買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

淡江大橋與淡北道路等重大交通建設陸續到位，成為近期淡水房市關注的焦點。住展發言人陳炳辰分析，儘管目前整體房市景氣偏冷，但淡水房價仍呈現緩步上漲趨勢，主要因房價基期低、推案量少以及交通利多逐漸發酵所致。淡海新市鎮「4字頭」房價正逐漸成為主流。

根據住展調查近來區內個案，紅樹林一帶的「將捷舟際」、「SUN HOUSE」 應有6字頭，竹圍的「光全御苑」、「村泉蒔美」單價應達5字頭，至於淡海新市鎮建案分別有「致茂喬豐」、「興格春日日」、「富麗one」、「京美」。

復刻林口發展 低無可低

陳炳辰指出，淡水今年推案量相對有限，但價格仍見穩定上漲，尤其受惠淡江大橋明年即將通車，在淡海新市鎮一帶，「4字頭」房價正逐漸成為主流，但仍有部分物件維持在每坪「3字頭」的水準，對雙北首購族而言仍具吸引力。他分析，淡水價格「低無可低」，且不像桃園等區域大量釋出新案，使得供給壓力有限，有助支撐房價。

海悅指出，每座城市的發展指標，都從交通建設開始，也是形塑城市雛形的關鍵；交通機能不只決定生活的便利性，更直接影響人口與產業的未來發展。曾經不被看好的林口新市鎮，因為捷運通車，搖身一變成為高級住宅區，影視媒體產業也大舉進駐；同期的淡水新市鎮也成功復刻林口發展，近年因為「淡海輕軌」通車，政府加碼斥資333億打造淡海科技城，更有淡江大橋、淡北道路、輕軌藍海線二期，交通三箭齊發，成為雙北首都圈最受青睞的移住熱區，更在今年突破人口20萬大關，坐擁全台淨移入最高行政區的冠軍寶座！

低總價小坪數 造鎮熱銷

目前市場熱銷主力為「低總價、小坪數」的產品，滿足首購及自住需求。陳炳辰強調，「這類產品單價雖提升，但總價負擔不重，是目前淡水房市的關鍵支撐。」從區域來看，淡水內部房價出現明顯區隔。竹圍與紅樹林因鄰近台北市，交通較為便利，與士林、北投等區有生活圈連結，房價明顯高於淡海新市鎮，每坪價差可達10至20萬元。

陳炳辰表示，淡江大橋為淡水地區帶來最大話題與發展潛力。此橋預計串連淡水與八里，不僅開拓淡海新市鎮的新聯外動線，也將提升整體交通便利性與話題性。他補充：「相較之下，淡北道路雖有助紓解交通，但利多強度不如淡江大橋明確。」

值得注意的是，總銷逾300億、淡水區在線最大量體造鎮案「新海城」的第一期自去年10月開賣至今滿一年，銷售率逾六成。新成屋部分，「麗寶鐸藝」於淡江大橋第一排，依實價登錄資料顯示，全案近一年每坪成交均價約達50.1萬元。

面對淡水最大利多淡江大橋明年通車，市場人士直言，市場普遍看好區域未來發展，「橋通了、人來了、淡海成了！」

看好未來發展 跨區置產

「新海城」現場專案經理李宗軒表示，淡水交通問題長年被詬病，如今三大交通建設將陸續完工，雖然目前房價反應不明顯，可能要等到真正通車後才有感，但預估明年初應該就會有建案反應在價格上。

李宗軒表示，目前新市鎮房價在整個大台北來說相當難得，買家除了自住首購族外，也有不少是三重、板橋等外地跨區來幫小孩置產的族群，都是看好未來淡水交通建設完工後的利多優勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北台灣連五年新建案推案量破兆元恐在今年止步，據市調機構住展雜誌最新統計，去年北台灣推案量衝破一點五兆元大關，但今年房市受到第七波信用管制措施壓抑、全年推案量估下探9000億元，不僅寫下五年低點，案量更恐逼近2016、2017年谷底、寫下歷史第三低量。

在第一線銷售市場觀察的愛山林建設副董事長張境在昨日表示，這次政府調控房市過嚴，雖成功打擊到短線投資客，但同時也傷到首購、換屋族；自用客戶因限貸令影響，出現有需求也不敢出手買房，建商也因市場買氣疲弱，推案轉趨保守，今年北台灣新建案推案量下探9000億元，寫下五年低點是可預期的事情。

不過，張境在指出，政府也意識到這次房市調控過嚴，傷到首購、換屋族，因此九月起鬆綁政策，照顧到有自用需求的買方。

他認為，在政府意識到政策過嚴下，政策開始調整、放鬆，近期首購族交屋、貸款相對上半年來得順，認為房市最差情況已過，不過因首購、換屋族對政策信心依舊不高，今年底前政府可能適時針對自用客的貸款情況做調整、適度放鬆，畢竟「沒有安居、怎麼樂業」。

住展雜誌資料顯示，去年北台灣新建案推案量達1.54兆元、年增38.6%，原先市場預期2025年可望延續2024年氣勢，出現連五年推案量破兆元的紀錄；但住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，在央行出手抑制過熱房市後，房市急轉直下，今年北台灣住宅推案量不僅下探9000億元、寫下近五年低點，更恐逼近2016、2017年谷底、出現歷史第三低量。

張境在強調，房價上漲是事實，對買賣雙方都不好，因為錢是被地主賺走了，對賣方來說，購地成本只會更高，截至目前為止，北台灣地主對地價沒有鬆動、政府標售土地依舊高價，建商購地成本這麼高，且近兩年高營造成本讓開發商吃足苦頭，房價要怎麼降；而對買方來說，高房價所需付出居住成本只會更多。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，政府可透過聯徵紀錄、甚至與地政機關聯手，將五年內頻繁買賣房產的投機客揪出來，讓自住客真正獲得保障、短線投資客被痛擊，才是央行所欲達成的目的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行對房地產加碼信用管制，一年來住宅市場交易動能降至冰點，建商購地動能更趨保守。信義全球資產統計，近一年來上市櫃建商購地金額856億元，比起去年919信用管制前一年的1,332億元大減35.7％。

在六都中，除台北市外，購地規模均衰退，信用管制下中小型建商資金成本大增，土地買盤呈大者恆大趨勢，購地往蛋黃區位移。

統計顯示，近年上市櫃建商購地規模最低在2022年第四季、僅36億元，此後隨著房市熱絡，2024年第三季單季達到658.8億元高峰，不過隨著央行推出第七波選擇性信用管制，預售住宅市場交易量急凍，建商購地縮手，今年以來土地市場，除了愛山林聯手宏匯取得台電台電CR-1公辦都更案、遠雄買下高雄鼓山6,128坪土地二件百億級大案外，上市櫃建商購地手筆明顯縮小，整體購地規模大幅縮水。

以區域別看，在919信用管制前一年，上市櫃建商在台中購屋逾400億元土地、在高雄購入近300億元土地，在信用管制後一年，這二大都會區分別減少至200億元左右，六都中僅有台北市呈現增加。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，住宅預售市場銷售率驟降，與近年信用管制下降低土建融及餘屋貸款成數，並有限期開發壓力，使建商購地動能有所停滯，多在建案完銷、順利交屋，資金回收後，才會進行下一件開案。隨預售屋銷售降溫與財務槓桿增加，對於中小型建商的壓力更大，大型建商雖然對高額融資需求相對較低，但也更重視分散風險、縮小規模。

林建勛表示，雖然建商購地動能降低，但溫度猶存，今年前三季土地交易金額雖然不如去年，但仍高於2022年、2023年全年，今年上市櫃建商購地能否達到千億元大關，仍需觀察第四季住宅市場是否擺脫低迷回溫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在房地產買賣交易降溫的市場中，一個新興產業正悄然崛起。根據內政部不動產平台最新數據，全國租賃住宅服務業者已達1947家，三年間激增803家，增幅高達70%。這股包租代管熱潮在北台灣尤其明顯，北北桃三都合計就有947家，佔全台總數近半。這個被政策養大的產業，正改寫著台灣租屋市場的遊戲規則。

賣厝阿明觀察指出，在房市交易量萎縮的當下，包租代管業卻能逆勢成長，關鍵在於政策資源的全力灌注。從公會籌備、業者補助到廣告宣導，政府透過招標機制將資源投入這個新興領域，吸引了傳統房仲、裝修業者、管理顧問、多屋族及投資客紛紛加入戰局。這種多元化的成員組合，讓包租代管產業形成了獨特的生態系統。

這種由政府補助驅動的成長模式正面臨轉型考驗。

賣厝阿明提醒，現行的補助政策僅限於得標業者，這種封閉性的利益分配並非長久之計。隨著社會住宅供給量持續擴大，租屋市場將逐漸形成自動平衡機制，政策重點也將從鼓勵多屋族釋出空宅，轉向建立更健全的產業環境。未來如何讓更多業者公平享受政策利多，將是產業能否永續發展的關鍵。

高雄租賃公會理事長劉國基表示，2018年租賃專法上路後，租屋市場逐步走向專業化。

從租賃人員證照制度、住宅租賃契約範本，到近年推動的租賃補貼及公益出租人免稅額優惠，都在促使房東職業走向透明化與制度化。劉國基分析，對房東而言，包租代管業者不僅能協助篩選租客、處理租務問題，對於接手家產的無暇管理的二代房東更是重要幫手。

值得注意的是，產業發展呈現明顯地域差異。

台北市以380家業者位居全國之冠，但成長幅度最驚人的卻是高雄市，劉國基理事長說明，從他上任以來不到一年的時間高雄市租賃公會會員增加114家，增幅達131%。這種分布狀況反映各地租賃市場的成熟度與需求特性。劉國基說明，在北台灣等資產價值較高的區域，業者能夠透過專業服務為房東創造附加價值；而在其他地區，則可能透過協助房東參與社宅計畫、申請節稅方案來開拓市場。

儘管產業前景看好，租屋市場的透明度問題仍是未解難題。

賣厝阿明強調，現行稅制不公平與資訊不透明，讓政策效果大打折扣。未來政府若能加強與民間單位合作，建立更完善的數據勾稽機制，將能在租金調控與弱勢保障上找到更有效的施力點。

隨著社宅供給持續增加，與政策緊密相連的包租代管產業正站在轉折點上。

這個靠政策養大的新興產業，能否在補助退場後依然茁壯，將取決於業者能否發展出真正的市場競爭力，為房東與房客創造雙贏價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台南房市驚現「窒息式下跌」！交易量慘崩35% 賣厝阿明：交屋潮後恐現拋售潮

台南房市正在經歷一場無聲的風暴！最新數據顯示，交易量年跌超過三成，創下驚人跌幅。當新屋交屋潮的保護傘逐漸消失，市場真實的殘酷面貌正緩緩浮現。

「一個月賣不掉一間房，這在過去的台南根本不可能！」一位資深房仲的嘆息，道出台南房市當前的殘酷現實。根據地政局最新統計，114年第3季台南土地買賣筆數較去年同期慘跌35.5%**，建物買賣移轉棟數也年衰超過三成，這種「窒息式下跌」正在全市蔓延。

數字真相

台南房市正面臨前所未有的寒冬：

土地交易：9,089筆，年減35.5%

建物移轉：4,760棟，年衰逾30%

新屋占比：第一次移轉佔43%，全靠交屋潮苦撐

「如果扣除新屋交屋，中古屋市場幾乎凍結，」房仲業者私下透露，「很多屋主降價10%還賣不掉，市場信心正在崩盤。」更可怕的是，這種下跌不是短期波動。從去年同期的熱絡到今年的急凍，市場轉向速度快得令人措手不及。

熱區不熱

從行政區分布來看，交易量前三名分別為安南區740棟、永康區651棟以及安平區593棟，但這些數字背後隱藏著危機。「安南區交易量看似最高，但其中67%是新屋交屋，中古屋市場幾乎停擺，」在地房仲分析，「等這波交屋潮結束，市場可能瞬間冰封。」

新市區的新屋移轉比例更高達71.2%，顯示這些區域完全依靠預售案的交屋在苦撐，一旦建商推案放緩，市場將立即現出原形。

政策效果

面對市場急凍，政府雖端出政策牛肉，但效果令人懷疑：

新青安排除限制：理論上釋放資金，但銀行風險控管更嚴

換屋期限延長：從1年延至18個月，但市場缺的是買氣不是時間

「這些政策就像給重症病人吃維他命，」金融專家直言，「根本問題是價格過高、薪水太低、信心不足。」

賣厝阿明坦承，全台房市仍受信用管制與國際貿易政策不確定性影響，市場觀望氣氛濃厚。這種誠實的態度，反而加深了市場的憂慮。

交屋後情境

最令人擔心的是交屋潮結束後的市場情境。當新屋供給減少，中古屋市場又無法承接，可能引發連鎖反應：

投資客拋售：預售屋投資客交屋後急於脫手

價格戰開打：賣方競相降價求現

違約潮再起：買方發現鑑價不足，寧可違約

「我們已經看到部分預售案出現高檔違約率，」代銷業者透露，「這只是開始。」

購屋策略

面對如此市場環境，賣厝阿明提出具體建議：

「現金為王」：保留足夠現金，等待更好的進場時機

「避開供給過量區」：新市、安南等推案量大區域暫時觀望

「中古屋優先」：選擇生活機能成熟的中古屋，避開交屋潮風險

「耐心等待」：市場調整需要時間，不必急於進場

「與其現在進場接刀，不如耐心等待市場落底，」阿明提醒，「這一波調整，可能才剛開始。」

資深房仲感嘆：「三年前是買方排隊看屋，現在是房仲排隊等買方。這個轉變，來得又快又猛。」

M觀點：台南房市急凍不是偶然，而是過度炒作後必然調整。

與其期待政策救市，不如誠實面對市場現實，當基本面撐不住價格時，再多的政策都只是延後問題。對購屋族而言，與其擔心錯失機會，不如擔心買在錯誤的價格。在下跌市場中，現金流比資產增值更重要。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「金龍海嘯」席捲全台房市，不僅成交量出現萎縮，部分地區的房價也出現變動。永慶房產集團根據最新實價登錄數據統計發現，第二季七大都會區預售屋價格持續維持高檔或緩步上漲，成屋價格卻多已呈現修正格局，導致預售與成屋價差持續擴大。其中，七都除台北市之外，價差均有拉大情形，並以新北市最為明顯。

新北市2025年第二季預售屋平均單價已達69.9萬元，較去年同期61.6萬元大幅上漲逾13%；而成屋價格則從44.0萬元微升至44.6萬元，使得兩者價差擴大至25.3萬元。永慶房屋研展中心副理分析，新北市作為全台人口最多的縣市，具備龐大人口基數與持續的人口紅利。近期隨著捷運擴展與各大重劃區新案陸續進場，帶動預售屋市場供給與價格雙雙攀升。不過，陳金萍指出，預售價格主要反映了建商對新興重劃區未來增值潛力的樂觀預期，加上土地與營造成本的高漲，使預售案降價不易，相比之下，成屋市場的價格變化更貼近實際買賣成交行情，因此價格波動較為緩和。

台中市方面，第二季預售屋平均單價上升至53.0萬元，但成屋價格卻從去年同期的32.6萬元小幅滑落至30.8萬元，價差擴大至22.2萬元。陳金萍表示，台中近年重大建設持續落地，帶來新案供給效應。而當市場反轉之際，成屋價格反應迅速，加上供給充足、擁有入手即住的優勢，使得成屋市場價格持續調整，與預售形成明顯的價差。

高雄市也呈現預售、成屋價格兩樣情。第二季預售屋平均單價達40.6萬元，與成屋價格25.2萬元，價差高達15.4萬元。陳金萍指出，高雄近年有半導體產業題材加持，吸引大型建商插旗推升預售案。但隨著信用管制趨嚴、貸款難度上升，而民眾對於未來房價持續上漲的預期改變，購屋需求轉弱，讓建商多以低首付、優惠方案維持銷售節奏，價格則堅守不退。

此外，新竹縣市、台南市也出現同樣的現象，陳金萍表示，預售屋因人力、建築成本高漲，價格較有僵固性，而成屋市場則能較快修正以應對買氣轉弱。隨著政府持續緊縮信用管制，市場觀望氣氛仍濃厚，預期成屋的價格修正幅度還有擴大的可能，預售與成屋之間價格走勢恐將持續分化，價差更明顯。

至於台北市，是七都中預售與成屋價差縮小的都會區。由於台北市房市需求較為穩定，加上成屋市場受惠於市中心稀缺性與地段優勢，價格相對抗跌，即便中古屋也具備替代效應，支撐成屋價格不至於明顯下修，因此整體價格不若其他縣市變動大，但陳金萍指出，2025年第二季台北市的成屋平均單價是78.4萬元，而預售屋則約120.2萬元，兩者價差高達41.8萬元，若想入住北市，成屋價僅需預售屋約六成五的價格，不僅價格更具吸引力，還有立即入住、降低等待與不確定風險等優勢，對於有意購屋的民眾來說，是進駐台北市相對務實的選擇。

買房是許多人的人生夢想，但每個人買房的目的不盡相同，有人為了自住，有人為了投資。這兩種目的會影響你在選屋、議價以及持有策略上做出不同的選擇。

買房投資的主要重點，在於追求租金收益、房價增值，也就是如何最大化投資報酬率。如果能以較低的成本買到房子，由於計算報酬率及房價漲幅的基準較低，不僅可提升租金投報率，也可以增加未來的房價漲幅，先天就居於不敗之地。

因此，我們常看到有些號稱戰地風、廢墟風的老屋，雖然外觀破爛卻還是有許多投資客去詢問。這些一般人避之唯恐不及的破房子，常常是投資客的最愛，目的就在於壓低買價、提高報酬。除了尋找低價物件外，對買房投資來說，買進的時機點也是重要的考量因素，投資客通常會尋找房價相對低點，或未來發展潛力大的區域，並希望最好能在房市低點進場，等待房市回溫時獲利出場。

但買房自住的考量就不同了，自住客是根據家庭成員數量、生活型態、工作地點等個人需求，選擇適合的房屋。買房的優先重點在於確保生活機能和居住品質能滿足居住需求，買進時機點並不是最主要的考量。

有看過房的人都知道，買房也是要靠緣分的，不是隨時隨地每個社區都有物件在出售。如果堅持要等到房價最低點才買，可能久久買不到你屬意社區的房子。畢竟，有些好社區拿出來賣的戶數不多，現在的待售物件，你如果等到最低點，可能早就秒殺了。

所以如果你買房需求是基於自住，已經看中一個社區，不但上班通勤方便，距離長輩住家也近，可以幫忙接小孩，社區管理又好。這種情況下，只要家庭財務能夠負擔，無須擇時，買下去就對了。

善用雪球購屋法，讓首購族不再害怕房價漲跌

但是如果自住買房不考慮時間點，萬一碰到政府打炒房，未來房價下跌，賠了錢該怎麼辦？其實我們只要學習巴菲特的智慧，就可以讓買房賠錢機率降到最低，無須擔心政策影響。

股神巴菲特曾經說過一句名言：「人生就像滾雪球，你只要找到濕的雪，和很長的坡道，雪球就會越滾越大。」這句話不僅可以用在人生及股市投資，買房時也可以應用相同的觀念，我們只要掌握「雪球購屋法」的幾項原則就好。

選對雪球

雪球就是房子。什麼是好的雪球呢？選房子除了生活機能、交通條件，必須考慮未來轉售時的接手性。買房時優先選擇屋齡20~30年以內、不含裝潢的產品，這樣未來即使持有10年，屋齡也還在40年以下，未來仍然會有一定接手性。不建議買含裝潢的物件，則是因為裝潢折舊快，且將墊高房價。當取得成本變高，就是相對增加賠錢風險。

雪地要夠濕

雪地就是區域。怎樣的雪地才夠濕、具有增值潛力呢？買房區域要選有工作機會，人口持續流入的城市，這樣買才有人口紅利。人口紅利意味著城市消費力的提升，這不僅僅展現在房地產市場，也將帶動周邊商圈及公共建設發展。

人口紅利是驅動房市需求的強大因素，由於需求大於供給，長期房價自然上漲。短期房市下跌，價格也有支撐。

坡道要夠長

坡道就是持有時間。怎樣的坡道才夠長呢？起碼要持有10年才賣。房市景氣循環的特色是，中短期有漲有跌，但長期仍然持續上漲。過去5波臺灣房市的景氣循環，最短7年，最長12年。因此我們抓個平均值10年，只要持有時間超過10年，無論何時進場，應足以跨越景氣循環，避開中短期價跌的波動風險，坐享房地產長期增值效益。

應用「雪球購屋法」無須擇時，無須頻繁進出，只要挑對房子和區域，時間自然會給出最好的答案。我本人就是最好的實際案例，當初在房市最低迷、無人敢買房的SARS時期進場買房，但挑對了好的雪球，持有20年後房屋便增值了千萬以上。

買房是否虧損，重要的是購買時點及賣出時點這兩個時點的房價，只要後者高於前者，中間的價格波動，都只是雜訊，無須擔憂。自住買房，只要記住以上的「雪球購屋法」，不論政府政策方向如何轉變，都能把虧損風險降到最低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

建商傳統推案旺季不旺，今年928檔期陷冰河期！住展雜誌最新市調，北台灣9月新建案市況持續低迷，預售屋推案量、新成屋待售數量持續攀升，成交、來客、議價率持平，房市依舊處於冰河期。

根據住展雜誌資料，北台灣9月預售推案量約400多億，指標案包括新北市新莊區春城建設約80億，另有新北市土城區松陽建設40億元案量、鶯歌與桃園中壢各有20多億元推案，新成屋方面，全台新增200多戶，以台北萬華區瓏山林新案60戶為多。

新青安貸利多難帶動買氣  待售餘屋持續增加

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，9月初雖有金管會釋出的新青安利多及央行換屋族切結期延長，加上傳統928檔期話題帶動市場期待，但實際成效不如預期。

市調結果顯示，指標建案週平均來客僅11.7組、成交僅0.7組，仍落在最低區間，多數案場冷清無聲。僅品牌大案或平價產品能吸引20組以上賞屋人潮，否則成交量難有突破，連假期間更是「門可羅雀」，買氣不振下，待售建案數達1400多案，重回疫情時期高點。

陳炳辰說，雖然928檔期進場案量龐大，但市場去化速度緩慢，新案推出形同「賣不完又補貨」。其中新竹地區增量最明顯，主因房價偏高、買氣疲軟及案量龐大，使待售壓力進一步加劇。

房價撐高不跌 第四季房市買氣仍難回溫

陳炳辰指出，目前房價仍未出現明顯鬆動，開價與成交價差距維持一成內。新北中和、新店推案再創區域新高，台北北士科新案價碼亦被看好續攀。陳炳辰指出，若未出現降息或政策紅利助攻，短期內難以見到房價下修空間。

展望後市，他預估，今年第四季市場展望仍偏保守。台北松山與南港、新北林口、桃園龜山、新竹竹北等區的指標案推案進度糾結，恐影響北台全年推案量是否跌破兆元。若買氣與政策未見突破，年底「拉尾盤」機率相當渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「買房時以為是25坪的家，住進去才發現只有16坪能用！」一位剛購入新北小宅的年輕工程師無奈地說。這不是個案，而是全台小宅族的共同心聲。當建商主打「精品小宅」的同時，高達35%的公設比正悄悄吞噬著台灣人的居住品質，讓「蝸居時代」從網路梗圖變成殘酷現實。

你的房子在縮水

以市場上最熱銷的25坪小宅為例，若公設比達35%，意味著僅剩16.25坪的實際使用空間。這個數字還要再扣除陽台、雨遮，真正能擺放家具的「淨面積」可能不到15坪。等於花千萬買房，卻有近四成的錢花在「用不到」的公共空間上。

「現在的新建案，主臥室放得下雙人床就放不下衣櫃，客廳擺了沙發就沒走道」，室內設計師林小姐透露：「我經手的案例中，有八成小宅客戶都需要定製迷你家具，因為標準尺寸根本放不進去。」

管理費剝皮

更讓小宅族心痛的是，每個月還要為用不到的公共設施買單。以每坪80元管理費計算，25坪小宅每月要繳2000元管理費，其中高達700元是支付給幾乎不使用的健身房、游泳池與氣派大廳。

「我每天上班12小時，哪來的時間用健身房？」一位科技業購屋族苦笑：「但每個月還是要為這些華而不實的設施付錢，感覺就像被強制消費。」

建商獲利密碼

業內人士透露，高公設比其實是建商的「獲利密碼」。透過虛胖的公共空間，建商既能維持每坪單價不會過高，又能實質提高總銷金額。「同樣一塊土地，規劃高公設比的小宅產品，總利潤比低公設比的正常住宅高出兩成以上」，一位代銷業主管坦言。

居住正義變形

「小宅當道原本是為了實現居住正義，讓年輕人買得起房，現在卻變相成為建商獲利工具」，房產專家張教授批評：「當一個社會認為『16坪的千萬住宅』是正常現象時，我們離居住正義已經越來越遠。」

M觀點：

小宅熱潮不該成為居住品質下降的藉口。建議購屋族打破「坪數迷思」，與其追逐虛胖的公設，不如選擇「實坪實在」的中古屋，或優先考慮公設比低於30%的建案。政府也應正視此問題，推動「實坪計價」與「公設標準化」，避免建商透過浮濫公設墊高房價。記住，買房是為了提升生活品質，而不是讓自己住進一個連轉身都困難的「精品牢籠」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市府近日宣布，預計在A20、A21及中壢等三大區域，試辦「可負擔住宅」方案，目標打造每坪「2字頭」價位的平價住宅，相較近年區段每坪約40萬元的成交價，幾乎是低於市價的5折左右，提供年輕族群購屋新選擇。

不過專家提醒，方案雖立意良善，但若缺乏完善的回收機制與社區管理配套，恐怕會淪為「好想法、難落地」的政策示範。

建商憂配套未明 「回收價」成最大變數

好宅攻略老編管清智指出，市府規劃以「申請容積獎勵換取可負擔住宅」的模式推動，讓開發商在重劃區興建新案時，必須配合興建一定比例的可負擔住宅。然而，目前實務面細節仍付之闕如，包括建商後續的營運管理、社區整合與權益分配，都存在不確定性。

他直言：「目前最關鍵的問題是『回收價格』怎麼定。」若政府只訂出銷售價、卻未明確規範未來回收機制，可能導致市場認同度低。「假設今天以每坪20萬元售出，十年後政府只願以22萬元、25萬元回收，那在通膨與資金成本下，買方根本不會想投入這樣的商品。」管清智指出，台灣民眾普遍將購屋視為資產配置與理財手段，若報酬率過低，購買誘因將大幅下降。

反之，若政府以接近市價的價格回購，又可能引發人頭搶購屋、轉售套利的亂象。「這中間的平衡點非常難拿捏。」他認為，制度設計必須兼顧公平性與投報合理性，否則即使價格誘人，市場接受度仍會偏低。

社區共管恐成爭議 建議獨立規劃社區

除價格機制外，管清智也提醒，若未來採混合開發，例如同一棟大樓中，部分樓層為可負擔住宅，其餘為一般商品住宅，社區管理恐成另一隱憂。「不同購屋族群在權益、管理費負擔上本就有落差，若未明確區隔，容易引發糾紛。」

他建議，若政府要採「售後回收」或「回購轉售」制度，可負擔住宅應盡量採獨立社區規劃，避免與一般商品住宅混居。「獨立社區在管理上較單純，也能維持市場秩序與社區和諧。」

政策成敗在於制度細節

整體而言，專家普遍認為，桃園市府推動可負擔住宅的方向正確，但政策能否成功，端看「回收價」與「社區管理」兩大關鍵。前者牽動民眾是否願意購買，後者則影響建商配合度與社區長期穩定。

管清智強調：「制度要讓民眾願意進場，也要讓建商敢參與。」他建議政府應同步設計明確的金融、稅務與管理配套，例如頭期款、貸款成數與室內裝修補助等，降低年輕購屋族的現金負擔，才有機會讓「2字頭可負擔住宅」不只是政策口號，而是真正被市場接受的居住方案。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】