買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

進駐天龍國購屋門檻愈墊愈高。最新市調結果顯示，入手北市預售屋，每坪8字頭已成基本款，最親切的單價為北投區「華威豐耘」，每坪成交價80.7萬元，其次是內湖區「和暘夏灣」88.6萬元、大同區「伊寧橋寓」91.9萬元，相較於去年，北市還買得到每坪6字頭的預售屋，每坪「地板價」已比去年大幅墊高20萬元。

《住展雜誌》彙整北市2024、2025年公開的預售住宅新案，去年實登揭露的每坪最低價為文山區「原禾呈真」、士林社子「合矩青澄」，與北投區復興崗一帶的「洰賦」，單價分別60.5萬、66.2萬、70萬元。

今年最親切入手預售屋單價要加碼20萬元，達到每坪80.7萬元，為北投「華威豐耘」，第二、三名分別為內湖四期重劃區「和暘夏灣」88.6萬元，和大同延三夜市「伊寧橋寓」91.9萬元，與去年還買得到每坪6字頭的房價相比，晚一年買首都新屋，「地板價」1坪墊高20萬元，北市房價相對抗跌。

住展發言人陳炳辰分析，2025年北市預售案實登每坪100萬元以下占比不到15％，低於2024年的近20％，每坪多在100萬～120萬元，6～7字頭已絕版，房市低迷之際，台北市預售屋地板價仍走高，北市房價還是鐵板一塊。

陳炳辰指出，不過這些成交單價較低的預售屋，主要原因不外位於低樓層、座落外圍地段，或位於2、3樓戶，地段不乏位於蛋白、或山區、老舊生活圈、鄰近嫌惡設施等。

調查也顯示，台北市每坪單坪不到100萬元的預售屋，頗有其吸引力。像去年上半年房市高峰時推出的「原禾呈真」、「合矩青澄」，都在短短數月、不到半年間即宣告完銷；今年市況差，「和暘夏灣」、「伊寧橋寓」也能在半年內順利結案，「華威豐耘」銷售率也突破5成，表現相對突出。

陳炳辰指出，目前東湖、社子、南萬華等蛋白區，傳出新案開價都將朝向9字頭開出，要買台北市相對低價預售屋，並不容易；總價方面，新案每戶幾乎往2,000萬元逼近。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國土署近日說明2026年租金補貼新制規定，強調新申請案件將以「合法住宅」為申請前提，若是頂樓加蓋、違建等非法建物，將無法領取租金補貼，但舊戶可有一年的緩衝。房市專家分析3大影響，強調新政策對經濟弱勢租客的衝擊最大。

2026年租金補貼新制最大的變革在於明確排除非法建物，但房市專家李同榮在臉書發文指出，早在2018年《租賃住宅市場發展及管理條例》立法時，就已允許違建加蓋列入租金補貼範圍。他質疑政策反覆，導致租賃市場出現亂象，並批評台灣租賃政策過於依賴補貼，缺乏長期制度規劃。

專家分析新制 弱勢租客首當其衝

李同榮分析，新制對經濟弱勢族群的影響尤其明顯，因這類租客往往選擇頂樓加蓋、老舊建物或其他非合法住宅以降低租金成本，國土署新規若全面實施，這些租客將面臨補貼中斷、租金負擔增加，甚至被迫搬遷的風險。

其次，市場供給可能受到衝擊。李同榮指出，部分房東可能因房屋無法申請補貼而退出租賃市場，尤其中低價位的房源供給恐進一步減少。第三點是租客恐難以要求房東提供建物登記等證明文件，導致權益受損。

李同榮並呼籲政府應正視租賃市場的三大核心問題，包括租賃市場資訊不對稱、租賃黑市盛行以及租賃市場被壟斷。

李同榮也強調租賃政策不能窮到只剩租金補貼，並提出解決租賃市場亂象的五大解決方案：資訊透明化、強迫租賃公證、租稅不朔及既往、房東租賃所得稅減半或減三分之一、提高弱勢租賃供給。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市進入急凍期，富比士網路科技執行長陳高超表示，市場因政策更迭出現十大亂象，造成10萬家房地產上下游景氣大蕭條。

根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，年減28.1%，探2017年以來新低，另根據財政部統計，今年前八月房地合一稅345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。

陳高超表示，央行實施第七波選擇性信用管制後，許多購屋人在政策溯及既往追殺之下，出現換約甚至違約等十大亂象。

第一，限貸令排除已購屋者：事實上相反，已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金。

第二，已有第一戶：簽切結延長18個月，但房市急凍賣不出，第二戶限縮貸款反而要補足現金。

第三，商業銀行管控：央行將都更危老貸款計入〈不動產集中度〉額度管控，所以〈水龍頭〉並沒有大開。

第四，溯及既往：房地合一稅與2023年7月地政三法（平均地權）之後，使轉售兩難。

第五，高價住宅〈無妄之災〉：雙北以外4千萬元房屋限縮貸款，過去4千萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。

第六，貸款30%條款：根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」， 不可歸責於雙方致貸款不足差額在30%以內者，買方得分期清償，差額超過30%者，買賣雙方可解除契約，且賣方不得收取違約金，但實際上購屋人仍弱勢，引發諸多糾紛。

第七，54.3萬戶交屋潮糾紛：截至2025年上半年全國新成屋完工遽增，消費者權益誰把關？

第八，5%交屋款：最後5%交屋款被催繳，是否考慮換約〈轉人頭〉違約或賠售？

第九，建商倒閉：慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造，購屋人成立自救會自保?

第十，回補現金：訂簽之後申報實價登錄，再回補現金。

陳高超表示，隨著限貸令糾紛四起，除消費者莫衷一是，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。根據財政部統計2024年全國房地產為首的地價稅、土增稅、房屋稅、房地合一稅、契稅，總計高達4,009億元，不僅凌駕股市證券交易稅，更占整個中央政府總稅收3兆7,619億元的10.65％，顯示限貸令不僅造成市場交易紊亂，更讓十萬家房地產上下游景氣大蕭條。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

機捷A3站所在的「新北產業園區」廣納蓬勃多元產業，隨時代步履不停進化，從巷弄之間的職人百工到大型企業，年產值高達約4,000億，以豐沛產業動能成就新北第一產能區；加上鄰近的「新北知識產業園區」磁吸效應，進駐多家大型企業總部，包含貝斯美德、科定企業、台通光電、夏姿、中悅、雙鴻等等，產業涵蓋電子資通訊、醫療器材等多方領域，帶動週邊住宅及商辦價值，加上多項建設開發，未來發展後勢看好。

捷運環狀線逐步串聯大台北山手線即在眼前

機捷A3站、環狀線 Y20站在此交匯，捷運直達車，只要一站抵達台北車站；環狀線如火如荼建設中，如日本山手線的超級運輸動脈逐步成形，未來串聯北士科，乘勢輝達效應，地段潛力升溫；同線接軌士林、內科，通勤時間縮短，生活便利進化，晉身三環六線核心圈，無論是居住或商業價值，都將迎來新的成長爆發。

新莊大利多 ! 宏匯二期落腳 A3生活圈 投資近86 億打造複合商場

隨著A3機捷TOD審議通過，結合商辦、轉運與生活的都會新樞紐正悄然成形。近來新莊再傳利多，新北市首座複合型轉運站即將啟動，「新莊北側知識產業園區轉運站及停車場新建營運移轉BOT案」由宏匯股份有限公司獲選為最優申請人，預定 2025年底前完成簽約，預計將引入逾86億元民間投資，打造兼具公共運輸轉運、商業及休閒功能的複合型轉運站。

重劃區漲勢凌厲 A3站以北區塊崛起

綜觀新莊房市熱區，新莊副都心與頭前重劃區，近幾年好幾波漲勢，已將區域價格推升新高，和動輒坐七望八的每坪價格相較，鄰近機捷A3站以北的「新北產業園區」一帶仍處在低基期，隨著週邊捷運、商辦的建設完備，作為未來三環六線的核心圈以及產業聚落，預告無限潛力。

在居住面向上，A3 生活圈同時具備交通、產業、綠地與學區等條件。其中，新北大都會公園提供大面積綠帶，鄰近區域也有基礎學區支撐，使許多有剛性需求的家庭將目光投向此區。近來新案供給中，部分建案鎖定首購與小家庭市場，強調高坪效與交通可及性，其中昀集富昱因為兼具捷運距離、生活需求及公園環境等條件而受到討論，反映市場在產業與交通利多帶動下，對機能完整小宅的穩定需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著高房價以及生活型態改變，民眾近年來購屋已有「小宅化」的趨勢。永慶房產集團根據實價登錄資料，彙整七都近五年住宅交易發現，雖然市場上仍以3房為主力，但觀察其交易變化，可見1房、2房產品的交易占比全面提升，而3房產品占比則呈下降趨勢，4房以上產品更是全面縮減，尤以中南部更為明顯，也顯示購屋族愈來愈傾向選擇坪數較小、總價負擔較輕的產品。

小宅交易占比成長 中南部最明顯

根據調查顯示，七都中以新竹縣市、台中市以及台南市的1至2房的小房數交易占比成長最為顯著，近五年總體上升逾6個百分點，而比起原本就寸土寸金的北部，中南部縣市「小宅熱」趨勢也更為明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市受惠於科技產業聚落發展，帶動就業人口移入，同時也有大量租屋、自住需求，而1房、2房產品因總價較低，成為小資族或單身、小家庭的首選。而台中市則憑藉近年重劃區推案蓬勃、產品類型多元，小坪數住宅供給充足，也成為首購族購屋的敲門磚。至於台南市則與新竹縣市相仿，在南科效應推升下，人口紅利與外來就業人口持續增加，市場買盤活絡，且2房以下的產品普遍總價帶較親民，也符合近年首購族與雙薪家庭預算區間。

因此，整體而言，陳金萍指出，小房數產品交易占比上升最主要的原因除了近年房價高漲外，加上少子化、單身與小家庭比例上升，購屋族群結構明顯轉變，一人一戶或小家庭成為主流，帶動小坪數產品需求攀升，加上小宅具備總價門檻較低的優勢，在高房價時代更能符合市場剛性需求，且在政府政策支持下，讓首購、自住族群成為目前市場主力，也進一步推升2房以下小宅產品交易升溫。

4房以上大宅交易全面下滑！新竹降幅最劇

與小宅市場的熱絡相比，多房型的住宅交易則出現明顯降溫。七都近五年4房(含)以上產品交易占比全面呈現下降趨勢，並以新竹縣市降幅最劇，總計減少了8.6個百分點。陳金萍指出，大坪數住宅總價動輒數千萬元，民眾購屋負擔壓力大，加上家庭規模縮小，使大房型需求逐年下滑，尤其目前以首購與換屋族群為市場主力，要在購屋負擔與居住品質間取得平衡，小宅產品反而更符合他們的需求。

不過，台南的4房以上比例39.4%，是七都中唯一占比接近四成的都會區。陳金萍說明，台南因發展時間早，過去推案以透天厝為主力，具備持有土地與居住面積大等優勢，是台南民眾購屋時的首選，但在房價持續上漲、社會型態轉變，加上受到信用管制與銀行房貸緊縮影響的狀況下，多房型的住宅交易占比也出現明顯回落，較五年前減少6.3個百分點。

綜上所述，在高房價環境與生活型態改變下，七都住宅市場正逐步走向小宅化，而購屋族更注重購屋負擔與生活使用上的平衡，1房與2房產品占比持續成長，而3房產品則已有下降趨勢，4房(含)以上則是全面減少。陳金萍建議，購屋族選擇產品時，可依自身家庭需求與預算彈性評估，若以自住為主，可優先考量生活機能成熟區域內的小坪數住宅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台房市買氣持續降溫，預售屋價格也出現鬆動? 根據591實價登錄統計，觀察今年第3季七都各行政區預售屋成交單價表現，與第2季相比，已有十大行政區出現價格修正；其中，台中清水、西屯、桃園中壢、蘆竹等四區的季跌幅更超過1成。不過，591房屋交易網指出，本次房價修正並非全面性的建案降價潮，主要受第2季新案推高基期、交易量區域轉移影響，整體仍屬盤整階段，買方若期待「有感降價」，仍需耐心觀望。

此次房價修正幅度最大的區域集中在台中市與桃園市兩大都會區。其中，台中清水以1成以上的跌幅居冠，同為海線的沙鹿也緊追其後，季跌幅逼近1成，兩區近年受惠房價外溢效應，加上投資買盤積極進場，價格快速推升，第2季因新案帶動成交站上4字頭，拉高成交基期；然而第3季在市場觀望下交易量明顯縮減，均價自然回落，進而反映出較明顯的跌幅修正。

桃園中壢、蘆竹房價在第3季同樣出現1成修正。中壢第3季的交易重心從高價青埔特區轉向相對親民的內壢車站周邊新案，4字頭成交價拉低區域行情；蘆竹情形類似，本季成交量集中於價格相較南崁低的山鼻重劃區，導致整體數據呈現季跌。而西屯雖是台中蛋黃區，但因其第3季的成交主力集中在12期重劃區，6字頭行情下拉整體均價。

即便是台北市，也在此波調整出現小幅下修，如北市南港本季下跌約6%，主因是中研院生活圈新案成交價低於百萬，使區域均價下滑。而桃園龜山，則因上一季指標案「福樺春天」成交價上看7字頭，推升基期，造成第3季出現5%的季跌。南部方面，高雄三民受到中都重劃區等高價區域第三季成交量減少影響，也出現約4%的微幅下滑。

最後，北市大安與文山也分別出現約2.6%的微幅調整。大安區的修正來自第3季成交量集中於科技大樓站周邊相對低價區段；文山則因第2季有元利、國泰等一線品牌建商開案，將區域房價基期大幅推升，第3季回歸常態後，價格自然回調。整體來看，本次十大行政區房價季跌多屬基期調整，仍未見明顯降價潮。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台房市買氣持續降溫，過去持續高檔的預售屋價格也出現鬆動， 根據591統計，今年第三季七都各行政區預售屋已有七區行政區季跌幅超過5%，其中，台中清水、西屯、桃園中壢、蘆竹四區季跌幅更超過一成，591指出，此次房價修正並非全面性建案降價，主要受到第二季新案推高基期、以及交易熱區域轉移至相對外圍區域影響，買方若期待「有感降價」，仍需耐心觀望。

統計顯示，第三季預售房價跌幅以台中市清水區達14.3%為全台最高，此外台中沙鹿、台北南港以及桃園龜山也都超過5%，整體看來，第三季房價修正幅度大的區域多集中在台中及桃園二大都會區，特別集中在桃園部分推案量大的重劃區，以及台中海線。

房地產業者指出，預售市場考量建商銷售策略，房價難以大幅修正，因此預售市場交易量雖已低迷近一年，不過房價多屬微幅波動盤整，不過部分供給量大、過去房價創價或漲幅大的區域，也出現較明顯修正，部分銷售仍能去化、吸引剛需買盤的個案，也多集中在相對低價的生活圈。

台中清水以一成以上的跌幅居冠，同為海線的沙鹿季跌幅也逼近一成，591指出，兩區近年受惠台北市區房價外溢效應，加上投資買盤積極進場，價格快速推升，第二季新案帶動成交站上4字頭，拉高成交基期，然而第三季在市場觀望下交易量明顯縮減，均價回落，反映出較明顯的跌幅修正。

桃園中壢、蘆竹房價在第三季出現一成修正，中壢交易重心從高價青埔特區轉向相對親民的內壢車站周邊新案，4字頭成交價拉低區域行情，蘆竹成交量集中於價格相較南崁低的山鼻重劃區，也使房價下修；桃園龜山則因上一季指標案「福樺春天」成交價上看7字頭，推升基期，造成第三季出現5%的季跌幅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

進入 2024 年以來，隨著房市從多頭轉向盤整，房仲業者不只是「成交難」，爭議與糾紛也明顯增多。根據內政部於2025年2月公布的資料，2024 年第 4季全台房地產相關消費糾紛高達563件，其中建商相關案件為355件，占比超過六成，仲介業者也捲入不少案中。

在這些糾紛中，雖然漏洞最多的仍是建商端的「房屋漏水」、「施工瑕疵」、「交屋延遲」等問題，但仲介業者亦因「服務報酬爭議」被列為被訴對象，其中有 21件直接指向房仲所為。

此外，房仲產業本身也出現經營壓力與信任危機。根據 591房屋交易網調查指出，截至2025年5月，全台房仲店家增幅明顯放緩，半年僅淨增 3家，遠低於過去每年淨增近 400家的情況。

房仲糾紛的類型多樣，從買賣雙方對佣金、服務內容的爭議，到仲介未完整揭露屋況或違反資訊揭露義務。雖然最新公開數據中多將「仲介／建商」合併列計，但以往資料顯示，房屋交易糾紛中仲介占比相當高。早期甚至有高達近七成的房地產交易糾紛是由仲介引起。這個背景使得現今即便總量不如以往，但「房仲被訴」的焦點依舊明顯。

分析指出，造成房仲糾紛增加有幾個因素：

首先，房市買氣降溫、成交量下降，仲介為了促成交易，可能在資訊揭露或服務流程上出現瑕疵；其次，房價、貸款條件、交易流程越來越複雜，買賣雙方對仲介的期望也更高、容錯率更低；再者，仲介營運環境惡化，從「搶案源、競爭激烈」轉為「維持成交、承受壓力」，這改變也可能讓服務品質及合規義務被壓縮。

值得注意的是，雖然坊間對「房仲倒閉潮」常有議論，但內政部指出，截至 2025上半年，經紀業新增家數仍有 371家，歇業約 305家，總數淨增 66家，尚未出現大規模倒閉的情況。 不過，「展店停滯」、「家數增幅創近年新低」也顯示出房仲業已進入「量縮轉型期」。

對消費者來說，選擇仲介時更需慎重。

建議買賣雙方可優先確認仲介是否登記合法、是否有透明的佣金與費用說明、是否提供完整屋況披露、是否有簽訂正式委託或服務合約。此外，若發生糾紛，可透過地方政府地政或消保機構提出申訴。

對房仲業者而言，當成交量下降、取率降低時，更需強化服務流程、提升專業透明度、善用科技輔助資訊揭露，才能在信任危機中突圍。正如專家所言，房市從「成交狂潮」走向「理性盤整」，中介服務的價值也必須從「促成交易」轉為「保障雙方權益」。

M觀點：房仲糾紛攀升，是房市轉折期的一個警訊。

當量能退潮、競爭加劇，服務品質與資訊揭露的重要性就更明顯。買房、賣屋，不應只是「誰出價快、誰成交先」，而是「誰資訊完整、誰流程合規、誰履約可靠」。在此波房市變調中，信賴比價格更值得重視。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行選擇性信用管制措施貸款緊縮，讓台北市豪宅掀「迷你化」趨勢。據實價登錄資料，整理歷年總價逾7000萬元的台北市豪宅交易，其中今年不僅交易量體腰斬，且平均總價亦下跌一成，平均成交坪數較去年少了10.5坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，市場氛圍轉冷，就算豪宅品牌建商也不得不順應趨勢，調整銷售策略，讓推案走向小而美。

據實價資料顯示，台北市總價逾7000萬元的預售豪宅交易案中，今年截至10月為止交易件數僅162件，與去年同期相比下降50.8％；平均總價約1.1億元，相較2024年同期總價修正約10.8％；平均單價則約167.4萬元，年漲0.2％左右；至於平均面積僅80坪，為近5年來最低，且較去年少10.5坪，年降幅約11.6％。

賴志昶指出，由於信用管制與限貸餘波仍在，加上高資產階級對景氣波動敏感，使這股房市寒流也席捲台北豪宅市場，令高總價物件交易量順勢腰斬；另觀察其餘數據，總價出現1成左右盤整，平均成交面積亦呈現下滑，僅平均成交單價有所支撐，主因為北市一線建商為維繫品牌價值，同時需兼顧營建成本，對於產品價格難以退讓，但會順應市場趨勢，調整部分產品的銷售坪數，盡量壓低總價帶，期望「以空間換取總價」，來獲得更多潛在買方青睞。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行限貸問題難解，市場房貸利率亦處高檔，屋主貸款負擔會愈來愈重，面對房市買氣下修，及房價出現盤整狀況，縱然是豪宅買家恐怕也是吃不消，明年若經濟不樂觀，恐怕將會對許多買家產生壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新北市也出現脫北潮?！台灣房屋集團趨勢中心統計新北市民政局各區戶籍人口數量，從2022年起連年增加，不過今年卻出現轉折，截至今年10月最新數字，新北市404萬5656人，和去年底相比，十個月來減少1345人，其中又以板橋區減少3488人居新北之最，其次的永和、新莊區則皆減少約2千多人，新北人口逐漸流失中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，人口流失最明顯的區域，都屬於新北高房價區，都會區「高房價阻力」，加上限貸令使得房貸規劃吃緊，購屋族總價預算縮減，觀察板橋和永和區今年住宅單價均為6字頭，新莊的均價也逼近5字頭，對今年的主力買盤青年首購族而言，相對吃力，因此被迫向外移居，往蛋白、蛋殼區甚至是桃園購屋。

同時新北市也面臨「生育率下降」的問題，觀察今年10月全台出生率為4.78‰，六都中，以新北市的出生率最低，僅3.96‰，遠低於鄰近的台北市5.03‰，和桃園市5.67‰，使人口成長腳步放慢。

此外，高價蛋黃區的家庭，常在相對平價的蛋白區也持有房產，而今年囤房稅2.0開徵，蛋黃區家庭需重新規劃家戶設籍狀況，將配偶或子女的戶籍遷到蛋白區的房產以利節稅，「節稅分戶潮」使蛋黃區與蛋白區的戶籍人口此消彼長。

不過，新北仍有人口成長地區，其中以淡水、林口、汐止等區域增加最多，尤其是淡水，今年10月時，較去年底增加6411人，成長狀況居心北之冠，第二名的林口區，十個月來也增加了2042人！

第一建經研究中心副理張菱育指出，人口增加的前三名區域，房價平均3、4字頭相對親民，且淡海新市鎮、林口新市鎮等重劃區，區內屋齡新穎、街廓整齊，吸引首購族及小家庭進場購屋，尤其2~3房為最主流格局，目前除了汐止的捷運尚在興建之外，淡水和林口皆已有捷運或輕軌通行，就算要通勤到市中心，交通依然便利。

張菱育觀察，即便今年整體房市受到信用管制措施影響，交易量不如去年，但人口增加區因房價相對親民，加上交通及重大建設發展，讓近年的設籍入住人口穩定成長，房價表現上不跌反增，低總價和高增值效益，也成為吸引小資族移居的誘因之一。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】