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新北市老舊公寓外加電梯取得建照又一樁	2015/07/14發佈
您知道老舊公寓增設電梯政府有補助嗎？為改善建築物原有機能，提升生活便利性，新北市政府提供4、5層樓集合住宅增設電梯設備經費補助，補助額度原則為總經費50％。繼新店區老舊公寓增設電梯開工後，位於蘆洲區光華段的1棟5層樓公寓也已於2015年7月9日取得建照、預計9月開工，該案經申請後獲得市府補助經費192萬，住戶對於老舊公寓，未來進出可以不用再爬樓梯，感到十分滿意及開心，也期待儘快完成工程，讓生活更加便利。新北市老舊公寓外加電梯取得建照又一樁新北市政府都市更新處副處長謝登武表示，新北市許多老舊公寓皆無設置電梯，然而隨著高齡化社會來臨，市府期望透過都市更新整建維護方式，改善建物機能，並且提供年長者良好的無障礙生活環境。以本次取得建照的增設電梯案為例，申請人自宅位於蘆洲區光華段，是1棟23年5層樓公寓，申請人沈小姐表示婆婆年歲已高，又住在5樓，上下樓梯總是不太方便，因此當同棟4樓住戶向她探詢增設電梯意願時，她便立刻同意配合申請，一解婆婆上下樓梯困擾之苦。新北市都市更新處洪宜萍科長補充說明，目前新北市政府老舊公寓增設電梯補助申請案已有2案核定補助，2案已整合100％同意審議中。此外為鼓勵民眾辦理公寓增設電梯，市府持續提供經費補助、輔導團隊專案協助、隨到隨審及貼心預審等措施，只要是位於新北市屋齡15年以上的4、5層樓集合住宅，有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請，每案補助總經費以50％為原則，有需要增設電梯的民眾歡迎洽詢市府都市更新處。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新北市老舊公寓外加電梯取得建照又一樁

2015/07/14發佈

您知道老舊公寓增設電梯政府有補助嗎？為改善建築物原有機能，提升生活便利性，新北市政府提供4、5層樓集合住宅增設電梯設備經費補助，補助額度原則為總經費50％。繼新店區老舊公寓增設電梯開工後，位於蘆洲區光華段的1棟5層樓公寓也已於2015年7月9日取得建照、預計9月開工，該案經申請後獲得市府補助經費192萬，住戶對於老舊公寓，未來進出可以不用再爬樓梯，感到十分滿意及開心，也期待儘快完成工程，讓生活更加便利。
新北市老舊公寓外加電梯取得建照又一樁

新北市政府都市更新處副處長謝登武表示，新北市許多老舊公寓皆無設置電梯，然而隨著高齡化社會來臨，市府期望透過都市更新整建維護方式，改善建物機能，並且提供年長者良好的無障礙生活環境。以本次取得建照的增設電梯案為例，申請人自宅位於蘆洲區光華段，是1棟23年5層樓公寓，申請人沈小姐表示婆婆年歲已高，又住在5樓，上下樓梯總是不太方便，因此當同棟4樓住戶向她探詢增設電梯意願時，她便立刻同意配合申請，一解婆婆上下樓梯困擾之苦。

新北市都市更新處洪宜萍科長補充說明，目前新北市政府老舊公寓增設電梯補助申請案已有2案核定補助，2案已整合100％同意審議中。此外為鼓勵民眾辦理公寓增設電梯，市府持續提供經費補助、輔導團隊專案協助、隨到隨審及貼心預審等措施，只要是位於新北市屋齡15年以上的4、5層樓集合住宅，有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請，每案補助總經費以50％為原則，有需要增設電梯的民眾歡迎洽詢市府都市更新處。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

高雄啟動2015建築物立體綠化及綠屋頂補助	2015/07/14發佈
高雄市工務局長楊明州表示，縣市合併後，大高雄排碳佔全台四分之一，高雄市長陳菊提出打造綠能生態城市政策。該局在首創全國提出綠建築自治條例、建築物設置太陽光電辦法後，2014年再創新制定高雄厝設計與回饋辦法，並且研訂綠化標章、造園家培訓，推動建築物立體綠化及綠屋頂補助計畫，讓高雄市更能生態永續。工務局表示，訂定推動建築物立體綠化及綠屋頂的目的，主要是營造宜居城市，鼓勵民眾於建築物設置立體綠化及綠屋頂，運用在地資源，提出因應策略與發展構想，增加社區居民休閒空間、有機農業推廣及建立都市生態跳島，以減少都市熱島效應，建構節能減碳之建築。立體綠化補助將依總經費、設計型態與面積核定補助示範點，工程費可以包含設計監造、硬體建設及展示設施架設費用，但不包括防水工程及後續維護費用。相關提案若經綠屋頂補助計畫技術審查小組審查通過，將會核定最終補助額度。立體綠化補助申請人資格，是指設立登記或立案在高雄的法人或非法人團體；公寓大廈社區可以由管理負責人或管理委員會提出申請。申請條件是設置於市轄區都市計畫範圍內不是全棟從事營業行為的供公眾使用私有建築物，而且必須是領得使用執照一年以上，也沒有申請過立體綠化同性質的補助社區才可以提出。另外啟動市民參與立體綠化的專案計畫，預計將以補助、技術培訓、專家輔導諮詢等來協助市民美綠化所居住的建築物。第一波立體綠化及綠屋頂補助已經開辦，歡迎有興趣市民儘速提案。承辦綠屋頂推動計畫的服務小組將於每週上下班時間內，就輔導申請與建置設備的評估上，提供電話的解說諮詢，並有四位輔導人員協助到府現場勘查及評估，有興趣的民眾可洽該局建築管理處，洽詢電洽3368333轉2287、2286。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

高雄啟動2015建築物立體綠化及綠屋頂補助

2015/07/14發佈

高雄市工務局長楊明州表示，縣市合併後，大高雄排碳佔全台四分之一，高雄市長陳菊提出打造綠能生態城市政策。該局在首創全國提出綠建築自治條例、建築物設置太陽光電辦法後，2014年再創新制定高雄厝設計與回饋辦法，並且研訂綠化標章、造園家培訓，推動建築物立體綠化及綠屋頂補助計畫，讓高雄市更能生態永續。

工務局表示，訂定推動建築物立體綠化及綠屋頂的目的，主要是營造宜居城市，鼓勵民眾於建築物設置立體綠化及綠屋頂，運用在地資源，提出因應策略與發展構想，增加社區居民休閒空間、有機農業推廣及建立都市生態跳島，以減少都市熱島效應，建構節能減碳之建築。立體綠化補助將依總經費、設計型態與面積核定補助示範點，工程費可以包含設計監造、硬體建設及展示設施架設費用，但不包括防水工程及後續維護費用。相關提案若經綠屋頂補助計畫技術審查小組審查通過，將會核定最終補助額度。

立體綠化補助申請人資格，是指設立登記或立案在高雄的法人或非法人團體；公寓大廈社區可以由管理負責人或管理委員會提出申請。申請條件是設置於市轄區都市計畫範圍內不是全棟從事營業行為的供公眾使用私有建築物，而且必須是領得使用執照一年以上，也沒有申請過立體綠化同性質的補助社區才可以提出。

另外啟動市民參與立體綠化的專案計畫，預計將以補助、技術培訓、專家輔導諮詢等來協助市民美綠化所居住的建築物。第一波立體綠化及綠屋頂補助已經開辦，歡迎有興趣市民儘速提案。承辦綠屋頂推動計畫的服務小組將於每週上下班時間內，就輔導申請與建置設備的評估上，提供電話的解說諮詢，並有四位輔導人員協助到府現場勘查及評估，有興趣的民眾可洽該局建築管理處，洽詢電洽3368333轉2287、2286。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新店中央新村北側區段徵收案7/16召開說明會	2015/07/14發佈
新店中央新村北側附近地區區段徵收案於2014年公告徵收，工程刻正施工中，為使地主能儘速配回抵價地並取得產權，新北市政府地政局訂於2015年7月16日上午10時及下午2時假新北市新店區文化劇場體育館召開抵價地抽籤暨配地作業說明會。本次會議主要針對抵價地抽籤分配之程序及作業方式進行說明，現場並將以實例模擬示範。事關區內地主權益，地政局呼籲地主務必出席與會，以瞭解詳情。地政局指出，本區段徵收案公告期間內申領並經核定發給抵價地之地主，可依其應領抵價地權利價值參與本次配地作業，地主可選擇單獨分配或自行洽區內其他地主進行合併分配申請，合併之權利價值愈大，配地選擇之機會愈多；惟地主之權利價值小於全區最小分配面積所需權利價值者，則無法單獨分配，須自行與其他地主共同申請合併分配，如未能自行合併，可於2015年7月28日前向地政局提出申請協調合併，地政局將於2015年8月3日召開抵價地協調合併座談會，協助抵價地權利價值過小之土地所有權人進行合併。地政局受理抵價地合併分配申請期間為2015年7月16日至2015年8月17日上班日上午9時30分至12時，下午1時30分至4時，有意申請之土地所有權人請填妥自行合併分配申請書，並檢具身分證明文件、印鑑章及印鑑證明等相關文件親至新北市政府地政局洽辦，現場均有專人協助填寫及解說，歡迎多加利用。另可於前述受理申請期間填妥申請書及檢附相關證明文件以掛號郵寄方式提出申請。申請合併分配受理期限至2015年8月17日截止，逾期不予受理。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新店中央新村北側區段徵收案7/16召開說明會

2015/07/14發佈

新店中央新村北側附近地區區段徵收案於2014年公告徵收，工程刻正施工中，為使地主能儘速配回抵價地並取得產權，新北市政府地政局訂於2015年7月16日上午10時及下午2時假新北市新店區文化劇場體育館召開抵價地抽籤暨配地作業說明會。本次會議主要針對抵價地抽籤分配之程序及作業方式進行說明，現場並將以實例模擬示範。事關區內地主權益，地政局呼籲地主務必出席與會，以瞭解詳情。

地政局指出，本區段徵收案公告期間內申領並經核定發給抵價地之地主，可依其應領抵價地權利價值參與本次配地作業，地主可選擇單獨分配或自行洽區內其他地主進行合併分配申請，合併之權利價值愈大，配地選擇之機會愈多；惟地主之權利價值小於全區最小分配面積所需權利價值者，則無法單獨分配，須自行與其他地主共同申請合併分配，如未能自行合併，可於2015年7月28日前向地政局提出申請協調合併，地政局將於2015年8月3日召開抵價地協調合併座談會，協助抵價地權利價值過小之土地所有權人進行合併。

地政局受理抵價地合併分配申請期間為2015年7月16日至2015年8月17日上班日上午9時30分至12時，下午1時30分至4時，有意申請之土地所有權人請填妥自行合併分配申請書，並檢具身分證明文件、印鑑章及印鑑證明等相關文件親至新北市政府地政局洽辦，現場均有專人協助填寫及解說，歡迎多加利用。另可於前述受理申請期間填妥申請書及檢附相關證明文件以掛號郵寄方式提出申請。申請合併分配受理期限至2015年8月17日截止，逾期不予受理。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻	2015/07/14發佈
即便現行都更條例部分條文已經失效，甚至有業者大喊：「都更已死」，不過，根據內政部實價網揭露資訊，北市「正義國宅」旁卻出現多筆屋齡逾40年，揭露單價卻破百萬元的交易案，換算土地單價更是突破千萬元大關，不僅直追鄰近地上權豪宅「仁愛本真」每坪150萬元的開價，也超越今年3月時，每坪1004萬元的一江街國有地標售新天價，掀起一波燙金商圈都更案的卡位大戰。知名的「正義國宅」都更案有解，也加速周邊都更案整合進度，尤其是近兩年，周邊陸續傳出不少千萬地價的實價紀錄。根據內政部實價網揭露資訊，台北市大安區忠孝東路三段、「正義國宅」周邊，即出現不少筆屋齡超過40年老屋的交易紀錄，每坪實價112~128萬元，其中一筆為2013年8月交易，為屋齡超過40年的華廈2樓，坪數約50.88坪，總價高達6500萬元，換算每坪單價約127.8萬元。 40年老屋單坪土地飆千萬該物屋況老舊，但由於地段精華，單價不僅勝過周邊的新屋，甚至直追附近潛銷中、開價每坪150萬元的地上權豪宅「仁愛本真」。業者認為，買方用如此高價買下，應該是著眼未來的都更效益，畢竟以該筆交易土地持分約5.87坪，換算每坪商業土地價格竟高達1107.32萬元，高過一江街的國有地標售新天價。「正義國宅」的更新規劃分為Ａ、Ｂ兩塊基地，基地面積1525坪，規劃地上31樓、地下7樓的建物，其中，Ａ基地規劃101戶大坪數豪宅，Ｂ基地則規劃59戶小坪數住宅，粗估可興建的樓地板面積約2萬6458坪，預期住宅每坪價格至少200萬元起跳，總銷金額概估逼近300億元。據悉，「正義國宅」都更案地上1至4層將規劃為商場，樓上住家規劃30~150坪，以120坪為主力，按目前開價單坪200萬元推估，主力產品單戶總價便高達2.4億元，促使周邊老舊建物再掀一波卡位都更財的熱潮。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，「正義國宅」緊鄰SOGO商圈，近期因觀光效益帶動店面租金，店面產品更是寵兒，推測近2年積極卡位的業者應是看好此塊觀光商機，並期望未來都更後的房價能向「正義國宅」看齊，才會如此砸錢整合老舊華廈。房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻富邦豪砸近7億獵樓一品大廈都更露曙光都更卡位戰也引來壽險業者的高度興趣。4月中，富邦人壽便砸下6.74億元，吃下蔡辰男「國泰一品大廈」的5戶產權，佔整體棟大樓產權將近7%，目的應是除了短期可收租，長期則是為了插旗都更，重燃「一品大廈」這棟昔日十大名宅的都更夢。「一品大廈」屋齡已超過35年，2008年時曾有業者想進行都更，因此向台北市都更處申請自行劃定更新單元核准，但因住戶非富即貴，對於都更條件各有堅持，使得都更原地踏步，4年前更因整合困難，決定暫停都更，直至今年4月，富邦人壽大手筆吃下5戶後，都更案再度重燃希望。回顧1978年國泰建設推出「一品大廈」時，當時每坪價格雖僅6萬元，但硬是比周邊每坪均價3萬元的行情貴上1倍，相隔33年，也就是2011年時，藝人庾澄慶以總價1.26億元買下1間5樓戶，推估每坪價格約130萬元，今年富邦人壽出手一次買下5戶，雖然單價每坪僅約125.82萬元，但身價已較最初暴增了20倍。然而，根據內政部實價網揭露資訊，該名宅周邊的新豪宅，如今身價都已是每坪200萬元起跳，因此業者推估，該名宅因地點燙金，且極具話題性，假設能夠順利都更，每坪單價上看250萬元，若是最原始的買家，則資產價值推估最高翻漲逾40倍。而根據「一品大廈」當初送到台北市都更處的都更計畫書，基地面積約902.36坪，土地使用分區為第四種住宅區，建蔽率50%、容積率為300%，土地所有權人為121人、建物所有權人為114人，當時取得已同意人數，土地為49人、建物為46人，占比各約40.5%、40.35%。都更業者認為，當初計畫核准時的同意戶，應該是富邦人壽可順利掌握的部份，因此，推估富邦人壽至少掌握逾5成的同意比率。老宅若能順利都更個個身價漲翻天其實台北市著名的都更案還不少，包括「正義國宅」、「芝麻酒店」等都更案，以及上述積極展開都更佈局的「一品大廈」，均位處台北市的燙金地段，倘若順利完成都更，身價翻倍自然不在話下。例如台北市精華地段就有不少豪宅是由原本的老舊住宅都更改建，包括「元大栢悅」、「尚華仁愛」以及「仁愛麗景」等，根據實價紀錄，都更後，上述個案每坪單價至少150萬元，其中又以「元大栢悅」的身價最高，每坪超過200萬元，不僅躋升單價200萬俱樂部成員，更是全國最貴的都更宅。「元大栢悅」位於北市敦化南路一段、安和路一段口，前身為「勝利大廈」，1999年經歷921大地震後，建築物已受損，2002年時再遭受331大地震後便被列入危樓，因此由元大建設透過都更開發方式重新整合興建，並在2008年預售，當時每坪開價130萬元。「元大栢悅」自2010年完工交屋後並沒有屋主轉手出售，因此，長達2年餘沒有交易紀錄，最早一筆交易為2013年8月，實價揭露樓層為5樓，面積約157.9坪含2個車位，成交總價約2.74億元，若一個車位以400萬元計算，拆算每坪單價約202.6萬元。房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻房屋標準單價大漲老屋變豪宅仍有隱憂「尚華仁愛大樓」則是坐落於台北市仁愛路四段、面國父紀念館第一排，同樣也是921地震後被列為紅單危樓，57名住戶開始協調重建，費時8年，直到2009年才達成住戶可以換回原坪數的協議。預售時，高樓層景觀戶寫下每坪180萬元的天價，使得當初的57位住戶，如今個個都已身價翻漲1~2倍。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「尚華仁愛」高樓層的4戶正面面向國父紀念館，景觀視野佳，又靠近信義計劃區，加上1、2年前附近的光復南路「彩虹大廈」一帶，還是台北市住宅區地價最高的路段，各項條件幾乎都是一時之選，使得該棟大樓都更後始終保有極高身價。除了「尚華仁愛」外，同樣位於仁愛路四段的「仁愛麗景」也是都更宅，都更前的每坪價格60~70萬元，都更完成後，目前每坪揭露實價175~185萬元，身價也是翻了兩番。不過，徐佳馨指出，台北市超過30年以上老屋高達7成以上，其中不乏曾經風光多時的名宅，以目前已有壽險業者介入的「一品大廈」為例，能順利改建，確實會是市場典範，但在目前台北市將房屋標準單價大幅調高後，要讓周邊老屋都能群起效尤，卻也絕非易事。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻

2015/07/14發佈

即便現行都更條例部分條文已經失效，甚至有業者大喊：「都更已死」，不過，根據內政部實價網揭露資訊，北市「正義國宅」旁卻出現多筆屋齡逾40年，揭露單價卻破百萬元的交易案，換算土地單價更是突破千萬元大關，不僅直追鄰近地上權豪宅「仁愛本真」每坪150萬元的開價，也超越今年3月時，每坪1004萬元的一江街國有地標售新天價，掀起一波燙金商圈都更案的卡位大戰。
知名的「正義國宅」都更案有解，也加速周邊都更案整合進度，尤其是近兩年，周邊陸續傳出不少千萬地價的實價紀錄。
根據內政部實價網揭露資訊，台北市大安區忠孝東路三段、「正義國宅」周邊，即出現不少筆屋齡超過40年老屋的交易紀錄，每坪實價112~128萬元，其中一筆為2013年8月交易，為屋齡超過40年的華廈2樓，坪數約50.88坪，總價高達6500萬元，換算每坪單價約127.8萬元。
40年老屋單坪土地飆千萬
該物屋況老舊，但由於地段精華，單價不僅勝過周邊的新屋，甚至直追附近潛銷中、開價每坪150萬元的地上權豪宅「仁愛本真」。業者認為，買方用如此高價買下，應該是著眼未來的都更效益，畢竟以該筆交易土地持分約5.87坪，換算每坪商業土地價格竟高達1107.32萬元，高過一江街的國有地標售新天價。
「正義國宅」的更新規劃分為Ａ、Ｂ兩塊基地，基地面積1525坪，規劃地上31樓、地下7樓的建物，其中，Ａ基地規劃101戶大坪數豪宅，Ｂ基地則規劃59戶小坪數住宅，粗估可興建的樓地板面積約2萬6458坪，預期住宅每坪價格至少200萬元起跳，總銷金額概估逼近300億元。
據悉，「正義國宅」都更案地上1至4層將規劃為商場，樓上住家規劃30~150坪，以120坪為主力，按目前開價單坪200萬元推估，主力產品單戶總價便高達2.4億元，促使周邊老舊建物再掀一波卡位都更財的熱潮。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，「正義國宅」緊鄰SOGO商圈，近期因觀光效益帶動店面租金，店面產品更是寵兒，推測近2年積極卡位的業者應是看好此塊觀光商機，並期望未來都更後的房價能向「正義國宅」看齊，才會如此砸錢整合老舊華廈。
房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻

富邦豪砸近7億獵樓一品大廈都更露曙光
都更卡位戰也引來壽險業者的高度興趣。4月中，富邦人壽便砸下6.74億元，吃下蔡辰男「國泰一品大廈」的5戶產權，佔整體棟大樓產權將近7%，目的應是除了短期可收租，長期則是為了插旗都更，重燃「一品大廈」這棟昔日十大名宅的都更夢。
「一品大廈」屋齡已超過35年，2008年時曾有業者想進行都更，因此向台北市都更處申請自行劃定更新單元核准，但因住戶非富即貴，對於都更條件各有堅持，使得都更原地踏步，4年前更因整合困難，決定暫停都更，直至今年4月，富邦人壽大手筆吃下5戶後，都更案再度重燃希望。
回顧1978年國泰建設推出「一品大廈」時，當時每坪價格雖僅6萬元，但硬是比周邊每坪均價3萬元的行情貴上1倍，相隔33年，也就是2011年時，藝人庾澄慶以總價1.26億元買下1間5樓戶，推估每坪價格約130萬元，今年富邦人壽出手一次買下5戶，雖然單價每坪僅約125.82萬元，但身價已較最初暴增了20倍。
然而，根據內政部實價網揭露資訊，該名宅周邊的新豪宅，如今身價都已是每坪200萬元起跳，因此業者推估，該名宅因地點燙金，且極具話題性，假設能夠順利都更，每坪單價上看250萬元，若是最原始的買家，則資產價值推估最高翻漲逾40倍。
而根據「一品大廈」當初送到台北市都更處的都更計畫書，基地面積約902.36坪，土地使用分區為第四種住宅區，建蔽率50%、容積率為300%，土地所有權人為121人、建物所有權人為114人，當時取得已同意人數，土地為49人、建物為46人，占比各約40.5%、40.35%。都更業者認為，當初計畫核准時的同意戶，應該是富邦人壽可順利掌握的部份，因此，推估富邦人壽至少掌握逾5成的同意比率。
老宅若能順利都更個個身價漲翻天
其實台北市著名的都更案還不少，包括「正義國宅」、「芝麻酒店」等都更案，以及上述積極展開都更佈局的「一品大廈」，均位處台北市的燙金地段，倘若順利完成都更，身價翻倍自然不在話下。
例如台北市精華地段就有不少豪宅是由原本的老舊住宅都更改建，包括「元大栢悅」、「尚華仁愛」以及「仁愛麗景」等，根據實價紀錄，都更後，上述個案每坪單價至少150萬元，其中又以「元大栢悅」的身價最高，每坪超過200萬元，不僅躋升單價200萬俱樂部成員，更是全國最貴的都更宅。
「元大栢悅」位於北市敦化南路一段、安和路一段口，前身為「勝利大廈」，1999年經歷921大地震後，建築物已受損，2002年時再遭受331大地震後便被列入危樓，因此由元大建設透過都更開發方式重新整合興建，並在2008年預售，當時每坪開價130萬元。
「元大栢悅」自2010年完工交屋後並沒有屋主轉手出售，因此，長達2年餘沒有交易紀錄，最早一筆交易為2013年8月，實價揭露樓層為5樓，面積約157.9坪含2個車位，成交總價約2.74億元，若一個車位以400萬元計算，拆算每坪單價約202.6萬元。
房價上看200萬正義國宅周邊老屋搶翻

房屋標準單價大漲老屋變豪宅仍有隱憂
「尚華仁愛大樓」則是坐落於台北市仁愛路四段、面國父紀念館第一排，同樣也是921地震後被列為紅單危樓，57名住戶開始協調重建，費時8年，直到2009年才達成住戶可以換回原坪數的協議。預售時，高樓層景觀戶寫下每坪180萬元的天價，使得當初的57位住戶，如今個個都已身價翻漲1~2倍。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「尚華仁愛」高樓層的4戶正面面向國父紀念館，景觀視野佳，又靠近信義計劃區，加上1、2年前附近的光復南路「彩虹大廈」一帶，還是台北市住宅區地價最高的路段，各項條件幾乎都是一時之選，使得該棟大樓都更後始終保有極高身價。
除了「尚華仁愛」外，同樣位於仁愛路四段的「仁愛麗景」也是都更宅，都更前的每坪價格60~70萬元，都更完成後，目前每坪揭露實價175~185萬元，身價也是翻了兩番。
不過，徐佳馨指出，台北市超過30年以上老屋高達7成以上，其中不乏曾經風光多時的名宅，以目前已有壽險業者介入的「一品大廈」為例，能順利改建，確實會是市場典範，但在目前台北市將房屋標準單價大幅調高後，要讓周邊老屋都能群起效尤，卻也絕非易事。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

有錢人也HOLD不住？再傳指標豪宅遭法拍	2015/07/14發佈
曾經風光一時的豪宅市場，隨著經濟或房市不景氣，近來陸續傳出知名豪宅落入法拍市場的案例，包括曾是高雄實價最貴豪宅的「京城凱悅」、曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」、信義計劃區「信義之星」，以及台北市仁愛路首個單坪破百萬的豪宅「致和園」、台中市七期「寶輝一品花園」等，都曾有段墜入法拍市場的黯淡時光…… 近來豪宅市場結冰，部分指標豪宅傳出遭到法拍的訊息，顯示當前已有高價不動產的購買族群出現資金缺口，售屋求現。近來豪宅市場結冰，部分指標豪宅傳出遭到法拍的訊息，顯示當前已有高價不動產的購買族群出現資金缺口，售屋求現。法拍市場其實是反映房市熱度的參考指標之一，法拍物件愈多，代表房市的穩定度愈低。近幾年陸續有指標豪宅流入法拍市場，儘管可能只是個案，卻顯示有少數高價不動產的購買族群出現資金缺口，有業者認為，此波豪宅拍賣的熱度，或許可用來觀察當前市場的投資熱度，甚至做為未來房市變化的先行指標。全國最貴豪宅「帝寶」也曾落入法拍寬頻房訊指出，翻開近幾年全國或區域最貴豪宅遭到法拍的紀錄，應屬2010年全國最貴豪宅「帝寶」出現首戶法拍物件最為轟動，其次則是「信義之星」，而曾是高雄區域實價最貴豪宅的「京城凱悅」，日前傳出遭到法拍也相當令人吃驚。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，政策是造成豪宅買氣不振的主因，尤其是每當政府選擇以政策抑制房市時，豪宅往往首當其衝，奢侈稅更讓問題雪上加霜，若遇上財務周轉不靈，或過去習慣用高槓桿投資的屋主，即便是降價，恐怕也求售無門，只得落到遭斷頭或法拍的下場。 2010年11月底，全國最貴豪宅「帝寶」出現首戶法拍屋，當天吸引2封標單投標，最終由房市投資客劉媽媽（劉月釵）之子俞昌哲以2億8210萬標下，平均每坪高過200萬元，創下當時住宅法拍市場的新高價。不過，俞昌哲最終卻選擇棄標，讓命運多舛的「帝寶」首件法拍戶須再次執行法拍，隔年，也就是2011年1月中再次執行法拍，結果由劉媽媽委託律師出馬，以2億7120萬元得標，較上次兒子的得標價少了1千餘萬元；根據當時台灣金服的說法，依照拍賣公告及強制執行法的規定，俞昌哲棄標，當初拿出的保證金需沒收，換句話說，母子倆最終取得「帝寶」的總成本仍是2億8210萬元。政策打房豪宅首當其衝北中南都有案例 2013年12月底時，內政部實價網揭露「帝寶」實價資訊，一共有4戶實價，其中19樓2戶每坪最高單價約298.2萬元，創實價揭露以來新高單價，使得「帝寶」一舉躍升全國最貴豪宅的地位，且至目前為止，仍未有豪宅公開交易紀錄能夠突破。其實，高端豪宅傳出高價成交訊息，往往是房產業者推升房價的有力宣傳，但近幾年北中南各地卻接連有豪宅遭法拍。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，部分法拍豪宅因當年取得成本低，隨著房價上漲，部分屋主可能再行增貸，造成財務出現缺口，加上現階段銀行貸款緊縮，豪宅周轉性不如中低總價產品，以至於流落法拍市場。隨著房地合一政策三讀通過，加上房市處於反轉階段，導致整體房市買氣低迷不振，也讓曾是高雄最貴實價豪宅的「京城凱悅」，近日出現了首戶法拍物件，而且屋主買不到2年便因清償債務而被強制執行法拍，該戶為10樓其中一戶，總價6000萬元，坪數178.81坪，每坪拍賣底價約33.56萬元。小建商撐不住預售市場也傳法拍案例信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據內政部實價網揭露資訊，2012年9月，「京城凱悅」曾揭露1戶總價1.38億元，坪數275.68坪，拆算車位後每坪單價約53.9萬元，一舉躍登高雄實價最貴豪宅，不過，相隔2年後，高雄超高豪宅「國硯」交屋，出現1戶每坪揭露單價68.7萬元的實價紀錄，取代「京城凱悅」直接登上高雄最貴豪宅寶座。房市景氣反轉，不僅知名豪宅落入法拍市場，連部分區域小建案也出現在法拍市場，根據寬頻房訊調查，2013年有台北市重慶北路一段的「帝圖」，以及中山區預售案「晶華官邸二期」落入法拍，今年則有台中大里區預售建案「振堡富域」等法拍實例。雖然豪宅落入法拍的案例時有所聞，但就算價格打對折，也並非人人買得起，倒是房市買氣持續不振，許多財力不佳、財務不夠健全的中小型建商，很有可能因為撐不過這段買賣雙方相持不下的時期，而讓手中建案淪入法拍，業者提醒，打算購買預售屋的民眾，最好先確認建案合約是否有承作履約保證，藉以確保自身權益。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

有錢人也HOLD不住？再傳指標豪宅遭法拍

2015/07/14發佈

曾經風光一時的豪宅市場，隨著經濟或房市不景氣，近來陸續傳出知名豪宅落入法拍市場的案例，包括曾是高雄實價最貴豪宅的「京城凱悅」、曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」、信義計劃區「信義之星」，以及台北市仁愛路首個單坪破百萬的豪宅「致和園」、台中市七期「寶輝一品花園」等，都曾有段墜入法拍市場的黯淡時光……
近來豪宅市場結冰，部分指標豪宅傳出遭到法拍的訊息，顯示當前已有高價不動產的購買族群出現資金缺口，售屋求現。
近來豪宅市場結冰，部分指標豪宅傳出遭到法拍的訊息，顯示當前已有高價不動產的購買族群出現資金缺口，售屋求現。

法拍市場其實是反映房市熱度的參考指標之一，法拍物件愈多，代表房市的穩定度愈低。近幾年陸續有指標豪宅流入法拍市場，儘管可能只是個案，卻顯示有少數高價不動產的購買族群出現資金缺口，有業者認為，此波豪宅拍賣的熱度，或許可用來觀察當前市場的投資熱度，甚至做為未來房市變化的先行指標。
全國最貴豪宅「帝寶」也曾落入法拍
寬頻房訊指出，翻開近幾年全國或區域最貴豪宅遭到法拍的紀錄，應屬2010年全國最貴豪宅「帝寶」出現首戶法拍物件最為轟動，其次則是「信義之星」，而曾是高雄區域實價最貴豪宅的「京城凱悅」，日前傳出遭到法拍也相當令人吃驚。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，政策是造成豪宅買氣不振的主因，尤其是每當政府選擇以政策抑制房市時，豪宅往往首當其衝，奢侈稅更讓問題雪上加霜，若遇上財務周轉不靈，或過去習慣用高槓桿投資的屋主，即便是降價，恐怕也求售無門，只得落到遭斷頭或法拍的下場。
2010年11月底，全國最貴豪宅「帝寶」出現首戶法拍屋，當天吸引2封標單投標，最終由房市投資客劉媽媽（劉月釵）之子俞昌哲以2億8210萬標下，平均每坪高過200萬元，創下當時住宅法拍市場的新高價。
不過，俞昌哲最終卻選擇棄標，讓命運多舛的「帝寶」首件法拍戶須再次執行法拍，隔年，也就是2011年1月中再次執行法拍，結果由劉媽媽委託律師出馬，以2億7120萬元得標，較上次兒子的得標價少了1千餘萬元；根據當時台灣金服的說法，依照拍賣公告及強制執行法的規定，俞昌哲棄標，當初拿出的保證金需沒收，換句話說，母子倆最終取得「帝寶」的總成本仍是2億8210萬元。
政策打房豪宅首當其衝北中南都有案例
2013年12月底時，內政部實價網揭露「帝寶」實價資訊，一共有4戶實價，其中19樓2戶每坪最高單價約298.2萬元，創實價揭露以來新高單價，使得「帝寶」一舉躍升全國最貴豪宅的地位，且至目前為止，仍未有豪宅公開交易紀錄能夠突破。
其實，高端豪宅傳出高價成交訊息，往往是房產業者推升房價的有力宣傳，但近幾年北中南各地卻接連有豪宅遭法拍。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，部分法拍豪宅因當年取得成本低，隨著房價上漲，部分屋主可能再行增貸，造成財務出現缺口，加上現階段銀行貸款緊縮，豪宅周轉性不如中低總價產品，以至於流落法拍市場。
隨著房地合一政策三讀通過，加上房市處於反轉階段，導致整體房市買氣低迷不振，也讓曾是高雄最貴實價豪宅的「京城凱悅」，近日出現了首戶法拍物件，而且屋主買不到2年便因清償債務而被強制執行法拍，該戶為10樓其中一戶，總價6000萬元，坪數178.81坪，每坪拍賣底價約33.56萬元。
小建商撐不住預售市場也傳法拍案例
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據內政部實價網揭露資訊，2012年9月，「京城凱悅」曾揭露1戶總價1.38億元，坪數275.68坪，拆算車位後每坪單價約53.9萬元，一舉躍登高雄實價最貴豪宅，不過，相隔2年後，高雄超高豪宅「國硯」交屋，出現1戶每坪揭露單價68.7萬元的實價紀錄，取代「京城凱悅」直接登上高雄最貴豪宅寶座。
房市景氣反轉，不僅知名豪宅落入法拍市場，連部分區域小建案也出現在法拍市場，根據寬頻房訊調查，2013年有台北市重慶北路一段的「帝圖」，以及中山區預售案「晶華官邸二期」落入法拍，今年則有台中大里區預售建案「振堡富域」等法拍實例。
雖然豪宅落入法拍的案例時有所聞，但就算價格打對折，也並非人人買得起，倒是房市買氣持續不振，許多財力不佳、財務不夠健全的中小型建商，很有可能因為撐不過這段買賣雙方相持不下的時期，而讓手中建案淪入法拍，業者提醒，打算購買預售屋的民眾，最好先確認建案合約是否有承作履約保證，藉以確保自身權益。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

澳洲房貸危機	2015/07/13發佈
華爾街日報報導，澳洲經濟放緩，令銀行業積極搶攻房貸市場，但放款已出現亂象，讓人擔心澳洲正醞釀銀行業危機，甚至較英美在金融危機前的情況更嚴重。 ■Some analysts worry Australia could have a bank crisis of its own. 歐利佛（Ben Oliver）與太太迪穆克（Tamzin Dimmock）今年初向銀行申請房貸時，銀行大手筆放款85萬澳元（約66萬美元），這金額較他們在墨爾本購買一戶2房公寓所需要的錢高出三分之一，讓他們大感意外。歐利佛兩夫婦跟其他首購一樣，置產時沒有花自己一毛錢。雖然他們沒有完全申貸銀行給予的最高貸款額度，但在低利率之下，他們同時也申辦車貸和背負卡債。美國房市泡沫破滅後拖累全球經濟衰退，迄今仍未完全恢復過來，專家擔心澳洲正醞釀自己的銀行危機。信評機構提出警告澳洲銀行業搶攻房貸市場，甚至推出極低或不用頭期款、並暫時只還利息不還本金的超優惠方案，但信評機構、主管機關和澳洲央行已對此提出嚴重警告。他們擔心房價冒泡沫，加上民眾負債不斷增加，在長期礦業榮景走到尾聲時，一旦房市出現修正，澳洲銀行業的體質即變得相當脆弱。隨著澳洲經濟放緩，房貸業務對澳洲銀行業來說愈來愈重要。官方資料顯示，目前在銀行業的新增放款裡，將近三分之二來自房貸，比率超過2008年的53％。根據國際貨幣基金（IMF）資料，2009年時，美國房貸占其整體貸款比率為38％，英國更只有13％。即便比率都遠低於澳洲，但當英美房價在金融危機時暴跌後，兩國即深受其害。因此澳洲目前情況令人憂慮。跟美國不同的是，澳洲銀行業放貸時要求追索權，必須以房子做抵押才能申請房貸，申請人也必須提出個人償還能力的保證。儘管如此，澳洲央行已警告，任何房價突然急跌，都會危害國內銀行業與經濟的穩定性、削弱消費信心並導致失業率上升。央行尤其擔心大家買屋的心態，是押注在房價不斷上漲而非為住屋需求。雪梨房價近三年漲39％澳洲今年來房價已上漲逾9％。研究機構CoreLogic RP Date，雪梨房價自2012年以來更上漲39％。澳洲財政部秘書長法沙（John Fraser）6月初在國會表示，擔心極低利率正鼓勵大家過度投資房市。澳洲央行在2010年緊縮貨幣來為持續飆漲的房價降溫，但其後持續維持利率在2％，擔心升息會衝擊消費信心和營建業景氣的回升。澳洲保險及退休金監察委員會（APRA）最近調查發現一些讓人不安的銀行貸款案例。部分銀行為搶生意而較同業的放貸額度高出約50％，一些銀行高估申請貸款人的還款能力，約一半銀行不考慮升息對房市和貸款戶的影響。澳洲銀行家協會（ABA）執行長蒙切柏格（Steven Munchenberg）說，平均澳洲家庭每背負1塊錢債務，手上就持有約6塊錢資產，因此不用擔心家庭債務負擔。但巴克萊資料顯示，澳洲家庭負債水準已是全球最高，迄去年底，他們的債務已上升至相當於其年收入的194％，比率遠高於2007年美國家庭負債頂峰期的135％。專家擔心房價開始下跌後，投資人會急於拋售套現，從而讓銀行壞帳上升，打擊其資本健全度。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

澳洲房貸危機

2015/07/13發佈

華爾街日報報導，澳洲經濟放緩，令銀行業積極搶攻房貸市場，但放款已出現亂象，讓人擔心澳洲正醞釀銀行業危機，甚至較英美在金融危機前的情況更嚴重。
■Some analysts worry Australia could have a bank crisis of its own.
歐利佛（Ben Oliver）與太太迪穆克（Tamzin Dimmock）今年初向銀行申請房貸時，銀行大手筆放款85萬澳元（約66萬美元），這金額較他們在墨爾本購買一戶2房公寓所需要的錢高出三分之一，讓他們大感意外。
歐利佛兩夫婦跟其他首購一樣，置產時沒有花自己一毛錢。雖然他們沒有完全申貸銀行給予的最高貸款額度，但在低利率之下，他們同時也申辦車貸和背負卡債。
美國房市泡沫破滅後拖累全球經濟衰退，迄今仍未完全恢復過來，專家擔心澳洲正醞釀自己的銀行危機。
信評機構提出警告
澳洲銀行業搶攻房貸市場，甚至推出極低或不用頭期款、並暫時只還利息不還本金的超優惠方案，但信評機構、主管機關和澳洲央行已對此提出嚴重警告。
他們擔心房價冒泡沫，加上民眾負債不斷增加，在長期礦業榮景走到尾聲時，一旦房市出現修正，澳洲銀行業的體質即變得相當脆弱。
隨著澳洲經濟放緩，房貸業務對澳洲銀行業來說愈來愈重要。官方資料顯示，目前在銀行業的新增放款裡，將近三分之二來自房貸，比率超過2008年的53％。
根據國際貨幣基金（IMF）資料，2009年時，美國房貸占其整體貸款比率為38％，英國更只有13％。即便比率都遠低於澳洲，但當英美房價在金融危機時暴跌後，兩國即深受其害。因此澳洲目前情況令人憂慮。跟美國不同的是，澳洲銀行業放貸時要求追索權，必須以房子做抵押才能申請房貸，申請人也必須提出個人償還能力的保證。
儘管如此，澳洲央行已警告，任何房價突然急跌，都會危害國內銀行業與經濟的穩定性、削弱消費信心並導致失業率上升。央行尤其擔心大家買屋的心態，是押注在房價不斷上漲而非為住屋需求。
雪梨房價近三年漲39％
澳洲今年來房價已上漲逾9％。研究機構CoreLogic RP Date，雪梨房價自2012年以來更上漲39％。
澳洲財政部秘書長法沙（John Fraser）6月初在國會表示，擔心極低利率正鼓勵大家過度投資房市。
澳洲央行在2010年緊縮貨幣來為持續飆漲的房價降溫，但其後持續維持利率在2％，擔心升息會衝擊消費信心和營建業景氣的回升。
澳洲保險及退休金監察委員會（APRA）最近調查發現一些讓人不安的銀行貸款案例。部分銀行為搶生意而較同業的放貸額度高出約50％，一些銀行高估申請貸款人的還款能力，約一半銀行不考慮升息對房市和貸款戶的影響。
澳洲銀行家協會（ABA）執行長蒙切柏格（Steven Munchenberg）說，平均澳洲家庭每背負1塊錢債務，手上就持有約6塊錢資產，因此不用擔心家庭債務負擔。
但巴克萊資料顯示，澳洲家庭負債水準已是全球最高，迄去年底，他們的債務已上升至相當於其年收入的194％，比率遠高於2007年美國家庭負債頂峰期的135％。專家擔心房價開始下跌後，投資人會急於拋售套現，從而讓銀行壞帳上升，打擊其資本健全度。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台慶品牌夯 63％來自同業轉招	2015/07/13發佈
成立於2012年的台慶不動產，目前全台門市已達150家，其中有超過6成來自同業轉招。台慶不動產總經理孫寶國表示，台慶挾永慶集團資源之優勢，不僅吸引許多同業轉招，也吸引房仲從業人員自行創業時選擇加入，雖目前房市不景氣，但台慶仍持續進行展店，今年目標全台門市達160∼170家。孫寶國指出，台慶以專業內行提供客戶專人專屬、單一窗口全程服務，同時運用數位工具，在房市低迷的大環境下，台慶持續逆勢成長，平均每月擴增4.5間門市，遠勝於其他房仲副品牌平均每月1.5間的展店速度。他表示，現在房仲賺不到錢或關店或轉樓面，主要在於找不到從業人員以及品牌不夠強，許多區域型房仲品牌，缺乏集團資源做後盾，面對政府抑制房價政策不斷，相關法令的更新，沒有堅強後勤單位協助，快速調整經營方針，不僅經營上亦加艱困，更無法吸引好人才。儘管現在房市不景氣，孫寶國說，加入台慶的經紀人還是持續增加，加上因台慶門市不強調設立在主要幹道上，負擔的門市租金相對低，加上月費較低情況下，敢說台慶的店東幾乎都可獲利。根據台慶不動產調查，許多同業轉招及其他房仲品牌人員在創業時，多優先考量品牌優勢、有集團式專業經營及加盟總部提供健全的管理與支援，以利打造屬於自己的事業版圖。目前統計，台慶的加盟主中，63％來自同業轉招、16％為其他品牌房仲人員自行創業、永慶體系內既有店東展店或人員創業占比21％。孫寶國強調，轉招不是只換領帶、制服顏色而已，還要經營與服務理念一致，雖目前房市不景氣，但台慶不動產仍將持續進行展店，成為消費者的房產內行「麻吉」，提供專業房產住居資訊諮詢。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台慶品牌夯 63％來自同業轉招

2015/07/13發佈

成立於2012年的台慶不動產，目前全台門市已達150家，其中有超過6成來自同業轉招。台慶不動產總經理孫寶國表示，台慶挾永慶集團資源之優勢，不僅吸引許多同業轉招，也吸引房仲從業人員自行創業時選擇加入，雖目前房市不景氣，但台慶仍持續進行展店，今年目標全台門市達160∼170家。
孫寶國指出，台慶以專業內行提供客戶專人專屬、單一窗口全程服務，同時運用數位工具，在房市低迷的大環境下，台慶持續逆勢成長，平均每月擴增4.5間門市，遠勝於其他房仲副品牌平均每月1.5間的展店速度。
他表示，現在房仲賺不到錢或關店或轉樓面，主要在於找不到從業人員以及品牌不夠強，許多區域型房仲品牌，缺乏集團資源做後盾，面對政府抑制房價政策不斷，相關法令的更新，沒有堅強後勤單位協助，快速調整經營方針，不僅經營上亦加艱困，更無法吸引好人才。
儘管現在房市不景氣，孫寶國說，加入台慶的經紀人還是持續增加，加上因台慶門市不強調設立在主要幹道上，負擔的門市租金相對低，加上月費較低情況下，敢說台慶的店東幾乎都可獲利。
根據台慶不動產調查，許多同業轉招及其他房仲品牌人員在創業時，多優先考量品牌優勢、有集團式專業經營及加盟總部提供健全的管理與支援，以利打造屬於自己的事業版圖。
目前統計，台慶的加盟主中，63％來自同業轉招、16％為其他品牌房仲人員自行創業、永慶體系內既有店東展店或人員創業占比21％。
孫寶國強調，轉招不是只換領帶、制服顏色而已，還要經營與服務理念一致，雖目前房市不景氣，但台慶不動產仍將持續進行展店，成為消費者的房產內行「麻吉」，提供專業房產住居資訊諮詢。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

萬華指標案下殺七五折真是有感降價？	2015/07/13發佈
繼稍早大同板橋舊廠實際位在土城號稱降價後，上市建商全坤建設，去年推出位於北萬華的「全坤雲峰」，據悉也高喊降價，宣稱打七五折不二價銷售，市場紛紛解讀這是有感降價，還說將引發骨牌效應。然住展房屋網企研室認為，事情沒那麼單純。首先，該案今年稍早其實就已調降表價，面淡水河景觀戶從去年盛傳開價要破百萬，降到95萬/坪，實際成交約8字頭平均，非景觀戶最低開價則僅70多萬一坪。以一般議價空間計算，實際成交價應可見6字頭，這大概也就是新聞揭露的81萬打七五折。甚至，同樣在北萬華一帶，近期實際成交價大部分也都落在6字頭，超過70萬/坪者其實是相對少數。另一需注意的還有，無論是去年盛傳要開出百萬天價，還是目前的所謂降價，該案的整體定價策略並沒有變，也就是高低樓層、有無景觀的產品，價差拉得很大，而低樓層原本就是低單價戶，所以根本談不上什麼破壞性價格。當然要說全坤該案降價也沒有錯，但其實只是修正回到該區近期一般行情，也等於之前開價確有過高、膨風嫌疑，況且高樓層還是要賣區域天價；同理，也適用於大同土城案，其成交價也只是回歸一般行情，根本稱不上是俗俗賣或真降價。因此，全坤萬華案號稱打七五折賣，是不是真會引發所謂降價骨牌效應，嚴格論還言之過早；畢竟以全坤案來說，一來其高低樓層根本是兩種產品，行情當然不同。同理，北萬華、南萬華條件也不相同，甚至也適用於北市其他行政區。更何況各建商財務狀況亦不同。以上市櫃建商來說，或許如冠德馬玉山所說，現在握住現金最重要，有立即性融資壓力的成屋當然要盡快消化，全坤萬華案可能就是一例，但如果是預售案就又另當別論。甚至不同建商，經營策略也不同，因此所謂讓利手段，可能換成建商提供公司無息貸款給消費者等。不過全坤案降價，住展房屋網企研室認為說明了一個事實，那就是除非真是透過一般市場交易獲得的土地，否則這幾年推出的合建或都更案，土地成本並不像業者說得那麼高；其開價老高，甚至屢創區域天價，和成本無關，基本上就是隨著景氣開高。況且合建或都更案，區位確實相對佳，業主自然更敢開價。然而如今景氣翻轉，看跌房價氣氛變濃，情況當然無法同日而語；尤其同樣面臨高額房屋稅，甚至還有明年實施的房地合一稅及將調高的地價稅，地主或投資客很難比建商撐得久，現在出脫可能少賺，但至少省一些稅。而這意味著，一些所謂地主保留戶或轉售戶，可能就是消費者可撿便宜的標的。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

萬華指標案下殺七五折真是有感降價？

2015/07/13發佈

繼稍早大同板橋舊廠實際位在土城號稱降價後，上市建商全坤建設，去年推出位於北萬華的「全坤雲峰」，據悉也高喊降價，宣稱打七五折不二價銷售，市場紛紛解讀這是有感降價，還說將引發骨牌效應。然住展房屋網企研室認為，事情沒那麼單純。

首先，該案今年稍早其實就已調降表價，面淡水河景觀戶從去年盛傳開價要破百萬，降到95萬/坪，實際成交約8字頭平均，非景觀戶最低開價則僅70多萬一坪。以一般議價空間計算，實際成交價應可見6字頭，這大概也就是新聞揭露的81萬打七五折。甚至，同樣在北萬華一帶，近期實際成交價大部分也都落在6字頭，超過70萬/坪者其實是相對少數。

另一需注意的還有，無論是去年盛傳要開出百萬天價，還是目前的所謂降價，該案的整體定價策略並沒有變，也就是高低樓層、有無景觀的產品，價差拉得很大，而低樓層原本就是低單價戶，所以根本談不上什麼破壞性價格。

當然要說全坤該案降價也沒有錯，但其實只是修正回到該區近期一般行情，也等於之前開價確有過高、膨風嫌疑，況且高樓層還是要賣區域天價；同理，也適用於大同土城案，其成交價也只是回歸一般行情，根本稱不上是俗俗賣或真降價。

因此，全坤萬華案號稱打七五折賣，是不是真會引發所謂降價骨牌效應，嚴格論還言之過早；畢竟以全坤案來說，一來其高低樓層根本是兩種產品，行情當然不同。同理，北萬華、南萬華條件也不相同，甚至也適用於北市其他行政區。

更何況各建商財務狀況亦不同。以上市櫃建商來說，或許如冠德馬玉山所說，現在握住現金最重要，有立即性融資壓力的成屋當然要盡快消化，全坤萬華案可能就是一例，但如果是預售案就又另當別論。甚至不同建商，經營策略也不同，因此所謂讓利手段，可能換成建商提供公司無息貸款給消費者等。

不過全坤案降價，住展房屋網企研室認為說明了一個事實，那就是除非真是透過一般市場交易獲得的土地，否則這幾年推出的合建或都更案，土地成本並不像業者說得那麼高；其開價老高，甚至屢創區域天價，和成本無關，基本上就是隨著景氣開高。況且合建或都更案，區位確實相對佳，業主自然更敢開價。

然而如今景氣翻轉，看跌房價氣氛變濃，情況當然無法同日而語；尤其同樣面臨高額房屋稅，甚至還有明年實施的房地合一稅及將調高的地價稅，地主或投資客很難比建商撐得久，現在出脫可能少賺，但至少省一些稅。而這意味著，一些所謂地主保留戶或轉售戶，可能就是消費者可撿便宜的標的。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

化解都更僵局公辦就是正解？	2015/07/13發佈
最近北市萬華區南機場公辦更新再度成為話題，主要文化局講座建築師吳聲明認為，南機場六角形迴旋梯之設計深具特色，加上具備相當的社區文史發展意義，應列為世界文化遺產；然而，隔週該報又揭露北市都發局長對上述看法的『意見』，甚至批評文化局設的Idea Taipei中有關該更新案應列世界遺產的意見是「過客心態」。南機場更新，堪稱北市最亟需再造，也最具指標意義的案件，因此有上述的討論，甚至交鋒，換個角度來說，並非壞事。從生活品質角度，用窳陋都不足以形容該社區的現狀，當然必須加快腳步改善；但以過去數十年台北城發展記憶幾乎消失殆盡的情況論，適當保留南機場社區的文化紋理，似乎也是有必要的。因此，如何新舊並陳、兼容並蓄，顯然是該更新案成敗與否的重大挑戰。然而住展房屋網企研室真正擔心的是，如果官方對都市更新政策的心態不趕快作調整，則即便柯市府一再強調溝通的重要性，但到最後就算披上公辦的『國王新衣』，依舊還是無法跳脫『都更近乎等於拆除重建』的迷思或框架。文林苑事件爆發，加上都更條例被判定部分條文違憲後，一般咸信都更可能停擺。當然對民間實施者建商來說，真正使他們退出都更市場的，實是房價走勢畢竟一旦房價看跌，都更將無利可圖，就算違憲條文修訂完成也無濟於事；但對官方來說，這仍是責無旁貸。於是乎，所謂的公辦都更，搖身一變成了看似完美的解藥；看看去年雙北市長選舉，每個候選人不都就以推動公辦更新優先為重要政見嗎？然而，公辦更新真的是都市再造的解答嗎？如果真是如此，則過往無論中央或地方都持續辦理推動所謂的公辦更新案怎會一樣一事無成？因為癥結在於，從實質內容來看，公辦案和一般民辦案差異根本不大，甚至根本只是掛名實施者有所不同而已。所以把場景再回到南機場更新案，如果公辦更新真的要作出不同的成績，意味著絕不該只是一坪換一坪，或把忠義國小廢校蓋中繼宅如此單純而已，而是真正進行社區再造，也就是除生活環境改善外，重點還包含社區意識的重建；這含括硬體的福利支援體系建立，及軟體的人道關懷、社區發展記憶史跡維護等。就如持續推動該案的忠勤里長方荷生所說，公辦更新和一般民辦不同點，應該著重南機場的重生，賦予社區新的生命力，不是只想到要幫居民蓋新房子那麼簡單。柯P自己指出，推動都更，溝通最重要；這樣的觀點其實只對了一半，因為主事者還必須體認，都市更新的要義，和城市市容、社區營再造必須要有高度聯結，甚至要和福利、文化脈絡等作緊密配合，絕非只是拆除重建或創造產值等等。否則，如果公辦與民辦的差異，只要把實施者從建商、從一般民眾，換成公家單位或政府，到頭來相同的問題或爭議依然無解。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

化解都更僵局公辦就是正解？

2015/07/13發佈

最近北市萬華區南機場公辦更新再度成為話題，主要文化局講座建築師吳聲明認為，南機場六角形迴旋梯之設計深具特色，加上具備相當的社區文史發展意義，應列為世界文化遺產；然而，隔週該報又揭露北市都發局長對上述看法的『意見』，甚至批評文化局設的Idea Taipei中有關該更新案應列世界遺產的意見是「過客心態」。

南機場更新，堪稱北市最亟需再造，也最具指標意義的案件，因此有上述的討論，甚至交鋒，換個角度來說，並非壞事。從生活品質角度，用窳陋都不足以形容該社區的現狀，當然必須加快腳步改善；但以過去數十年台北城發展記憶幾乎消失殆盡的情況論，適當保留南機場社區的文化紋理，似乎也是有必要的。因此，如何新舊並陳、兼容並蓄，顯然是該更新案成敗與否的重大挑戰。

然而住展房屋網企研室真正擔心的是，如果官方對都市更新政策的心態不趕快作調整，則即便柯市府一再強調溝通的重要性，但到最後就算披上公辦的『國王新衣』，依舊還是無法跳脫『都更近乎等於拆除重建』的迷思或框架。

文林苑事件爆發，加上都更條例被判定部分條文違憲後，一般咸信都更可能停擺。當然對民間實施者建商來說，真正使他們退出都更市場的，實是房價走勢畢竟一旦房價看跌，都更將無利可圖，就算違憲條文修訂完成也無濟於事；但對官方來說，這仍是責無旁貸。於是乎，所謂的公辦都更，搖身一變成了看似完美的解藥；看看去年雙北市長選舉，每個候選人不都就以推動公辦更新優先為重要政見嗎？

然而，公辦更新真的是都市再造的解答嗎？如果真是如此，則過往無論中央或地方都持續辦理推動所謂的公辦更新案怎會一樣一事無成？因為癥結在於，從實質內容來看，公辦案和一般民辦案差異根本不大，甚至根本只是掛名實施者有所不同而已。

所以把場景再回到南機場更新案，如果公辦更新真的要作出不同的成績，意味著絕不該只是一坪換一坪，或把忠義國小廢校蓋中繼宅如此單純而已，而是真正進行社區再造，也就是除生活環境改善外，重點還包含社區意識的重建；這含括硬體的福利支援體系建立，及軟體的人道關懷、社區發展記憶史跡維護等。就如持續推動該案的忠勤里長方荷生所說，公辦更新和一般民辦不同點，應該著重南機場的重生，賦予社區新的生命力，不是只想到要幫居民蓋新房子那麼簡單。

柯P自己指出，推動都更，溝通最重要；這樣的觀點其實只對了一半，因為主事者還必須體認，都市更新的要義，和城市市容、社區營再造必須要有高度聯結，甚至要和福利、文化脈絡等作緊密配合，絕非只是拆除重建或創造產值等等。否則，如果公辦與民辦的差異，只要把實施者從建商、從一般民眾，換成公家單位或政府，到頭來相同的問題或爭議依然無解。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新屋交屋潮將至未來房市最大變數	2015/07/13發佈
稍早某房仲業者發佈一則相當值得深入探究的議題，那就是新建物對比整體房市交易量的比重，這幾年正悄悄上升中。該房仲業者應是引用官方買賣移轉棟數資料進行統計，發現近一年房市交易雖量縮，但新屋交易量，也就是第一次登記棟數卻反增。就以今年前五月來看，全國買賣移轉棟數僅略高於11萬棟，但第一次登記棟數卻超過4萬4千棟，比例上已達四成；分區來看，桃園市比重將近47%是六都最高，台南市也達45%以上不過首次登記與非首次登記的實際數字約是3400:7500，但真正第一次登記棟數較多的是新北市及台中市的6,300棟上下，不過兩市買賣移轉棟數分居全國前兩高，因此比例上稍低。然而第一次登記與買賣移轉棟數的比例逐年爬升，就過去數年來看，並不是前者增加，而是後者衰退，原因則包含中古屋價格跟著新案市場齊漲，信貸政策壓抑，及推稅改造成的觀望氣氛等等；還要注意的，是都市更新條例宣告違憲後，一些買老舊房屋等待都更改建獲取暴利的模式暫時卡關。總之，在種種原因交互作用下，房市整體交易衰退，但建商推案交屋似乎相對較不受影響。新屋量占整體交易量比重大增，明顯代表新供給量暴增，這對房市中長期價量來說肯定有影響；像SARS前景氣不佳，很大原因就是新供給暴量所致，當時新屋釋出量甚至達買賣移轉棟數的六成；相較之下，房仲業者指出，今年前五月比例拉高到四成，但雙北市部分的比例仍算低，因此未來房市可望軟著陸。這樣的論述，放在台北市或許正確，因為根據住展房屋網企研室統計資料及觀察，近五年台北市新屋供給量，就算加計預售屋量體都不算大。然而，新北市就不是這樣了。其實這些年不只是桃園市，新北市重劃區的案量更驚人，而桃園購屋者一般仍多偏好成屋，因此潛藏的預售未交屋案量有限；但新北市預售案量多且大，而且大概在今年下半年後就會陸續進入交屋高峰，包含近三年推案大量的淡海及林口兩大新市鎮，或五股洲子洋，甚至一度當紅的新莊副都心，大概都屬此類。另外，從上市櫃建商近期紛紛傳出營收『捷報』，亦可推知類似訊息；因為這代表建商終於把房子蓋好、交屋、入帳，對建商而言是營收大增，但對整體市場來說，就代表龐大的新供給持續釋出。甚至如果再考慮本月剛上路的容積獎勵上限新制，所引發的搶請建照潮，未來數年供給量恐怕還會『源源不絕』。總而言之，現在看新屋釋出交屋量，或許還風平浪靜，交易量縮主要是中古屋成交量下滑；但接下來以新北市多個重劃區為首，都將陸續進入交屋高峰期；因此住展房屋網企研室預估，至少以新北市為首，第一次登記與買賣移轉棟數總量的比例，很可能在短時間之內暴增。而這個新供給高潮，堪稱人口紅利歸零之外，未來房市的最大變數。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新屋交屋潮將至未來房市最大變數

2015/07/13發佈

稍早某房仲業者發佈一則相當值得深入探究的議題，那就是新建物對比整體房市交易量的比重，這幾年正悄悄上升中。

該房仲業者應是引用官方買賣移轉棟數資料進行統計，發現近一年房市交易雖量縮，但新屋交易量，也就是第一次登記棟數卻反增。就以今年前五月來看，全國買賣移轉棟數僅略高於11萬棟，但第一次登記棟數卻超過4萬4千棟，比例上已達四成；分區來看，桃園市比重將近47%是六都最高，台南市也達45%以上不過首次登記與非首次登記的實際數字約是3400:7500，但真正第一次登記棟數較多的是新北市及台中市的6,300棟上下，不過兩市買賣移轉棟數分居全國前兩高，因此比例上稍低。

然而第一次登記與買賣移轉棟數的比例逐年爬升，就過去數年來看，並不是前者增加，而是後者衰退，原因則包含中古屋價格跟著新案市場齊漲，信貸政策壓抑，及推稅改造成的觀望氣氛等等；還要注意的，是都市更新條例宣告違憲後，一些買老舊房屋等待都更改建獲取暴利的模式暫時卡關。總之，在種種原因交互作用下，房市整體交易衰退，但建商推案交屋似乎相對較不受影響。

新屋量占整體交易量比重大增，明顯代表新供給量暴增，這對房市中長期價量來說肯定有影響；像SARS前景氣不佳，很大原因就是新供給暴量所致，當時新屋釋出量甚至達買賣移轉棟數的六成；相較之下，房仲業者指出，今年前五月比例拉高到四成，但雙北市部分的比例仍算低，因此未來房市可望軟著陸。

這樣的論述，放在台北市或許正確，因為根據住展房屋網企研室統計資料及觀察，近五年台北市新屋供給量，就算加計預售屋量體都不算大。然而，新北市就不是這樣了。

其實這些年不只是桃園市，新北市重劃區的案量更驚人，而桃園購屋者一般仍多偏好成屋，因此潛藏的預售未交屋案量有限；但新北市預售案量多且大，而且大概在今年下半年後就會陸續進入交屋高峰，包含近三年推案大量的淡海及林口兩大新市鎮，或五股洲子洋，甚至一度當紅的新莊副都心，大概都屬此類。

另外，從上市櫃建商近期紛紛傳出營收『捷報』，亦可推知類似訊息；因為這代表建商終於把房子蓋好、交屋、入帳，對建商而言是營收大增，但對整體市場來說，就代表龐大的新供給持續釋出。甚至如果再考慮本月剛上路的容積獎勵上限新制，所引發的搶請建照潮，未來數年供給量恐怕還會『源源不絕』。

總而言之，現在看新屋釋出交屋量，或許還風平浪靜，交易量縮主要是中古屋成交量下滑；但接下來以新北市多個重劃區為首，都將陸續進入交屋高峰期；因此住展房屋網企研室預估，至少以新北市為首，第一次登記與買賣移轉棟數總量的比例，很可能在短時間之內暴增。而這個新供給高潮，堪稱人口紅利歸零之外，未來房市的最大變數。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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