買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

受到第七波信用管制、房貸緊縮等利空影響，2025年上半年房市交易持續退燒，不過，根據《591實價登錄》統計，七都上半年房市交易量，新北市仍有逾萬件成交、高居全台之冠，桃園則以近9千件緊追在後，顯見北台灣仍是買氣大宗。但是觀察十大熱區表現，只能說是差強人意，交易量較過往均大幅縮水，例如冠、亞軍桃園中壢及桃園兩區，今年雖有近2千件交易量，但較去年同期仍大幅衰退逾6成，量縮相當有感。

591房屋交易網指出，當前房市不景氣，買方觀望氛圍濃厚，無論新建案及中古屋皆難倖免，導致區域買氣大起大落。以桃園來說，部分地區房價相對親民，這幾年持續接收雙北、新竹外溢買盤，量能表現不俗，只是如今也難擋這波房市海嘯，像中壢區和桃園區去年交易量分別為5,600、5,800多件，今年卻腰斬至1,800件的成績，市場直接進入冰河期。

再來，新北本次共有中和、板橋、淡水、三重、新莊及新店等六區上榜。以中和區來說，該區受惠單一建案熱銷挹注，加上捷運萬大線支撐發展，現階段不只房價表現緊追板橋，更以交易量1,772件奪下第三名，成交量年減4成亦是跌幅最小的區域。作為新北一哥的板橋區，挾著蛋黃區優勢，以1,681件位居第四，年減則是超過5成，跌幅同樣不小。

至於憑藉房價優勢及建設議題的淡水區，交易量高達1,519件，不過由於當地交易多來自新案，如今隨著去化放緩，賣壓也隨之升高。另外排名第六的三重區，在仁義、二重疏洪道等重劃區預售案帶動，交易量多達1,487件，但較去年4000多件明顯有極大落差。而同樣仰賴重劃區供給的新莊區，今年在副都心及迴龍等地新案帶動下，買氣尚能維持一定熱度。值得一提，過往交易量相對平穩的新店區，本次則以1018件排名第十，關鍵當地除了是新北第一環，擁有地段優勢外，外圍區域仍保有5字頭房價，不只在地購屋願意買單，也能吸引台北市等外區族群卡位，買方組成多元，較不易受市場波動衝擊。

中南部去年在科技議題帶動下，不少區域熱鬧非凡，沒想到市場風雲變色之後，許多外圍蛋白區買氣重挫，故上半年也僅有台中北屯、高雄三民擠進榜單。前者是當前台中推案一級戰區，且在重大建設到位之下，交易量仍能守住千件大關，但因去年新建案交易推升基期，年減幅高達7成之多。

另外高雄三民區，過往就屬於市區範疇，是本地人購屋首選區域之一，剛性需求強勁，交易表現仍能維持一定水準，不過仔細攤開其交易，新案量能較去年明顯下降，也導致量能較去年同期大減近8成，減幅高居各區之冠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「先買後賣變惡夢？」交屋時程大亂套 專家警告：契約沒寫這條恐賠雙倍違約金

新屋裝潢未完、舊屋急著交屋？千萬別簽這種契約，否則可能面臨數百萬賠償！

越來越多換屋族採取「先買新屋再賣舊屋」的策略，希望藉此減少搬遷空窗期，維持生活品質。然而，當新屋尚未裝潢完成、無法立即入住時，舊屋出售與交屋時程的銜接，常成為消費者面臨的實際困擾。近期更傳出多起因交屋時程銜接失誤，導致消費者必須同時負擔新舊兩屋貸款，甚至面臨巨額違約金的慘痛案例。

根據《民法》有關買賣契約規定，房屋交屋時間應以雙方契約約定為準；

若未明定，則依交易習慣與合理期限處理。這個看似簡單的規定，卻成為許多換屋族的噩夢來源。對於先買新屋的換屋族而言，新屋裝潢尚未完成，短期內無法入住，可能導致舊屋買方要求交屋時產生時間落差，陷入無家可歸的窘境。

專業地政士指出，消費者在與新屋賣方簽約時，最關鍵的就是要爭取明確的交屋日期，並在契約中約定必要時可延後交屋或設定違約責任，以降低因工期延誤造成的搬遷風險。許多消費者在簽約時忽略這個細節，等到問題發生時才發現契約中完全沒有保障自己的條款，只能被迫接受不利的條件。

舊屋出售部分更是危機四伏。

依《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀業者有義務提供正確資訊、協助雙方合理約定交屋時程，避免因誤導或隱匿資訊影響交易。《公平交易法》也要求業者不得有虛偽或隱瞞行為，保障消費者權益。但實務上，許多房仲為了促成交易，往往輕描淡寫交屋時程的重要性，導致賣方在不知不覺中陷入違約風險。

實務經驗顯示，舊屋的成交速度受市場景氣、區域行情、季節性與房屋條件等因素影響，存在極大不確定性。賣方宜事先與房仲充分溝通，並在契約中明定交屋期限與責任，避免因舊屋交不出去或延遲交屋而產生糾紛。最近就有一個案例，因為舊屋買方要求提前交屋，而新屋又無法立即入住，賣方被迫同時負擔兩邊貸款長達三個月，財務壓力巨大。

專家建議，換屋族一定要預留時間緩衝，例如延遲新屋交屋日、協商舊屋交屋延後，或先行安排短期租賃、過渡住宿，降低生活衝擊。在法律上，如遇交屋糾紛，消費者可依《民法》主張履約、請求損害賠償或解除契約，以維護自身權益。但最好的方式還是在簽約前就做好完善規劃，避免事後補救。

賣厝阿明觀點：

先買後賣就像跳雙人舞，節奏抓錯就會踩到腳！阿明要提醒換屋族，與其省那幾個月的房租，不如把契約條款寫清楚。最重要的是在新屋契約中加入「交屋彈性條款」，舊屋契約則要明定「交屋但書」，這樣才能避免時程銜接出問題。

記住：寧可多花點時間審閱契約，也不要事後花大錢打官司。與其相信口頭承諾，不如白紙黑字寫清楚，這才是聰明換屋的唯一法則！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台房市買氣跌入谷底，就連以往相對穩健的北部各縣市，也出現價格盤整。房仲業者彙整實價登錄資料，今年第2季北部各行政區中，房價僅剩15個行政區仍呈現上漲，其餘地區皆呈持平或盤整。專家表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能支撐區域買盤。

住商機構根據實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第2季平均成交單價，並與第1季房價相比，北部幾乎各行政區皆呈現跌幅或是持平，僅15個行政區免強維持漲勢。其中，以台北市內湖區房價漲幅最高，第2季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚4.2%；南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3到5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有0.5至1.9%的小幅漲幅。

住商不動產北市區協理錢思明分析，本次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬台北市，有兩大原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持，蛋黃區房價歷久不衰；二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，文山區則有品牌建商進駐。整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，各區仍具有不少抗跌力道。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場進入盤整階段，部分核心區仍倚靠生活機能支撐房價，或有其他大型建設或重劃區題材，本次上榜的桃園市大園區與新北市其他各區即屬此例。

賴志昶提醒，消費者進場應慎選地段，如區域未具有機能優勢，也要有足夠帶動發展的議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。

為強化預售屋交易的透明度與公平性，保障消費者購屋權益，行政院消費者保護處日前公布「114年度預售屋買賣定型化契約查核」結果。在今（2025）年3月至6月間，消保處會同內政部地政司及各縣市地政機關，共計查核全國74個建案中，有20案違反契約規定，裁罰總金額達新台幣983萬元。

本次查核對象選自去年9月至12月全國與地方銷售排行榜，包括全國前10名、直轄市前4名及各縣市前2名的熱銷建案；同時也針對過去曾有2次以上違規紀錄的建商進行強化查核。檢視項目涵蓋「驗收」、「所有權移轉登記期限」、「通知交屋期限」、「違約處罰」等15項重要契約條款，逐一比對是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的法定標準。

消保處指出，違規類型主要集中在四大方向，其中以「驗收」項目最常見。部分建商將交屋保留款併入銀行貸款，未讓買方於自備款中保留應有的5％款項，使消費者在房屋交付前，失去針對建物瑕疵進行修繕要求的保障空間。

此外，也有業者將交屋前的修繕責任轉化為交屋後的保固條款，迫使買方接受可能存在瑕疵的房屋；更有不當計算天然瓦斯配管費用等情形，將原本應由賣方負擔的費用轉嫁給買方，侵害權益。

消保處另在「房地所有權移轉登記期限」部分，發現有建商針對買方未配合辦理登記程序，如未加蓋印章或繳交稅費等，擅自增列片面有利的條款，甚至以此作為解除契約並索取高額違約金的理由，如有契約明訂若買方未配合登記程序，須賠償賣方總價15％的違約金，條款顯失公平。

至於「通知交屋期限」方面，也出現建商透過契約增列例外條款，企圖規避應於取得使用執照6個月內通知交屋的責任；另有業者要求買方提前負擔水電、瓦斯基本費用，進一步增加購屋者負擔。

「違約處罰」也是本次查核的重點之一。部分建商以模糊或苛刻的條款限制買方解除契約的權利，如須證明建材設備出現「重大減損」才可解約，或以「特約條款」迴避應記載規範，訂立高達總價16％的違約金，形同迫使消費者一旦簽約即處於劣勢地位。

對於這些不符規定的條款，消保處已依《平均地權條例》第81條之2第5項規定，請內政部地政司督導地方政府依法裁處，最終對20件違規建案裁罰合計983萬元。

消保處呼籲，建商應依法制定契約，不得藉「契約自由」之名增列違反法令、不利消費者的條款，也不得隱瞞對購屋決策有重大影響的資訊。至於消費者，則建議在購屋簽約前，善用實價登錄等公開資源確認契約內容，逐項核對是否符合法規，若發現違規條款，可拒絕簽約並向主管機關檢舉，共同維護公平交易環境與居住正義。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市急凍，據金管會統計，7月底國銀房貸、建融逾期放款餘額，各攀升到87.8及35.4億元，其中建融逾放月增額，更是剔除過去兩大個案影響後的近三年高點，銷售不順、資金周轉失靈，使得建商壞帳風險逐步升溫。另外，公股銀行指出，廠辦及房市需求下滑，且房市供給量持續放大，恐導致建商面臨庫存調整壓力，不動產市場續凍到年底。

民眾：「如果有需求的話，可是我記得它（壽險業公司）好像，規定有比較嚴格一點，他的身分，利率也比較高。如果真的銀行已經借不到了，就會改其他的機構吧。」



民眾：「一定都會多加評估，壽險業我看我同事有些也是跟壽險公司借，他的利率不一定比較低，不一定比較高。」



房市景氣低迷，銀行端水位吃緊 ，有些民眾在求貸無門之際，轉向壽險業、農漁會或是網銀增加申貸機會。據聯徵中心統計，今年3月保險公司新增房貸量超過600件，是兩年前的五倍。



高力國際業主代表服務部董事 黃舒衛：「整個滾動式的檢討要到今年年底，所以預期在今年年底以前，在整個銀行資金荒的狀況，其實還是非常的嚴重。它（非商業銀行）在放款水位上面，其實是非常的寬鬆跟寬裕，所以一般民眾如果有需求的話，可能如果是保戶或者是農漁會的會員的話，都可以利用這樣子的借款資源。」



房市買氣大縮水，建商壞帳風險也上升，金管會統計，今年7月底國銀房貸、建融逾期放款餘額各攀升到87.8億元以及35.4億元，其中建融逾放月增額達到近3年高點，且房貸逾放餘額也連五個月站在8字頭高點，反映出央行打房政策，讓房市交易急凍。



對此公股銀行指出，不動產市場恐凍到年底。



中央大學經濟系教授 吳大任：「這些廠商在經營上，可能就是碰到比較大的困難，所以現在他們有一些可能，已經停止接單，是處在停工的狀態，這些企業如果他停工的話，那他的員工當然就會放無薪假，在這種情況下，你可能就不敢去消費，甚至去買房。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近3年雙北中古屋市場呈現明顯的總價帶分化趨勢，雖然新北市總價1,500萬元以下的中古屋交易占比從70.3％下滑至63.1％，但中高總價產品的占比持續上升，顯示購屋族群對於較高總價物件的接受度正在提升。

根據永慶房產集團盤點雙北屋齡5年以上的中古屋交易資料，台北市總價2,000萬元至4000萬元的住宅產品在市場上持續走強，在今（2025）年上半年占比達到35.7％，成為最主要的成交區間；總價2,000萬元以上的交易總占比也過半達50.7％，顯示中高資產族與換屋族仍是支撐台北房市的主力。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市因土地開發接近飽和，低總價產品供給稀少，加上老屋改建進度緩慢，導致房價不斷墊高。原本屬於相對親民價位的物件也逐漸往中高總價區間靠攏，使得首購族與預算有限的消費者選擇轉往新北市甚至桃園等區域，形成「脫北潮」現象。

新北市方面，雖然總價1,500萬元以下的產品仍為主流，但占比也從3年前的70.3％滑落至目前的63.1％；總價1,000萬元以下的占比更僅剩31.9％，顯示即使新北整體房價仍相對台北親民，但在板橋、新店、中永和等核心區域房價不斷攀升的情況下，低總價產品已逐漸萎縮。

陳金萍指出，除了在地自住需求穩定外，新北市吸引不少來自台北市的外溢買盤，進一步推升總價1,500萬元以上的中古屋交易占比。根據統計，該區間的交易占比從去年的29.7％增加至今年的36.9％，成長幅度明顯。無論是北市購屋族轉戰新北，還是在地升級換屋的族群，都顯示出市場對中高總價產品的接受度與需求正在擴大。

受限於房價高漲與供給結構改變，雙北房市總價結構已悄然轉型，目前台北市2,000萬元以上已成主流，新北市雖仍以1,500萬元內為主，但高總價占比也持續攀升，顯示購屋門檻逐年墊高，也將改變未來市場布局與購屋族群的選擇策略。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近日某媒體引述金融圈人士言論指稱，為因應央行請銀行自主管理不動產貸款，銀行爭取承做更多地方政府或公營事業貸款，致地方政府及公營事業能貸到更多錢，且利率更低，這形同「肥政府、瘦民眾」，央行以5大銀行新承作放款利率以及放款餘額等兩大數據駁斥，表示上述言論與事實不符。

央行指出，自去年8月請銀行自主管理不動產貸款總量以來，5大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率並無明顯下降，且對政府及公營事業放款增加幅度顯著小於個人及民營企業。

央行官員說，一般而言，銀行承做地方政府及公營事業的授信風險相對較低，放款利率亦相對較低。

而去年8月以來，5大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率均呈小幅波動；其中，地方政府介於1.746%及1.795%之間波動，差距僅0.049百分點；公營事業介於1.753%及1.824%之間波動，差距僅0.071百分點；高、低點差距均不大，且並無媒體指稱貸款利率直線下降的情形。

在放款餘額部分，今年7月底相較於去年8月底，全體銀行放款增加2.4兆元，各部門放款均有增加；其中，以個人放款增加1.5兆元為最多，主要是房貸增加6,268億元，民營企業增加8,408億元，公營事業及政府分別增加794億元及72億元，亦無「肥政府 瘦民眾」的情況。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近日金融圈人士指出，為因應央行請銀行自主管理不動產貸款，銀行爭取承做更多地方政府或公營事業貸款，導致地方政府及公營事業能貸到更多錢，且利率更低，認為形同是「肥政府、瘦民眾」，另稱央行將在第三季理監事會議，評估把符合都更危老所衍生的整批性分戶房貸，排除在不動產貸款計算範圍的可行性。對此，央行重申，這個說法明顯與事實不符、且是屬於臆測。

央行指出，去年8月以來，五大銀行新承做地方政府及公營事業放款加權平均利率均呈小幅波動，地方政府介於1.746％～1.795％之間，差距僅0.049百分點；公營事業介於1.753％～1.824％之間，差距僅0.071百分點；高、低點差距均不大，且並無媒體指稱貸款利率直線下降情形。

放款餘額方面，今年7月底相較於上年8月底，全體銀行放款增加2.4兆元，各部門放款均有增加；以個人放款增加1.5兆元為最多，主因房貸增加6,268億元，民營企業增加8,408億元，公營事業及政府分別增加794億元及72億元，並無「肥政府 瘦民眾」的情況。

央行強調，持續關注不動產貸款集中度，主要是要觀測銀行信用配置情形與控管相關貸款風險，都更危老重建貸款及所衍生的整批性分戶房貸均屬中長期貸款，銀行仍承受房市景氣波動風險。若排除相關貸款，雖可使不動產貸款集中度下降，但將無法完全反映相關授信風險及信用資源流向不動產市場全貌，恐有失央行觀測不動產貸款集中度的用意。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

買房先看這篇！斡旋金支付三階段 撤回權、違約責任一次看懂

隨著房市交易量下滑，買方在市場中握有更多選擇權，「斡旋金」的重要性也因此再度被凸顯。斡旋金不僅是買方展現誠意、建立買賣雙方初步信任的方式，但若缺乏妥善制度，往往也可能引發爭議。中信房屋中壢站前加盟店（飛躍團隊）店東陳文宏指出，斡旋金額不必過高，即使是三至五萬元，也足以讓賣方感受到買家的誠意，進而認真考慮是否願意降價出售。他強調：「斡旋金其實就是展現誠意、促成議價的過程，唯有透過制度化管理與透明流程，才能真正兼顧資金安全。」

嚴謹SOP 確保資金安全

為避免斡旋金引發資金爭議，陳文宏分享公司制定的標準處理流程，包括：明訂斡旋金保管責任由公司承擔、限制現金金額不得超過50萬元、並教育同仁建議客戶直接匯款至公司帳戶，或以現金票、本票替代支付，藉此提升資金安全。

多元支付方式 提升透明度

他進一步說明，除了現金，買方也可選擇以匯款、本票或公司票據等方式支付斡旋金。特別是在總價較高的交易中，適度提高斡旋金金額，不僅能展現購屋誠意，也有助於降低交易風險。隨著消費者意識提升，愈來愈多買方傾向直接將斡旋金匯入仲介公司帳戶，以確保留下完整金流紀錄，相較現金交付更具保障。同時，仲介公司在收受斡旋金後，會開立斡旋金單，讓買方有憑有據，進一步提升交易過程的透明度與信任感。

糾紛預防：認清撤回權與違約責任

市場最常見的爭議之一是部分不肖業者誤導買方「已成交，不買就會沒收斡旋金」。對此，陳文宏澄清指出，在賣方尚未正式簽署同意出售前，買方隨時都擁有撤回斡旋的權利，且不受期限限制。然而，一旦賣方簽署同意，斡旋金便會轉為定金；若買方此時反悔，不僅斡旋金會依契約被賣方沒收，買方還必須支付仲介公司服務費。

退還機制：72小時內完成

若交易未能成功議價，斡旋金應於72小時內退還，並透過當面或匯款方式處理，同時仲介會讓買方在斡旋金單上簽收，以避免爭議。

給買方的三階段提醒

陳文宏提醒，買方在斡旋金支付的「前、中、後」三階段都要謹慎：

給付前：若可貸金額不確定，應明確約定「貸款條件」作為解約但書，務必先評估自身財力與貸款能力，確定符合需求後再下斡旋。

給付中：以匯款方式支付斡旋，避免口頭承諾。

給付後：了解可搶在賣方同意前撤回斡旋權與違約時的責任，並確認時效及退還。

市場觀察：買方市場成形

陳文宏指出，目前桃園房市已呈現明顯的「買方市場」。

中古屋價格普遍出現約一成的鬆動，雖然新成屋尚未大幅讓利，但整體成交量不論新舊屋均明顯下滑，「甚至已出現腰斬的狀況」。他提醒買方，若遇到心儀且價格合理的物件應把握時機出手，但同時務必要再次確認自身還款能力與貸款條件，以免因違約而承擔高額損失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

即使屋齡逾半百，老商辦依然炙手可熱。根據最新實價登錄資訊，台北市大安區忠孝東路四段、鄰近大巨蛋的『大陸大樓』，今（2025）年6月成交一筆總價高達2.25億元的商辦物件。該筆交易總坪數202.62坪、含一車位，拆算車位換算每坪單價約117萬元，展現精華地段老商辦的保值與抗跌力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該大樓位處東區核心、大巨蛋與松菸文創園區旁，交通便利、商務機能成熟，即便硬體設備不如新建案，仍吸引中小企業主進駐。過去大樓商辦交易稀少，2012年低樓層曾以每坪約80萬元成交，如今價格明顯攀升，顯示地段優勢與稀有性持續發酵。

此外，台北市另一筆老商辦高價交易則是松山區南京東路三段的『台實大樓』，屋齡同樣為53年，單價達104.4萬元，位於南京復興雙捷運站旁，具金融業聚落優勢，租賃需求穩定。

根據台灣房屋趨勢中心統計，今年截至目前，台北市屋齡超過50年的億元級商辦交易已有4筆，顯示老商辦雖年事已高，仍具投資價值。其他成交物件還包括中山區的『長江大樓』，屋齡52年、單價81.1萬元／坪；與『國際企業大樓』，屋齡51年、單價72萬元／坪。

這類老商辦大多位於市中心早期開發區，坪數大、交通方便、生活機能完善，具備穩定出租與改建潛力。若規劃為商務中心或共享辦公空間，還能提高坪效與投報率，成為中小企業或創業者的理想進駐點。

第一建經研究中心副理張菱育表示，政府打炒房政策壓抑法人購置住宅，但目前對商用不動產相對寬鬆，貸款成數仍可達7成，是吸引法人資金流向商辦市場的主因之一。然而，商辦貸款利率普遍高於住宅，自用型買家須負擔3％以上利率，投資前須審慎評估地段、市場需求、產業聚落與未來改建潛力，才能有效降低風險並發揮資產價值。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】