買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

央行第七波信用管制，加上交屋潮碰上房貸排撥潮，衝擊營建股獲利表現，行政院長卓榮泰上周喊話「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，為房貸鬆綁帶來一線希望，部分上半年業績明顯落後的營建股，包括興富發（2542）、遠雄（5522）、長虹（5534）、達麗（6177）等，隨第三季進入交屋潮，若房貸排撥適時加速，更有利下半年業績超車上半年。

興富發位於台南總銷60.9億元的「愛琴海」、高雄總銷26.6億元「興富發博愛」等二建案，6月開始進入交屋，接下來將力拚5筆新案在年底之前完工，包括台中總銷85.5億元「市政1號院」，及台中「仰星殿」、高雄「鉑愛悅」、台中「市政愛悅」、桃園「美術水公園」等，總銷合計超過300億元，若交屋順利，全年業績目標為400億元，就看政府的「水龍頭」開得夠不夠大。

遠雄上半年罕見出現虧損，不過下半年進入密集交屋高峰，預計將有五大案入帳，包括總銷180億元「遠雄幸福成」、總銷95億元的「遠雄商舟」等，全台完工交屋量可望上看368億元，業績有機會超越上半年。

長虹下半年交屋案量開始攀升，「長虹天韻」下半年將可認列約40億元，業績可望攀高，總銷30.1億元「松德長虹」，預計12月開始交屋，業績也可望倒吃甘蔗。

營建股獲利前段班的達麗，前八月為新案交屋入帳空窗，僅靠零星餘屋銷售。不過全年業績表現押寶下半年的二大案，包括北投總銷34.5億元「達麗天蒔」第三季取得使照、已完銷，台南91.7億元「達麗世界仁」第四季取得使照、已售75％。市場預期，若銀行排撥、交屋順利，全年營收可望站穩百億大關，上看120億元，並有機會虧轉盈。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

產業升級同步城市再造 土城升格「台北衛星城」

土城區近年來發展迅速，除了產業園區的轉型升級，位於捷運頂埔站周邊的「運校重劃區」更是置產亮點，不僅緊鄰捷運板南線首站的頂埔站，未來更將成為三鶯線的起始站，形成雙捷運的便利路網，可以快速連結台北市中心，也為周邊的產業園區帶來充沛的人流與商機。此外，與運校重劃區緊密相連的土城產業園區，除了匯聚鴻海精密工業總部、正崴精密、華南金控企業營運總部等多家知名企業，形成了強大的科技與金融產業群聚，更陸續啟動預計於2025年底完工，面積超過萬坪的中工雲宇宙AI園區在內的26件都市更新案，強大的產業動能不僅讓土城的未來商機看好，更創造大量就業機會，為區域帶來穩定的居住需求，也讓土城坐擁高度發展潛力與板塊價值，一躍升格為台北最重要的衛星城市。

上市航運巨擘、結合精品建築家 打造土城科技住居新風範

土城運校重劃區近期推出新建案，由航運集團旗下開發公司與北台灣深耕多年的建築團隊合作，強調結合產業發展與在地居住需求，規劃兼具永續理念與居住品質的住宅產品。開發團隊表示，除了建築性能的提升，也導入數位化模擬工具，讓住戶能依需求選擇合適的建材配置，並在售後服務上進一步加強，延伸建築使用年限與生活便利性。

公園首排精緻工藝美學 為人而生 格外感人

朗沐鄰近捷運頂埔站，步行距離約350公尺，未來將同時享有板南線與三鶯線雙捷運交通優勢，區位條件具備發展潛力。基地面向公園綠地，周邊景觀開闊，可遠眺山景與水岸景觀。住宅產品規劃以中大坪數為主，並提供多元公共設施，包括迎賓大廳、閱覽空間、健身房與廚藝教室，滿足不同年齡層的生活需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今（2025）年Q2《政大永慶七都大樓房價指數》與《政大永慶雙北公寓房價指數》最新數據出爐，顯示全台主要都會區大樓與公寓價格全面下滑，呈現買氣持續降溫、價格修正的市場現象。其中，新竹縣市跌幅最為明顯，達3.7％；而雙北地區的公寓產品則出現連續4季下跌的趨勢，房市壓力持續加重。

根據統計，Q2與Q1相比，七大都會區的大樓房價指數全數走跌，跌幅介於0.4％至3.7％。新竹縣市跌幅居冠，台南以-2.7％次之；台中與高雄則分別下跌2.1％、1.7％；至於台北與新北的跌幅約落在1％左右；桃園表現相對穩定，僅下跌0.4％。

雙北公寓價格也持續下行，台北市Q1下跌1.6％，Q2進一步擴大至3.2％，累計上半年跌幅達4.8％；新北市也出現類似情況，近4季中有3季下跌，僅Q1以0.2％略呈盤整，Q2則再次下滑3.2％，整體呈現明顯的修正趨勢。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，房價下修與近期多項政策與經濟環境變動有關，包括銀行房貸額度持續緊縮、第七波信用管制政策延續，以及國際間貿易政策不確定性升高，都影響市場信心。買方多半抱持觀望態度，期望房價有進一步下修空間後再進場；而部分賣方則為促進成交，願意讓利出脫，形成價格調整壓力。

房價修正尤其集中於近年漲幅較大的區域，如新竹縣市。該區域近年因供給有限、科技產業支撐等因素，房價一度大漲。但在政策干預與貸款難度提升下，市場熱度明顯降溫，價格也開始出現回調跡象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

【社宅革命】買房神話崩解！25萬戶社會住宅顛覆居住遊戲規則？

隨著政府加速推動社會住宅建設，未來2-3年全台將有大量社宅基地釋出，這種新型態的居住選擇正在重塑台灣民眾的購屋與租房思維，開啟居住正義的新篇章。居住政策正迎來結構性轉變。根據行政院"提升社宅用地供給精進措施"，政府設定了114年至121年間直接興辦25萬戶社宅的明確目標。這種大規模的社宅供給將成為未來台灣住房市場的常態，不僅為青年與弱勢家庭提供可負擔的居住選擇，更可能從根本上改變民眾"有土斯有財"的傳統觀念。

社宅供給全面加速 都會區優先布局

政府正透過多元方式加速社宅用地取得，特別是針對全台都會區的軍方營區與眷區閒置土地。國土管理署指出，未來將優先盤點六都及竹苗彰等地的5公頃以上國有閒置土地、退場校地與低度利用公用地，以"小造鎮"模式進行整體開發。

從台北市的實踐來看，社宅基地分布廣泛，已完工基地包括文山、大同、松山、中山、萬華、內湖、信義、南港和北投等多個行政區。這種全面性的布局確保了社宅不僅是數量上的增加，更是地理位置上的優化，讓居民能夠在就業、就學和生活機能完善的區域找到安居之所。

居住思維轉變：從"所有權"到"使用權"

傳統"有土斯有財"的觀念正在新一代台灣人中逐漸鬆動。根據聯合國人權辦公室的觀點，"適當住房權"應該被視為安全、和平和有尊嚴生活在某處的權利，而非單純追求"住宅"商品本身。

這種思維轉變在年輕世代中尤為明顯。許多年輕人開始思考："如果有穩定的租屋選擇，我還需要買房嗎？"社會住宅的推動，提供了一個不同於傳統購屋的選項，讓居住選擇更加多元。愈來愈多人認識到，買房絕非人生唯一選項，硬要買房可能反而犧牲生活品質和未來夢想。

社宅品質提升 打破過往負面印象

現代社會住宅已擺脫過去國宅的負面形象，不僅建築外觀新穎有設計感，更配備了豐富的公共設施。許多社宅規劃融入綠建築、智慧建築、通用設計、無障礙與耐震標章，並結合公益設施。

以台北市"萬華安居"為例，該社宅基地鄰近龍山寺與環南市場，設有300戶多元房型及幼兒園；新北"五谷好室A"位於三重二重疏洪道重劃區，打造老幼共融社區；桃園"龍岡好室"由退役軍營改建，保留大量綠地並設日照中心；高雄"崇實安居"位於左營三鐵共構生活圈，規劃豐富商業與社福設施。這些社宅不僅提供居住空間，更成為社區營造的重要基地。

租金優勢明顯 減輕居住負擔

社宅最直接的優勢在於租金價格。根據2025年資料，社會住宅租金普遍比市價低20%~40%，並提供免費公共設施與基本家具家電，減少搬遷與裝潢成本。以台北市為例，社宅1房1廳月租金約在7,000~11,000元之間，2房1廳約11,500~17,000元，3房2廳約18,000~24,000元。這種租金水平明顯低於市場行情，為許多家庭提供了實質的經濟減壓。

新世代居住選擇：多元模式並存

隨著社宅供給增加，台灣的居住模式也趨向多元化。各縣市紛紛推出創新計畫，如"台北市社會住宅青年創新回饋計畫"、"新店央北社會住宅跨世代共居"、"新北市土城員和社宅青年共居"、"台中市北屯共居"等。創新方案打破了傳統居住框架，鼓勵青年共居交流，培養社區凝聚力。透過市府跨局合作，許多社宅還規劃了青創空間，提供創業扶助資源，支持青年發展。

未來展望：社宅成為居住安全網

隨著社宅供給將成為常態，未來台灣的居住環境可望更加多元與平等。專家建議，政府應繼續擴大社宅總量，並參考國外經驗如新加坡、日本等國的作法。社宅政策不應只是提供住房，更應成為一種綜合性社會支持系統。透過結合產業、長照、托幼與社福資源，社宅可以成為促進社會融合與世代共融的平台。

對於有自住需求的民眾來說，在預算有限下，可以考慮選擇蛋白區，利用時間換取空間。關鍵是不該受困在追逐房價的恐慌中，而忽略了面對財務思維的正確態度。

社會住宅的大規模供給正在改變台灣人的居住思維。

從單純追求房屋所有權，到重視居住品質與生活穩定性，這種轉變反映了台灣社會對居住正義的更深層理解。隨著更多社宅在未來2-3年陸續釋出，台灣可望建立更加健全的住房體系，讓每個人都能找到適合自己的居住方式。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

冷清到連路邊新建案廣告舉牌員都變少了，而且代銷縮編、房仲關店，甚至仲介下班後兼差開Uber則真實上演中。房產專家指出，這波房市低迷首當其衝的其實不是建商，而是第一線靠賺取服務費謀生的代銷、仲介，這群人才是真正的海嘯第一排。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，新建案買氣冷清，連路邊廣告看板舉牌員也逐漸失業，進而擴散至跑單小姐減少，甚至中小型代銷縮編，甚至因房市買氣太差，有部分代銷跳去當房仲，但其實都是從一個火坑跳往另外一個。

而目前代銷接新案較大改變就是盡量不搭接待中心，反而傾向租賃店面方式的外接待，且過往房市買氣熱絡時，一下交流道或是進入重劃區主幹道就便能沿路看到的新案廣告舉牌員也逐漸消失，甚至廣告看板也從過往路口開始擺放，縮短至快到接待中心前才擺放，甚至大型建案廣告看板也逐漸變少。

代銷、房仲在海嘯第一排

面對房市買氣低迷，代銷業者接案方式傾向短期簽約，若是銷況打不開則回頭請建商調整價格，因此，除非超大型指標案才會包銷到結案，多數建案則是偏向打帶跑。

竹苗地區的房仲業者指出，面對房市買氣差，有資歷的房仲業者其實很難轉職，重新回到領固定薪水、上下班坐在辦公室的場景，因此，多數仍在撐，甚至有晚上去兼職開Uber的實際案例，而目前中古屋交易打不開的主要原因不外乎，買方想買怕貸款下不來，以及屋主不願意接受房市現況進一步讓價，此僵局短期內似乎無法打開。

苗栗縣近年因新竹科學園區外溢效應，以及台積電等科技大廠進駐與擴廠帶動下，房市熱度明顯升高，建案遍地開花。然而隨著大量建案陸續動工，也引爆施工噪音爭議。根據苗栗縣環保局統計，今（2025）年1至7月間，營建施工造成的噪音陳情案件達169件，占整體噪音陳情案件高達42％，呈現逐年攀升趨勢。

從轄區分布來看，陳情案件集中於建案密集的竹南鎮（61件）、頭份市（51件）與苗栗市（34件）。環保局針對違規案件已裁罰26件，罰鍰總金額達56萬4,000元。

苗栗縣環保局長陳華盛指出，營建工程常見的噪音來源，包括打樁、開挖、灌漿、拆除以及房屋修繕等施工作業，對周邊居民的生活安寧影響甚鉅。根據現行法規，若量測確認施工噪音超標，經限期改善未果者，可依法裁罰1萬8,000元至18萬元；若違反縣府公告不得使用動力機械施工的時段規定，則可處3,000元至3萬元罰鍰。

為改善民怨、降低噪音影響，環保局呼籲建商與營建業者應善盡企業社會責任，開工前應主動與鄰近住戶溝通協調，施工期間亦應採取有效降噪措施，如設置隔音牆、調整施工時段、控制施工音量等，以降低對居民的干擾。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

屋主3年翻倍賣房合理嗎？不想當韭菜出價策略大公開

看中心儀房屋本是喜事一樁，卻發現屋主開價近乎成本兩倍，這種情況下該如何出價才不會當冤大頭，又不會錯失良機？近期房市交易中，越來越常見到持有僅2-3年的屋主大幅加價出售的情況。一位購屋者看中一間房屋，卻發現現任屋主3年前以800萬元購入，現在卻開價1500萬元，近乎翻倍的開價讓人猶豫該如何出價才合理。

價格翻倍的背後因素

屋主敢開高價，通常有幾個可能原因。市場行情確實上漲是首要因素，過去三年台灣部分地區房價漲幅驚人，某些熱區漲幅甚至超過五成。其次是屋主可能投入裝修成本，如果房屋經過全面翻新，增加的成本自然會反映在售價上。另外還有一種可能是屋主對後市極度樂觀，或是根本不急著賣，只是試探市場水溫。

查證市場行情是第一步

面對這樣的情況，買方第一步應該查證實價登錄最新行情。確認同社區、同路段相似物件的最近成交價，而不是只看屋主的購入成本。同時要考慮屋況差異，如果屋主確實投入大量裝修費用，合理反映成本是可以接受的。但重點是裝修價值是否符合市場行情，而不是屋主花了多少錢就該全部轉嫁給買方。

理性出價策略

出價時應該從市場行情出發，而不是從屋主的購入成本計算。建議從以下幾個面向評估：

先查詢該路段最近半年的實價登錄，取相似物件的平均單價作為基準。然後評估屋況差異，裝修狀況是否值得加價。最後考慮個人喜好程度，但不要讓情感壓過理性判斷。建議從市場合理價格的85折開始出價，留給雙方議價空間。如果確定屋主有急售壓力，可以出更低價格試探。

談判技巧與底線設定

議價過程中要保持理性與彈性。清楚表達出價理由，引用實價登錄數據佐證自己的出價合理性。

同時要設定明確的價格上限，超過這個價格就寧願放棄。避免因為喜歡就不斷加價，最後買在超出行情的高點。要求屋主提供裝修明細也是合理要求，如果屋主聲稱投入大量裝修成本，應該提出證明而不是空口無憑。

替代方案與心理準備

永遠要有替代方案，不要非這間房子不可。市場上總有其他選擇，過度執著單一物件往往會導致做出不理性的決定。做好破局的心理準備，如果價格談不攏，就瀟灑離開。有時候轉身離開反而是最好的談判策略，可能會讓屋主重新考慮你的出價。

房市交易終究要回歸市場機制。

「喜歡」不應該成為溢價購買的理由，而是要在理性評估與個人偏好間取得平衡。買方應該堅持以實價登錄行情為基礎進行議價，而不是被屋主的購入成本或裝修支出牽著鼻子走。畢竟，房屋最終價值取決於市場供需，而不是賣方的個人期望。

阿明碎碎念：沒有買不到的房子，只有買不對的價格。在房市逐漸回歸理性的當下，買方其實擁有比想像中更多的議價籌碼。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年以來房市表現每下愈況，外有美國川普之亂、內有房貸排撥紛擾，造成信心崩跌，反映在房屋買賣移轉棟數大減上，前七個月合計154,077棟，較去年同期年減達26.8％。公股銀行高層指出，房市已進入冷凍期，今年買賣移轉棟數最多只有28萬棟，甚至可能跌破2018年的27.8萬棟，下看27萬棟。

央行祭出第七波的信用管制措施，是房市買賣移轉棟數下滑的主因，「量縮」是確定的事，價格則要觀察各區域有所不同，供給過剩區域尤其明顯，下跌1成是「起跳值」，核心、蛋黃區域跌幅有機會受控制，「現在房市就是多空交戰」。

鑒於房價居高不下，房貸與建築貸款占比偏高，預期房市信用管制政策仍將趨嚴，銀行仍將持續調整貸款結構，難有放鬆空間，最多針對首購、自住族群開大門。

第一銀行認為，美國關稅政策仍有不確定性及近期國內房市仍缺乏利多因素刺激，使潛在購屋者採取觀望態度，致房市成交量回升有限，預估整體房市或呈「量縮、價微幅修正」走勢；彰化銀行評估，房市應是「量縮、價緩跌」，整體房市交易萎縮，買賣移轉棟數將下滑至28萬棟。

華南銀行認為，銀行緊縮放款額度，近期交屋及推案情況不佳，部份預售屋完工交屋因資金籌措問題認賠出場，全國預售屋解約量逐漸增加，如下半年關稅戰對經濟之衝擊發酵，也將限縮民眾購屋能力，預期後續房市將持續向下修正，預估全年買賣移轉棟數約27萬棟左右。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出第7波信用管制，房市「金龍海嘯」即將屆滿周年，行政院長卓榮泰上月27日公開回應購屋貸款規範偏緊，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，也讓9月18日登場的央行理事會備受關注。金融圈認為，卓揆既然已經說話，央行不可能裝死，微調信用管制應該免不了，只是看力道輕重。

不過在央行出手前，金管會今（1）日將找八大公股行庫「喬房貸」，先找來八大行庫的總經理開會，了解各家承作房貸的現況並盤點資金額度，另也會聽取各家建議，能否從細節鬆綁或改善流程，讓房貸放款更順暢。

央行去年9月理監事會祭出「史上最嚴」房貸管制措施，包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國，此舉被房產業者形容為「金龍海嘯」，銀行更提高放款條件，遭民眾抱怨貸不到款。

銀行主管指出，「金龍海嘯」滿周年，房市明顯降溫，貸不到款的情況已大幅減少，不過因央行嚴控銀行放款集中度，這都讓銀行放款時有所顧忌，確實不若以往積極，且從數據上來看，距離銀行法30％上限還有空間，但許多銀行比率卻持續降低，不太愛做房貸。

對於卓揆喊話「水龍頭開大點！」並將期待的眼神望向公股行庫，銀行也有話說，直言房價過高是共識，才是各銀行謹慎放款、利率拉高的主因，政府叫不動民營銀行，只好請公股行庫幫忙，但這無疑將房市泡沫化的風險轉由公股行庫承擔，對它們也不公平。

熟悉央行運作的行庫主管表示，既然卓揆公開喊話，央行「多少會有動作」，除了重申都更及危老重建等案件不受央行選擇性信用管制的限制，不會受到影響，理監事會上也有可能對是否放鬆房市管制有更多討論，有爭議的項目可能更明確規範，避免誤殺無辜。

台經院院長張建一則要央行「撐住」，表示7次信用管制好不容易讓房市降溫，央行不應該因為外界雜音而鬆動，尤其很多建商這個倒、那個又倒的消息，都是建商放的，「簡單講，房市沒有崩，不要道德綁架央行」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市買氣跌入谷底，就連以往相對穩健的北部各縣市，也出現價格盤整。住商機構彙整實價登錄資料，2025年第二季北部各行政區中，房價僅剩15個行政區仍呈現上漲，其餘地區皆呈持平或盤整。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能讓區域買盤支撐房價。

住商機構根據實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第二季平均成交單價，並與第一季房價進行比較，其中北部幾乎各行政區皆呈現跌幅或是持平，僅15個行政區免強維持漲勢。其中，以台北市內湖區房價漲幅最高，第二季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚 4.2%；另外，南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3~5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有 0.5~1.9% 的小幅漲幅。

住商不動產北市區協理錢思明分析，此次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬北市，主要有二個原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持之下，蛋黃區房價仍是歷久不衰；二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，皆有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，而文山區則有品牌建商進駐，整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，但各區仍具有不少抗跌力道。

賴志昶指出，整體而言，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，已清楚顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場也邁入盤整階段，惟部分核心區仍倚靠生活機支撐房價，或有其他大型建設或重劃區題材，如此次上榜的桃園大園與新北市其他各區即屬此例，顯示消費者進場房市應慎選地段，如區域未具有機能優勢，亦要有足夠帶動發展之議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】