買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

苗栗縣近年因新竹科學園區外溢效應，以及台積電等科技大廠進駐與擴廠帶動下，房市熱度明顯升高，建案遍地開花。然而隨著大量建案陸續動工，也引爆施工噪音爭議。根據苗栗縣環保局統計，今（2025）年1至7月間，營建施工造成的噪音陳情案件達169件，占整體噪音陳情案件高達42％，呈現逐年攀升趨勢。

從轄區分布來看，陳情案件集中於建案密集的竹南鎮（61件）、頭份市（51件）與苗栗市（34件）。環保局針對違規案件已裁罰26件，罰鍰總金額達56萬4,000元。

苗栗縣環保局長陳華盛指出，營建工程常見的噪音來源，包括打樁、開挖、灌漿、拆除以及房屋修繕等施工作業，對周邊居民的生活安寧影響甚鉅。根據現行法規，若量測確認施工噪音超標，經限期改善未果者，可依法裁罰1萬8,000元至18萬元；若違反縣府公告不得使用動力機械施工的時段規定，則可處3,000元至3萬元罰鍰。

為改善民怨、降低噪音影響，環保局呼籲建商與營建業者應善盡企業社會責任，開工前應主動與鄰近住戶溝通協調，施工期間亦應採取有效降噪措施，如設置隔音牆、調整施工時段、控制施工音量等，以降低對居民的干擾。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

屋主3年翻倍賣房合理嗎？不想當韭菜出價策略大公開

看中心儀房屋本是喜事一樁，卻發現屋主開價近乎成本兩倍，這種情況下該如何出價才不會當冤大頭，又不會錯失良機？近期房市交易中，越來越常見到持有僅2-3年的屋主大幅加價出售的情況。一位購屋者看中一間房屋，卻發現現任屋主3年前以800萬元購入，現在卻開價1500萬元，近乎翻倍的開價讓人猶豫該如何出價才合理。

價格翻倍的背後因素

屋主敢開高價，通常有幾個可能原因。市場行情確實上漲是首要因素，過去三年台灣部分地區房價漲幅驚人，某些熱區漲幅甚至超過五成。其次是屋主可能投入裝修成本，如果房屋經過全面翻新，增加的成本自然會反映在售價上。另外還有一種可能是屋主對後市極度樂觀，或是根本不急著賣，只是試探市場水溫。

查證市場行情是第一步

面對這樣的情況，買方第一步應該查證實價登錄最新行情。確認同社區、同路段相似物件的最近成交價，而不是只看屋主的購入成本。同時要考慮屋況差異，如果屋主確實投入大量裝修費用，合理反映成本是可以接受的。但重點是裝修價值是否符合市場行情，而不是屋主花了多少錢就該全部轉嫁給買方。

理性出價策略

出價時應該從市場行情出發，而不是從屋主的購入成本計算。建議從以下幾個面向評估：

先查詢該路段最近半年的實價登錄，取相似物件的平均單價作為基準。然後評估屋況差異，裝修狀況是否值得加價。最後考慮個人喜好程度，但不要讓情感壓過理性判斷。建議從市場合理價格的85折開始出價，留給雙方議價空間。如果確定屋主有急售壓力，可以出更低價格試探。

談判技巧與底線設定

議價過程中要保持理性與彈性。清楚表達出價理由，引用實價登錄數據佐證自己的出價合理性。

同時要設定明確的價格上限，超過這個價格就寧願放棄。避免因為喜歡就不斷加價，最後買在超出行情的高點。要求屋主提供裝修明細也是合理要求，如果屋主聲稱投入大量裝修成本，應該提出證明而不是空口無憑。

替代方案與心理準備

永遠要有替代方案，不要非這間房子不可。市場上總有其他選擇，過度執著單一物件往往會導致做出不理性的決定。做好破局的心理準備，如果價格談不攏，就瀟灑離開。有時候轉身離開反而是最好的談判策略，可能會讓屋主重新考慮你的出價。

房市交易終究要回歸市場機制。

「喜歡」不應該成為溢價購買的理由，而是要在理性評估與個人偏好間取得平衡。買方應該堅持以實價登錄行情為基礎進行議價，而不是被屋主的購入成本或裝修支出牽著鼻子走。畢竟，房屋最終價值取決於市場供需，而不是賣方的個人期望。

阿明碎碎念：沒有買不到的房子，只有買不對的價格。在房市逐漸回歸理性的當下，買方其實擁有比想像中更多的議價籌碼。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年以來房市表現每下愈況，外有美國川普之亂、內有房貸排撥紛擾，造成信心崩跌，反映在房屋買賣移轉棟數大減上，前七個月合計154,077棟，較去年同期年減達26.8％。公股銀行高層指出，房市已進入冷凍期，今年買賣移轉棟數最多只有28萬棟，甚至可能跌破2018年的27.8萬棟，下看27萬棟。

央行祭出第七波的信用管制措施，是房市買賣移轉棟數下滑的主因，「量縮」是確定的事，價格則要觀察各區域有所不同，供給過剩區域尤其明顯，下跌1成是「起跳值」，核心、蛋黃區域跌幅有機會受控制，「現在房市就是多空交戰」。

鑒於房價居高不下，房貸與建築貸款占比偏高，預期房市信用管制政策仍將趨嚴，銀行仍將持續調整貸款結構，難有放鬆空間，最多針對首購、自住族群開大門。

第一銀行認為，美國關稅政策仍有不確定性及近期國內房市仍缺乏利多因素刺激，使潛在購屋者採取觀望態度，致房市成交量回升有限，預估整體房市或呈「量縮、價微幅修正」走勢；彰化銀行評估，房市應是「量縮、價緩跌」，整體房市交易萎縮，買賣移轉棟數將下滑至28萬棟。

華南銀行認為，銀行緊縮放款額度，近期交屋及推案情況不佳，部份預售屋完工交屋因資金籌措問題認賠出場，全國預售屋解約量逐漸增加，如下半年關稅戰對經濟之衝擊發酵，也將限縮民眾購屋能力，預期後續房市將持續向下修正，預估全年買賣移轉棟數約27萬棟左右。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出第7波信用管制，房市「金龍海嘯」即將屆滿周年，行政院長卓榮泰上月27日公開回應購屋貸款規範偏緊，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，也讓9月18日登場的央行理事會備受關注。金融圈認為，卓揆既然已經說話，央行不可能裝死，微調信用管制應該免不了，只是看力道輕重。

不過在央行出手前，金管會今（1）日將找八大公股行庫「喬房貸」，先找來八大行庫的總經理開會，了解各家承作房貸的現況並盤點資金額度，另也會聽取各家建議，能否從細節鬆綁或改善流程，讓房貸放款更順暢。

央行去年9月理監事會祭出「史上最嚴」房貸管制措施，包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國，此舉被房產業者形容為「金龍海嘯」，銀行更提高放款條件，遭民眾抱怨貸不到款。

銀行主管指出，「金龍海嘯」滿周年，房市明顯降溫，貸不到款的情況已大幅減少，不過因央行嚴控銀行放款集中度，這都讓銀行放款時有所顧忌，確實不若以往積極，且從數據上來看，距離銀行法30％上限還有空間，但許多銀行比率卻持續降低，不太愛做房貸。

對於卓揆喊話「水龍頭開大點！」並將期待的眼神望向公股行庫，銀行也有話說，直言房價過高是共識，才是各銀行謹慎放款、利率拉高的主因，政府叫不動民營銀行，只好請公股行庫幫忙，但這無疑將房市泡沫化的風險轉由公股行庫承擔，對它們也不公平。

熟悉央行運作的行庫主管表示，既然卓揆公開喊話，央行「多少會有動作」，除了重申都更及危老重建等案件不受央行選擇性信用管制的限制，不會受到影響，理監事會上也有可能對是否放鬆房市管制有更多討論，有爭議的項目可能更明確規範，避免誤殺無辜。

台經院院長張建一則要央行「撐住」，表示7次信用管制好不容易讓房市降溫，央行不應該因為外界雜音而鬆動，尤其很多建商這個倒、那個又倒的消息，都是建商放的，「簡單講，房市沒有崩，不要道德綁架央行」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市買氣跌入谷底，就連以往相對穩健的北部各縣市，也出現價格盤整。住商機構彙整實價登錄資料，2025年第二季北部各行政區中，房價僅剩15個行政區仍呈現上漲，其餘地區皆呈持平或盤整。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能讓區域買盤支撐房價。

住商機構根據實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第二季平均成交單價，並與第一季房價進行比較，其中北部幾乎各行政區皆呈現跌幅或是持平，僅15個行政區免強維持漲勢。其中，以台北市內湖區房價漲幅最高，第二季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚 4.2%；另外，南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3~5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有 0.5~1.9% 的小幅漲幅。

住商不動產北市區協理錢思明分析，此次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬北市，主要有二個原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持之下，蛋黃區房價仍是歷久不衰；二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，皆有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，而文山區則有品牌建商進駐，整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，但各區仍具有不少抗跌力道。

賴志昶指出，整體而言，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，已清楚顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場也邁入盤整階段，惟部分核心區仍倚靠生活機支撐房價，或有其他大型建設或重劃區題材，如此次上榜的桃園大園與新北市其他各區即屬此例，顯示消費者進場房市應慎選地段，如區域未具有機能優勢，亦要有足夠帶動發展之議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房貸資金卡關，不單衝擊成屋買氣，連帶導致預售屋買氣冷清，根據內政部實價網彙整的預售屋實價揭露，六都加新竹縣市、上半年沒有一個都會區預售屋揭露件數突破5千件，對比去年同期的新北市、桃園市、台中市以及高雄市全數突破1萬件，今年買氣比腰斬還要慘，新竹縣市上半年甚至賣不到1千戶。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，中、南部預售屋買氣衰退程度大過北部，主要因為帶動地區發展火車的科技業，目前都尚在建廠階段，離投產時間還早，工作人口未到位，因此生活機能普遍缺乏，很難獲得本地、剛需買盤青睞。

再來是中南部的房價結構與北部不同，建築成本比例較高，因此市場過了拐點，建商調整房價空間有限，而一旦開啟價格戰，中、小型建商往往直接被輾壓，因此不但買方收手，連建商都會帶頭減量投資，因此量能熄火的現象較明顯。

根據最新彙整，上半年全台預售屋揭露件數約2.25萬件，對比去年同期的8.24萬件、年減幅高達72.69%，相當於1天全台只賣125件，進一步觀察六都加新竹縣市上半年預售屋揭露件數，以新竹縣市最少，上半年僅賣掉828件，1天成交不到5件。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，竹科工程師買盤的嗅覺十分敏銳，在央行出手後買氣驟減，潛在買方多把手上資金轉進股市，導致房市觀望氛圍濃厚。另一方面，今年來新竹縣市推案供給量低，且欠缺指標型建案，難以引起買家興致。

科技新貴嗅覺敏銳 買房不如先買股

而且越往南走、預售屋買氣越差，新竹以南的主要都會區、上半年預售屋揭露件數全數不到3500件，其中台南僅有1470件、高雄則有2029件，對比去年同期，桃園以南都會區的年減幅均為7成起跳，而高雄市預售屋買氣年減幅更高達8成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去二至三年房價漲幅可觀，民眾面對歷史高價也相對謹慎，因此看到主要都會區都呈現量縮，尤其是房價飆漲的區域，買氣縮手的更為明顯，未來需要時間消化過去二至三年的房價漲幅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋買氣大衰退，全台上半年揭露總額不到5千億元、年減幅近68%，進一步觀察六都加新竹縣市上半年預售屋買氣，桃園、台中、台南及高雄等四都、年減幅均逾7成，又以高雄市衰退最顯著、年減幅近8成。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，即便房價沒有大幅鬆動，但買氣已陷入窒息量，今年預售屋成交月均量遠低於過去幾年，不動產經紀業寒冬正在蔓延。六都之中，又以前幾年房價漲幅較大、交易最為熱絡的中、南部衰退較為劇烈，預期這波寒冬至少會延至今年底。

根據內政部實價網最新彙整的預售屋實價揭露金額，今年上半年，僅有新北市賣破1千億元、約1133億元，不過，對比去年同期的2717億元、年減幅達58.29%。而新竹縣市、台南市以及高雄市，上半年預售屋銷售金額全數不到350億元，其中台南、高雄更不到300億元。

南高預售冷最快 上半年賣不到300億

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，預售屋在過去將近15年野蠻成長，不單跟隨房產市場膨脹，甚至強搶成屋市場。首先預售屋是不受央行的選擇性信用管制的直接影響，槓桿可以開到最大；其次是預售屋不但有期貨性質，而且在房地合一2.0、「平均地權條例」修正前，從紅單交易到換約都非常活絡。

第三則是2018年以後中美貿易戰帶動全球供應鏈重組，使中、南部許多低基期區域出現產業、住宅需求連動的結構；最後才是住宅需求隨著家庭、人口、價格等結構性變化的剛需、升級買盤。但檢討上述預售屋蓬勃發展的條件，可發現多個特性已受各項法規管制，加上國際政經環境壓抑，直接減弱未來房價預期，更拉高投資進場的門檻，買氣勢自然退潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，預售市場交易量大幅萎縮，過去單月5千件幾乎已是市場谷底量，但今年上半年更慘，1至6月、沒有任何一個月的揭露件數突破5千件，甚至超過一半的月份、單月揭露量跌破4千件。

他說，去年上半年實在太熱，政策抑制後民眾對於房價上漲預期改變，預售市場這隻房市領頭羊也不支倒下，但量縮過頭後就會有些變化，觀察後續是否有開發商提出新的方案吸引民眾目光。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

農16特區與美術館特區，並列為北高雄的豪宅重鎮，但農16特區因擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌、面積超過10公頃的凹子底森林公園、富邦BOT複合商辦開發案、義享天地商場，加上鄰近漢神巨蛋百貨，更是吸睛，扣除豪宅，一般屋齡5到10年的中古大樓，成交均價已站穩每坪43萬到45萬元，主流產品以40到60坪電梯大樓為主，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店店東周秋玫表示，最近一年，農16特區屋齡1到5年的「新古屋」，實在太稀有，並無成交紀錄，屋齡5到10年的中古屋，實登行情則介於每坪43萬到45萬元間，已站穩4字頭，至於15到20年的中古屋，單價也從38萬元起跳。

至於主流產品，則是以40到60坪電梯大樓為主，社區普遍具高公設與完善管理，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

她建議買方，首購族或換屋族，可以根據預算，在農16特區選擇5到10年內的中古屋，或15年以上電梯大樓，至於目前的屋主，如果想要出售，應把握市場穩盤期釋出，還可以賣個好價格。

周秋玫指出，農16特區可說是高雄市區內，持續有建設題材的房市重鎮，舉其犖犖大者，首推富邦BOT複合商辦，該案的投資額約400億元，目前正積極興建中，預計2026年完工，除可帶來約6,000個就業機會，也將再為農16特區，添加一個商場地標。

在此之前，結合百貨、餐飲、影城的義享天地商場，已是農16商圈生活核心之一，更何況，北鄰的漢神巨蛋百貨，只是一個捷運站之隔。

她說，農16特區的地理條件，可說是具有全方位的優勢，其中，被稱為高雄市區最大綠肺、面積逾10公頃的凹子底森林公園，已成區內永久綠地，同時也擁有南北貫穿的博愛路，可銜接國10，串接國道一號和國道三號，在交通的便利上，更同時擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌凹子底站，藉由大眾運輸系統，南北來往自如。

她說，由於農16特區具有富邦BOT案與就業需求，帶動區域長線人口紅利，而捷運紅線向南、向北延伸與今年1月輕軌成圓，將強化跨區交通網絡，加上義享天地、好市多與綠地資源，房市的自住需求，具有穩定支撐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受新竹科學園區外溢效應及台積電等高科技廠商進駐、擴廠等帶動，近年來苗栗縣房市熱絡，建案如雨後春筍，房價水漲船高，但也使得施工噪音陳情案件逐年升高。今年1到7月，苗縣環保局受理營建工程施工之噪音公害案件共169件，占噪音陳情案件總數4成2，將持續加強宣導管制及陳情查處輔導，並24小時全天候受理。

苗縣環保局統計，今年1至7月，營建工程施工造成之噪音公害陳情案件共169件，占全縣噪音陳情件數4成2，主要轄區為竹南鎮61件、頭份市51件及苗栗市34件，共裁罰26件，罰鍰金額56萬4千元。

環保局長陳華盛表示，營建工程施工噪音來源主要在佈樁、開挖、結構灌漿、拆除及房屋修繕等作業發生，對周邊住戶生活環境安寧品質影響相當廣泛，若工程施工噪音經量測不符規定，經限期改善而未改善者，可罰1萬8千元至18萬元罰鍰；或違反苗栗縣政府公告不得使用動力機械時段從事裝修及營建工程致妨礙安寧者，可罰3千元至3萬元罰鍰。

環保局呼籲營建業者應秉持企業責任，施工前充分與工地周邊民眾溝通，做好敦親睦鄰工作，施工中應採行相關隔音減噪措施，將產生音量降至最低。若民眾有營建工程施工噪音困擾，可撥打免付費陳情報案電話0800-066666或037-558558分機8，環保局24小時全天候受理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年9月祭出第7波房市信用管制後，六都加新竹縣市的房價出現分歧，根據房仲統計，以今年6月相較去年9月，雙北市逆勢走揚，上漲2.8%至7%；桃園以南卻普遍下跌，高雄跌幅逾13%，成為修正最劇烈區域，顯示資金退潮下，南北房市結構正在轉變。

住商機構統計，六都加新竹縣市房價在央行去年9月限貸令前後，呈現南北兩樣情。今年6月對比去年9月中古及預售屋房價，台北市從每坪均價新台幣106.8萬元漲至109.8萬元、新北市由58.3萬元升至62.4萬元，分別上漲2.8%與7%，展現抗跌力道。

反觀桃園市以南，桃園市和新竹縣市分別跌0.8%、7.9%；台中市與台南市分別下跌6%、3.3%，高雄跌幅最深為13.7%，每坪下滑近5萬元。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨向中央社記者指出，綜觀六都加新竹縣市從限貸令後開始迄今，桃園以南均出現明顯修正，雙北反而堅挺，推估一方面是雙北漲幅不多，加上區域銀行放款相對寬鬆，同時在地客戶買盤頗具實力所致。反觀漲幅較大的桃園以南地區，在本波修正愈發明顯，顯見資金退潮下，帶動各方市場出現恐慌情緒。

對於後市，她認為，南部仍有修正空間，雙北也可能出現修正但幅度應不大，因雙北本身漲得晚，也漲得少，加上雙北資產客比較多，預估修正幅度不會大。她補充，以雙北來說，換屋型產品與具話題性的區域支撐力道較強，也相對抗跌。

不動產資訊研究中心、住展雜誌企研室總監陳炳辰則分析，雙北仍呈現漲勢，主要在於蛋黃地段仍有一定身價，台北市有中山、信義、松山等區，交易在每坪平均單價150萬元以上，新北市也有板橋、新店、三重、中永和區賣上8字頭，且目前交易量體少，容易因特定交易而拉抬平均數據，買氣弱況下就顯示出價量背離。

不過，他表示，隨著交屋潮逼近，名下資產過多，或非首購一屋的族群，將可能面臨交屋貸款不順的壓力，若有意轉手卻不順利，將成為後續價格修正的誘因之一；事實上，如今已有台北市蛋黃區個案，調整超漲水位，「房價已不一定是鐵板一塊」。

591新建案新聞組長林哲緯受訪時表示，這波房市多頭主要由預售交易領漲，限貸令一出，不少漲幅過快的二線地區買氣急凍，加上建商轉趨保守，整體供給縮水，隨著供需兩端同步降溫，房價回檔壓力逐漸浮現。

區域上，雙北受地段優勢支撐，抗跌力道明顯。反觀新竹以南一路走跌。以新竹為例，過去因蛋黃區房價飆升，建商紛紛轉進湖口、新豐、芎林等蛋白區，甚至喊出「蛋白價賣到蛋黃價」。如今買方不再追高，去化速度放緩，市場進入盤整階段。

跌勢最重的高雄，居各縣市之冠。林哲緯分析，高雄近年因台積設廠題材，帶動房價從蛋殼竄升至蛋黃區，北高雄如橋頭、仁武、楠梓成投資客兵家必爭之地，但在央行嚴格限貸下，隨著膨脹的需求被打回原形，房價也只能回歸基本面。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】