託契約，將資產交由受託人管理運用，以確保受益人未來生活需求得到保障。兩者搭配使用，通常是為了保障年長者或受監護宣告者的財產安全與生活照護，讓銀髮族不只「有錢可領」，更「用得安全」。

公股銀行也提醒，貸款資金原則上應限於日常生活開支與安養支出，不得挪作投資理財或償還舊債，銀行會對資金流向進行追蹤，以確保用途符合初衷。此外，擔保品必須為借款人本人或夫妻共有的住宅或商用不動產，子女名下資產不得納入抵押範圍，藉此避免衍生利益糾紛。

隨著高齡者對財務自主的意識提升，專家預期，「以房養老＋安養信託」的組合將是未來更多銀髮族，在做資產配置的避險選項。一方面藉由以房養老解決現金流問題，另一方面透過信託機制將資金用途鎖定於生活與照護，避免日後若因失智、詐騙或子女挪用等因素導致退休生活被侵蝕。

換言之，「以房養老」提供的是金流，「安養信託」建立的是防線。當兩者結合，才能讓銀髮族的房產真正變成晚年生活的後盾，而不是潛在風險的來源。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

中和今年房市不斷創造大驚奇！不只有建案每坪賣上120萬元超車永和，隨著捷運萬大線沿線建設推進，2027年第一期完工通車的預期效應，帶動區域房市買氣升溫，實價登錄顯示沿線新案成交價普遍站上每坪7字頭以上，部分精華地段更有8、9字頭交易。

萬大線中和高中站周邊因交通便利與生活機能完整，吸引不少首購與換屋族目光。其中位於捷運生活圈內的漢堡集團新案於雙十檔期正式登場，基地約873坪，鄰近微軟示範學校中和高中，擁有第一排校園棟距，規劃21至44坪、1+1至3房產品，滿足不同族群的居住需求。

漢寶集團1982年成立至今43年，是雙北知名品牌，掌握都更、開發、建設、營造一條龍的開發實力。過去漢寶捷運學府系列推案在中和已累積出良好口碑，最新一期的新案則搭上中和萬大線2027年完工利多，市場關注度高。

該新案所在的萬大線中和高中站（LG08站），通車後可七站直達中正紀念堂站，並可快速轉乘淡水信義線、松山新店線，通往台北市核心商圈。另可三分鐘上北二高中和交流道、六分鐘銜接台64線，交通條件便利。區域內連城路、員山路商圈機能成熟，鄰近遠東世紀廣場科技聚落、環球購物中心、威力廣場及中和好市多等生活設施，同時具備從幼兒園到高中的完整學區。

萬大線第一期串起中和與中正紀念堂、土城大型智慧產業園區等主要發展軸線，漢寶捷運學府 NO.5所屬的積穗生活圈房價相較鄰近新板特區、府中與景安商圈更為親民，吸引早期中和工業區就業人口與自住族群的剛性需求。隨著萬大線沿線聯開案與都更案陸續推出，區域房市熱度仍在延續中。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

據主計總處公布2025年9月消費者物價指數，房租類指數達109.27，再創歷史新高，年漲幅2.14％，已連25個月漲逾2％。內政部同步推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，納入「三年租期保障」、「限漲幅」與「租霸下車條款」等三大新制，期望穩定租屋市場。專家指出，高房價與高利率使購屋需求轉為長期租賃，租金結構進入高檔期，若缺乏透明化與稅制誘因，恐難改善供需失衡。

財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，近年租金上漲與物價、稅負連動，租屋族普遍感受到居住壓力。實務上，許多房東會於租約期滿後調整租金，「每換一批房客就漲價」成為市場慣性。他指出，部分房東將政府補貼視為「分潤」，補貼政策推出後，市場價格往往提前反映補助效應，導致租金提前墊高，「當市場供不應求時，房東彼此觀察行情而形成定錨效應，價格自然被往上推。」

而針對內政部日前送交行政院的《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，呂秉怡表示，方向值得肯定，但執行細節仍需完善。草案提出租期保障三年與漲幅不得超過房租指數年增率等條文，若在資訊不透明的前提下實施，恐導致反效果，「國外推動租金管制時，都有透明租金資料庫為前提；台灣目前最大的問題仍是租屋黑市。」他認為，若房東感受到漲幅限制，可能選擇提前調整或在換約時大幅漲價，重演韓國《租賃三法》初期的「限漲反漲」現象。



呂秉怡強調，「透明化」是健全市場的第一步，政府應建立公開租金登錄平台，並輔以公證制度，讓願意納管的房東享有稅負減免或貸款誘因；若缺乏囤房稅與空屋釋出配套，限漲政策恐反促使房東縮租，「沒有好的誘因讓房東願意進入合法市場，只靠限縮條文會讓市場更加閉鎖。」

他建議，政府應採「胡蘿蔔與棍棒並行」策略，如落日條款前主動申報者給予租稅優惠，期滿未登錄者加強查緝與罰則，並推動「租稅大赦」機制，讓房東安心納管、不再逃漏稅。

至於草案中的「租霸下車條款」，呂秉怡直言方向正面、但實務仍待細化。若欠租案件能透過公證程序，由執行處介入協助執行，確實是制度上具體的進展，但其他涉及擾鄰或非法使用的情形仍需司法認定，建議政府後續明確操作標準，以免模糊執行。

他進一步指出，台灣當前租屋比例僅約15%，遠低於德國、瑞士四成以上水準，「屋源不足已是結構性問題」。而持續飆高的房價，讓許多年輕家庭因無力負擔而轉為長期租屋，加上物價持續攀升、薪資增幅有限，貧窮邊緣戶比例上升，若供給未能擴大，租金仍將持續走高。他呼籲，政府應同步發展中價位出租住宅、整合社宅與包租代管機制，並提供合理稅制誘因，讓更多屋源願意合法進場。

「租金只是物價的一環，薪水追不上物價，市場就難穩定。」呂秉怡強調，若政策仍停留在表面限漲與補貼階段，將難以從根本改變市場結構，唯有長期推動租屋透明化與供給釋出，才能真正讓租金回歸合理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

台中北向發展腳步加快，建設題材接連落地，帶動區域房市重心出現新一輪轉移。過去長期被視為「低估區」的豐原，因國道1號、國道4號雙交流道優勢及中捷紅線延伸可行性研究啟動，逐漸成為北台中建設動能匯聚的新支點。近期亞大健康產業園區與國民暨兒童運動中心陸續進場，帶動生活機能全面升級，且五大建商積極卡位布局，顯示市場信心轉強，區域價值正邁入重估期。

交通與產業建設推升 區位利多持續發酵

豐原位居北台中門戶位置，近年交通與公共建設同步推進。2025年2月中捷紅線延伸案可行性研究正式啟動，規劃自北區延伸至豐原，全長約11.8公里、設有8座高架車站，路線途經崇德路、承德路、豐原大道與中正路，未來可銜接潭雅神綠園道、一中商圈與洲際購物中心，預期將使通勤時間縮短逾三成，強化北台中捷運生活圈；同時，國道4號豐原端聯通國道1號的系統交流道於2024年底完工，車流導向明顯改善潭子、神岡壅塞情況，進一步提升中科與豐原間的交通可達性。

產業與醫療設施部分，亞洲大學主導的「豐原健康產業園區」為2024至2025年間最具指標性的開發案，總投資金額約75億元、占地約6,000坪，規劃包含醫院、長照中心、公托機構及運動醫學設施。該案於2024年5月動工、預計2028年完工，預期可創造逾2,000個就業機會，成為北台中醫療與生技產業新據點。據實價登錄統計，園區周邊近一年房價漲幅約14.97%，新案成交均價已達每坪41萬元，顯示市場對建設題材的正面反應。

公共建設亦持續進展，豐原國民暨兒童運動中心已於2025年9月正式啟用，結合泳池、球館與親子休閒設施，補足區域長期缺乏的大型運動場館；此外，豐原車站周邊公辦都更及葫蘆墩公園綠地改造工程推進中，使舊市區機能煥然一新，整體生活環境與都市形象顯著升級。

建商加速布局 購地與推案並進

在重大建設題材推升下，建商購地腳步明顯加快。寶佳機構以17億元標下原新豐田駕訓班土地，面積約1,700坪，換算每坪約94至100萬元；亞昕集團則購入豐圳段296地號等20筆土地，合計5,483.8坪、總價16.92億元，預計先完成土地變更再啟動開發；大華建設以溢價31.7%取得「豐富專案」一心段地號，每坪成交價達101萬元，創下區域新高；國聚建設購進豐洲段土地，目前已進入申請建照階段。多家品牌同步卡位，反映市場對北台中發展軸心轉移的高度期待。

而區內目前銷售中個案也持續受矚，久樘開發的『久樘雋陽』以近千坪基地、健康宅概念及板中樑工法吸引買氣，最高成交價為46.52 萬元；而慶山建設的『慶山明仁』與富宇建設的『富宇大宅豐鼎』，兩者最高成交價更突破5字頭，顯示核心區段價格穩健走揚，自住需求支撐力道仍強。

專家觀察：區域翻轉關鍵在建設落實

中信房屋豐原圓東加盟店店長羅玉幸指出，豐原兼具交通可達性與生活機能，加上價格仍具親民優勢，不僅吸引在地自住族，也逐漸成為中科與后科外溢買盤的主要承接區，「在新案持續進場與建設題材發酵下，豐原市場熱度有望延續」。

而久樘開發銷售部總經理黃照旺分析，豐原短期因交通與建設題材帶動買氣，熱度確實提升，但市場仍以剛性需求為主，「若中捷紅線延伸與健康園區如期推進，未來可望形成兼具就業、交通與生活機能的完整生活圈，從被低估的外圍區翻轉為北台中具成長性與保值性的核心版圖」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「銀行貸款文到底要選哪一種？」這個在買房知識家社團反覆出現的熱門問題，如今有資深投資客看不下去，直接發出「終極解答」。一位自稱經手過數十間房產的投資高手在論壇發文，直言多數人糾結的利率問題根本是「搞錯重點」，並提出四大選擇法則，強調「自備款最少、月付款最低」才是王道。這篇被網友稱為「房貸聖經」的貼文，正在市場掀起熱烈討論。

房貸選擇的四大黃金法則

該名投資客開門見山點出多數人的盲點：「與其糾結利率零點幾個百分點，不如先爭取最多資金、最長時間。」他提出具體的優先順序：第一選擇「年期最長」、第二「自備款最少」、第三「額度最高」，最後才是「利率高低」。這種打破傳統思維的觀點，立即引發正反兩面論戰。

「現金為王」實戰思維

文中特別強調「現金流」的重要性。該投資客以自身經驗說明，與其把資金全部投入自備款，不如保留更多現金在手上。「多點錢放在身上，少點每月負擔在身上，你以後會感謝我。」這句話在貼文下方獲得大量網友迴響，許多人都認同這種務實的資金管理策略。

長期房貸隱形優勢

對於優先選擇「年期最長」的觀點，該投資客進一步解釋，長期房貸的最大優勢在於「通貨膨脹的時間價值」。他以30年期與20年期房貸比較，在通膨環境下，30年後的還款金額實質價值已經大幅降低。「時間是你最好的朋友，通膨會幫你吃掉債務的實質價值。」

額度優先於利率關鍵

多數購屋族最在意的利率問題，在這套法則中卻被排在最後。該投資客直言：「利率差0.1%、0.2%根本無感，但額度差一成可能就買不起房子。」他建議購屋族應該先爭取最高額度，確保交易能夠完成，再考慮後續的轉貸或提前還款選項。

實務操作建議

對於想要落實這套法則的購屋族，文中也提供具體建議。包括優先選擇提供30年期貸款的銀行、善用寬限期維持現金流動性、不要急著提前還款等。這些建議都圍繞著同一個核心概念：「保持資金靈活性，掌握人生主動權。」

專家不同觀點

不過，這套「現金流至上」的理論也引發部分專家的質疑。理財規劃顧問指出，過度追求低自備款可能導致總利息支出大幅增加，對長期財務健康未必有利。「這套方法比較適合投資客，自住客還是要考慮總成本。」

網友實際經驗

在討論串中，許多網友分享自身經驗印證這套理論。有人提到五年前選擇低自備款方案，保留的資金在股市獲得更高回報；也有人後悔當初為了省利息而投入太多自備款，導致後來遇到緊急狀況時資金周轉困難。

M觀點：

這套「現金流至上」的房貸選擇法則，確實點出傳統購屋思維的盲點。在低利率、高通膨的環境下，保持資金靈活性確實比節省利息更重要。然而，這套方法更適合有投資理財能力的購屋族。 在經濟前景多變的時代，保持財務彈性確實是明智之舉。但同時也要注意避免過度槓桿，在靈活性與安全性間找到平衡點，才是真正的理財智慧。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

國際科技大廠輝達（NVIDIA）進駐北士科遲未定案，不過先前傳出輝達台灣分公司將進駐的「潤泰南港玉成廣場」，房仲機構發現，今年該樓周邊中古大樓、華廈成交行情，較2023年同期大漲25%，為近年指標新商辦議題商圈中，房價漲勢最驚人的區域。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，知名廠商進駐題材，不僅提高區域房市能見度，也有助帶動周邊住宅價格發展。

根據實價資料，北市近期指標新商辦周邊，華廈、住宅大樓等類型住宅交易價格皆明顯上揚。其中，南港玉成一帶的新商辦、預售商辦題材的昆陽站商圈，2025年第3季住宅成交均價來到每坪104.6萬元，較2023年同期大漲25%。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠分析，昆陽站周邊近年來房市議題火熱，除了捷運與商圈機能，近期南港調車場周邊都更案推升市場熱度，加上有品牌企業進駐，有商辦題材帶動人流，催化市場住宅漲勢。

另外，與昆陽站商圈僅一橋之隔的內湖潭美街周邊，近期也有指標新商辦議題，今年截至第3季為止，華廈、大樓價格已達每坪89.8萬元，相較2023年漲勢達14.5%。

賴志昶提醒，近期有品牌廠商進駐題材，雖可為房價帶來支撐，但住宅市場整體仍受政策與限貸影響買氣，並有部分區域中古價格出現盤整，因此有意跟隨科技題材者，應拉長觀察期，並設立停損點，否則待大廠進駐議題成為幻影，房價支撐力道恐會鬆動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「地段」向來是挑選房地產的重要關鍵，在房市歷經價格盤整與利率變動之際，哪些路段的房子反而越賣越熱？永慶房產集團根據實價登錄資料，整理出近三年雙北交易量正成長的5條路段。其中，新北板橋區民生路三段交易量由106件攀升至159件，增幅高達50%，台北市則有一條路段上榜。

板橋民生路三段增長5成 成為最熱路段

根據統計，新北市板橋區民生路三段近三年交易量由2022年8月的106件，連年增長至2025年7月的159件，增幅達50%，成為雙北交易量成長幅度最高的路段，而該路段近一年平均單價約為每坪73萬元，屬於新北市中高價帶，但買氣依舊旺盛。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，板橋區長期為新北核心蛋黃區，尤其民生路三段鄰近捷運新埔站與新埔民生站，不僅本身擁有雙捷優勢，還可直上台64線，為板橋的交通樞紐之一，加上周邊商業活動活絡，涵蓋多個商圈，並鄰近大學，吸引不少置產族青睞。

台北市路段也上榜 文湖街穩居交易熱點

在台北市部分，在此次統計中唯一上榜的是內湖區的文湖街，2022年時交易量達38件，直至最近一年上升至47件，交易量成長了23.7%，表現僅次於新北市板橋區民生路三段，而該路段最新單價則為每坪72.0萬元。陳金萍表示，文湖街整體路段不算太長，卻擁有豐富的教育資源，涵蓋了小學與大學學區，在交通上則鄰近捷運劍南路站及捷運西湖站，且距離內湖科技園區不遠，周邊生活機能完備，加上近年區內新建案推出，推升整體市場活絡，吸引科技業與通勤族購屋。

價格親民吸睛  這些路段總價1,400萬元內有找

若從價格角度觀察，淡水區的坪頂路、新莊區的中和街以及板橋區的金門街總價均在1,400萬元以內，相對其他路段來說較為親民。以新莊區中和街為例，近一年平均總價僅需1,291萬元，是此次統計中總價最親民的路段。陳金萍表示，中和街位於新莊舊市區內，由於開發較早，生活機能已趨近成熟，不僅鄰近學區，亦接近新莊棒球場，且沿線設有多個公車站，交通便利，使該路段具備穩定的居住需求，不過由於路段處於舊市區中，街容較為老舊、產品屋齡偏高，因此總價較為實惠。

至於板橋區的金門街與淡水區的坪頂路，近一年的平均總價則為1,371萬元、1,365萬元。陳金萍表示，金門街鄰近樹林區與土城區，具備地緣優勢，加上道路綿長，整體路段涵蓋住宅、學區與公園綠地，吸引不少剛性需求族群進駐。此外，由於離板橋區的精華地段較遠，因此周邊房價相對親民，具備一定吸引力。而坪頂路則是一路延升至山區，買氣集中於靠近輕軌一側，且多是以住宅大樓為主，生活環境清幽，也因離市區較遠，價格較為親民。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】