買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

央行最嚴峻限貸令上路將滿1年，市場亂象四起。買方貸款難度提高，交屋期動輒拖延數月，預售解約潮糾紛增多；市場正陷入交屋困境、解約潮與結構性洗牌的三重考驗。

作者：財訊雙週刊／游筱燕

根據《財訊》雙週刊報導，第7波信用管制自去年920上路以來，亂象持續升溫，史上最大交屋潮正逢最嚴峻的貸款緊縮，市場隱憂逐漸浮上台面。

信用管制加劇 成交量下滑

樂居創辦人李奕農便是其中一例。因為家庭需求，他必須換屋，為了貸款無礙只能「先賣後買」。然而，7月17日賣出舊屋，卻要等到11月30日才能交屋取得資金，因為買方貸款的核貸時間被拉長了。他直言：「成交了還要繳舊屋的利息、水電與管理費，央行卻說對換屋族沒有影響？」

李奕農進一步指出，央行雖強調9個月僅59件換屋貸款出問題，比率有限，但這只是表象。實務上，多數銀行不會明言拒貸，而是拉長審查時間，買方常被告知「還在審、再等兩個月」，最後只好另找銀行。部分行庫甚至暫停收件，或僅承作VIP、薪轉戶，導致換屋計畫全面延宕，多數民眾只能摸摸鼻子不知要如何客訴。

更令人詬病的是，有些銀行為維持業績，將貸款與保險、基金綁在一起，增加首購族負擔。一些買方因貸款成數不足，甚至被迫轉向融資公司借高利貸，更增加背上的沉重利息。

不僅如此，買方想低價賣也不行。《財訊》披露，市場傳出案例，竹北一名買方以每坪42萬元購入預售屋，如今行情已漲到58萬元，卻因擔心交屋時貸款不足，忍痛以每坪45萬元尋找買家換約，卻遭建商以「法律不允許」拒絕。另一新竹案例中，買方是以每坪25萬元買進，行情已漲至40萬元，但因憂心貸款成數低、資金壓力過大，計畫以30多萬元轉手，也同樣遭拒。

央行上一次理監事會議對外強調「市場影響有限」，並指出整體住宅貸款仍年增8%，銀行放款業務維持成長。但李奕農認為，這只是因預售案陸續完工交屋所致，並不代表市場仍有買氣。

因為若是從「買賣移轉棟數」來看，全台上半年的買賣移轉棟數創下史上第3低，下滑了26%，看似影響不大；但該統計指的是成屋交易，以及之前購屋預售案的件數。

真正能代表市場買氣的，要看當下的實價登錄筆數。2025年上半年，預售加成屋成交量僅約7.7萬戶，去年同期達19.8萬戶，等於大減61%，幾乎跌回2016年谷底的低迷水準。換言之，政策已經造成市場「價撐量縮」，消費者交易意願明顯退潮。

《財訊》雙週刊也發現，另一個後遺症是解約潮。信義房屋統計，今年上半年全台預售屋解約達1339件，等於去年全年的7成。且已連續4個月單月超過兩百件，其中台中平均每月38.5件居冠，也較去年大增8成。

解約潮擴散 中部成重災區

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，這波預售屋解約壓力較大的，還是在房價飆漲的熱區，尤其是在景氣末班車購買預售屋的民眾，感受會更為明顯。解約對於買方傷筋動骨，可能會面臨已繳款項虧損的狀況，因此若非資金壓力沉重，解約通常不會是購屋人的第一選項。

內政部地政司長林家正則補充，去年9月限貸實施前，每月平均解約144件；此後則升至240件，確實增加。不過若拉長時間觀察，自2021年7月預售屋實價登錄上路至今，40萬件交易中僅4418件解約，比率只有1.1%，仍屬有限。

專家則提醒，近年市場充斥「低首付」個案，即使蛋黃區也出現「訂簽5%、首付7%」方案，隨交屋潮到來，恐成資金未爆彈。精湛建設董事長陳志聲指出，契約通常明訂「貸款條件以金融機構核定為準」，若買方貸款不足，必須以現金補足；若僅繳5%自備款卻無力補差額，後續斷繳將被視為違約，連已繳的5%也會被沒收。

對建商而言，解約潮同樣是雙刃劍。雖可收到違約金，但重新銷售增加成本，交屋延宕也使資金回流不順，不得不向銀行申請土建融展延。銀行主管透露，土融利率已普遍突破4%，建融更是高達4.25%以上，如今因交屋與貸款遞延，建案融資週期由3至4年已經延長至4至5年，金融風險升高。

台北市都市更新整合發展協會理事長林育全直言，限貸衝擊最大的其實是中小建商。因融資困難，地主選擇更偏向資金雄厚、品牌大的開發商，形成了「大者恆大、小者淘汰」的產業M型化趨勢。消費者未來將面對的是由少數大型建商主導的高集中度市場。

房仲業也未能倖免。市場傳聞，今年可能有上千家門市收掉，25萬從業人員恐掀失業潮。比房網營運長陳亮達第一線觀察，雖然官方統計仍顯示房仲店數淨增，但實際上，多數店頭已人力銳減，許多仲介甚至兼職跑Uber維持生計。當交易量腰斬，無底薪的房仲業生存不易。李奕農直言：「限貸政策最大問題在於買的時候不知道，買完才出現。消費者只能承擔貸款不足、交屋延宕的壓力。」

中小建商承壓 產業大洗牌

台北市不動產開發公會理事長、陽信商銀董事長陳勝宏建議，信用管制應避免「溯及既往」，「政策若要收緊，應針對新購案生效，而不是追溯已經簽約、正在交屋的買方，這樣才合理。」他更進一步呼籲，金融主管機關應更彈性處理，例如允許以信用貸款補足不足額，或設計「過渡期」方案，讓既有交易順利完成，避免市場出現連鎖倒閉潮。

《財訊》引述新竹縣前消保官靳邦忠，建議政府應檢討預售屋解約與讓渡限制，讓其回歸市場機制，包括買方的降價出售讓市場價格回落，而非靠建商收回鎖住價格，也才能避免建商藉違約金套利。

最後，房市專家田大全引用聯徵中心與內政部數據指出，去年第4季到今年第1季，高達433%的購屋者「完全不貸款」，多為購買5000萬元、8000萬元甚至兩億元豪宅的高資產族。結果是：房價僅跌5%，但交易量腰斬50%。現實樣貌是「有錢人無感，換屋等剛性需求受創」，政策效果是否達標，值得深思。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據591實價登錄統計，觀察今年上半年六都加新竹縣市行政區的前十大成交熱區，交易量均較過往大幅縮水，像位居冠、亞軍的桃園市中壢區及桃園區，今年雖分別有近1900件和逾1800件交易量，但皆年減逾6成，量縮有感。

591房屋交易網今天透過新聞稿指出，當前房市不景氣，買方觀望氛圍濃厚，無論新建案及中古屋皆難倖免，導致區域買氣大起大落。

以桃園市來說，部分地區房價相對親民，近年持續接收雙北、新竹外溢買盤，量能表現不俗，只是如今也難擋這波房市海嘯，像中壢區和桃園區去年交易量分別為5600、5800多件，今年上半年卻腰斬至1866件、1805件，市場直接進入冰河期。

交易熱區第三名至第六名皆在新北市，依序為中和、板橋、淡水、三重區。

以中和區來說，591房屋交易網表示，受惠單一建案熱銷挹注，加上捷運萬大線支撐發展，現階段不只房價表現緊追板橋，更以交易量1772件奪下第三名，成交量年減逾4成，是跌幅最小的區域。

被稱為房價「新北一哥」的板橋區，挾著蛋黃區優勢，卻以1681件位居第四名，年減超過5成；至於有房價優勢及建設議題的淡水區，交易量為1519件，不過當地交易多來自新案，如今隨著去化放緩，賣壓也隨之升高，年減近7成。

排名第六的三重區，在仁義、二重疏洪道等重劃區預售案帶動，交易量多達1487件，但較去年4000多件明顯有極大落差，也年減逾6成。

591房屋交易網指出，中南部去年在科技議題帶動下，不少區域熱鬧非凡，沒想到市場風雲變色之後，許多外圍蛋白區買氣重挫，上半年僅有台中北屯、高雄三民擠進前十名內。

至於今年上半年六都加新竹縣市的房市成交量，北台灣仍是買氣大宗，新北市有逾萬件成交、高居全台之冠，桃園則以8837件緊追在後。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

【房市驚現「盲盒購屋」怪象 賣方開價：先談妥價錢才能看房！】

房市出現令人匪夷所思的購屋新模式！近日有購屋者在網路論壇發文求助，表示遇到房仲要求「必須先談到屋主滿意的價格，才能安排看屋」，這種如同「開盲盒」的購屋方式引發熱烈討論。這種違反一般買房流程的交易模式，究竟是新穎銷售策略，還是隱藏什麼不可告人的秘密？

該名網友描述，在尋找物件過程中，遇到房仲明確表示：「屋主堅持要先談到滿意的價格，才願意開放看屋。」這種要求等於要買方在完全沒看過房屋實際狀況的情況下，就必須先出價並達到賣方期待，完全顛覆一般「先看屋再出價」的房市交易慣例。

明深地政士事務所 主辦代書 嚴意情分析，正常房屋買賣流程應該是：

買方先看屋→評估屋況與價格→提出報價→雙方議價→成交。這種「先議價再看屋」的模式極不尋常，可能隱藏幾種情況：首先是屋況可能有重大瑕疵，擔心買方看屋後直接打退堂鼓；其次是賣方想測試市場價格，藉此了解買方願意出的最高價；最糟的情況可能是詐騙手法，根本沒有實際物件。

嚴意情地政士提醒，這種交易模式對買方存在極大風險。買房是人生重大決定，需要實際查看屋況、採光、通風、周圍環境等條件，才能做出正確判斷。在完全沒看過屋況的情況下出價，等於是閉著眼睛買房，後續可能產生無數糾紛。

法律專欄作家莊鈞翔博士也表示，這種要求可能違反《不動產經紀業管理條例》中關於誠實信用原則的規定。房仲業者有義務提供充分資訊給買方，而不是用這種方式限制買方權益。

該文引發網友熱烈回應，多數人直呼「太誇張」、「根本是詐騙手法」；

也有網友幽默表示「這是在買福袋嗎？」；更有人分享類似經驗「遇過類似情況，後來發現是凶宅」；多數建議「直接換仲介，這種不用浪費時間」。

房市專家指出，當前房市交易雖然賣方市場傾向明顯，但這種極端要求仍然罕見。可能是個別屋主或房仲的特殊操作手法，並不代表市場常態。建議買方還是應該堅持先看屋再出價的原則，避免後悔莫及。

阿明觀點

各位購屋朋友，遇到這種「先議價再看屋」的要求，請直接拒絕並換一家仲介！這完全不符合正常交易流程，背後很可能隱藏屋況問題或其他陷阱。買房不是買盲盒，我們需要實際了解屋況、周邊環境、採光通風等條件，才能做出明智決定。記住：寧可錯過一間房，也不要買到問題屋。

正派的房仲業者會樂意安排看屋，因為他們對產品有信心。這種故弄玄虛的操作手法，通常都不是好兆頭。保護自己的最佳方式就是堅持「先看屋再出價」的原則，這是消費者的基本權益，千萬不要輕易放棄！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

彰化銀行今日舉行法人說明會，對於房市展望，彰銀認為，隨著美國關稅政策增加全球經貿不確定性，加上國內房價居高不下，房市買盤縮手、供給增加，預估今明兩年房市將呈現「量縮價緩跌」格局。

彰銀表示，今年上半年房貸業務持續穩健成長，整體房貸餘額較去年同期增加約8%，其中個人金融放款成長達6.5%。截至7月底，新承作房貸餘額達384億元，新青安貸款占比約4成，成為主要成長動能。

彰銀指出，房貸業務成長主要受惠於新青安政策推動，以及積極推展「自用住宅貸款專案」，為實際居住需求客戶提供多元且具競爭力的方案。

對於下半年房市展望與土建融市場，彰銀保守看待。彰銀說，在交易低迷與利率走升環境下，建商已明顯放緩新建案開發及購地意願，預期下半年土建融需求將趨於保守。

另外，彰銀也指出美國經濟動能雖延續，但就業市場下行風險增加，9月聯準會降息1碼的機率相對提高。不過，仍需留意美國即將公布的就業與消費數據，以及通膨疑慮，可能影響Fed後續利率決策。國內方面，中央銀行貨幣政策可能受電價、房市管控影響，且景氣有AI應用支撐，預期年底前調整利率的機會偏低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

兆豐金控總經理張傳章29日在法說會中發表對總體經濟、利率政策及匯率的看法，他指出，預估我國中央銀行在年底降息機率並不高；匯率方面，新台幣升值壓力仍存，但應不會再巨幅升值。

張傳章表示，台灣2025年經濟成長呈現上熱下冷型態，上半年主要受惠AI科技需求、對等關稅提前拉貨效應，主計總處預估全年經濟成長率仍可保3；聯準會（Fed）預估美國全年經濟成長率1.4％。

通膨溫和可控，我國央行預估全年通膨率為1.81％，低於2％通膨警戒線，但須留意國際地緣政治風險、美國關稅政策、國內電價及公用事業費率調整等可能帶來的通膨上行壓力；聯準會預估美國今年通膨率約為3％。

利率政策方面，我國央行持續關注房市調控成效及關稅最終談判結果，在經濟成長率仍保3、通膨溫和的情況之下，除非下半年經濟轉為衰退，預期我國央行年底降息的機率並不高。美國部分，聯準會主席鮑爾上周在全球央行年會暗示9月可能降息，但因勞動市場和通膨兩股相反力量的拉扯，多數經濟學家認為，9月及下半年其他月份大幅降息的機率並不是很高。

至於匯率走勢，新台幣今年升值，主要反映美元弱勢及台美關稅談判引發的升值預期。張傳章認為，隨著台灣主要競爭國家關稅談判已較明朗化，加上央行努力穩匯，台幣近期已轉為貶值，並突破30元大關，預期在美國9月降息機率升高及美元指數仍疲弱之下，雖台幣升值壓力仍然存在，但巨幅升值的機率並不是很高。美元指數自從美國總統川普1月20日上任之後，到8月29日為止，已經貶值了近10％，在降息預期升高之下，美元中長期走勢仍屬震盪偏空。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房仲業者依內部交易資料統計顯示，全台房市交易 8 月較 7 月呈現小幅波動，其中，永慶房屋 8 月全台交易量較 7 月小幅量增 5%，而與 2024 年同期比較，8 月呈現交易萎縮 20%；中信房屋統計內部成交件數，8 月全台交易量相較於上月增加約 1.4%，較去年同期減少約 30.9%。

根據永慶房產集團統計：與 7 月相比，台北市月增 1%，新北市月增 4%，桃園市成長 6%，新竹縣市量增 3%，台中市月增 5%，台南市成長 7%，高雄市則月增 8%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，通常 7-8 月是暑假出遊旺季，排擠看屋、購屋行程，原本房市交易就相對清淡，尤其是今年 7 月受到丹娜絲颱風襲台，狂風與短時間強降雨，月底更有多天豪大雨特報，都衝擊民眾看屋時程，房市交易量縮超過一成。反觀 8 月天氣相對穩定，未出現嚴重颱風侵襲與干擾，民眾看屋活動回歸正常，加上在關稅落地後，部分屋主對後續經濟景氣擔憂浮現，降價幅度擴大，爭取成交機會，買賣方價格認知逐漸取得共識，讓 8 月房市交易量較 7 月小幅反彈。

若與去年 8 月同期相比，全台房市交易量減少 20%，台北市年減 12%，新北市年減 16%，桃園市量縮 13%，新竹縣市年減 25%，台中市量縮 26%，台南市減少 23%，高雄市則量縮 24%，房市買氣仍不及去年。

陳金萍指出，目前房市觀望氣氛仍存，買氣難以全面回溫。不過，隨著議價幅度擴大、買賣雙方價格認知差距縮小，若賣方願意「降價促成交」，後續交易動能才有回升的機會。對有自住需求的購屋民眾而言，現階段市場供給多，可趁機多看屋、多比較，把握好的物件伺機進場；而屋主若有出售計畫，也應調整心態與市場接軌，才能在目前相對低迷的市況下，更快找到誠意買方，順利完成交易。

陳金萍指出，根據內政部最新統計，今年 1-7 月全台建物買賣移轉棟數 15.4 萬棟，年減 26.8%，今年前七月交易量僅是去年全年建物買賣移轉棟數的 44% 左右，今年「量縮」格局應無懸念。展望後市，央行第七波信用管制與銀行房貸鬧錢荒的狀況恐將持續，對於有意購屋的民眾在資金準備上產生一定壓力，加上整體經濟環境仍充滿變數，都將持續影響今年房市交易量表現。

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察 2025 年 8 月價量變化，各縣市買氣表現皆較上月疲弱，整體月減 2.9%，年減 21.4%，其中桃園月增逾 15%，年減不到 10%，表現為七大都會區中最佳。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，雖然八月底來到民俗月，不過現代社會對於民俗月的忌諱程度低，只要避開農曆七月入厝，其餘看屋簽約幾乎都不太刻意避開，買氣低迷的關鍵問題還是貸不滿，沒錢買，整體市場仍呈現盤整格局；而桃園因屬北台灣的相對平價都會，低總價交易表現穩定，受貸款影響的程度也相對輕，因此仍有不錯的月增成績。

中信房屋統計內部成交件數，8 月全台交易量相較於上月增加約 1.4%，較去年同期減少約 30.9%。進一步觀察六都的成交量數據變化，台北市月增 2%、年減 15.7%；新北市月增 1.2%、年減 33.4 %；桃園市月增 9.1%、年減 30%；台中市月減 9.7%、年減 35.5%；台南市月減 7.7%、年減 33.5%；高雄市月減 5.5%、年減 23.4%。

中信房屋總經理張世宗指出，8 月成交量與上月大致持平，市場交易狀況仍在低量，目前剛性需求依然是房市的主要支撐力。從年變動幅度來看，由於去年下半年起，在銀行房貸限額及第 7 波選擇性信用管制之下，房市有感降溫，導致比較基期相對偏低，因此可以預期未來幾個月的交易量年減幅將逐步收斂，市場走勢可望趨於平穩。

張世宗表示，川普「20%＋N」關稅政策，給整體經濟景氣增加了許多不確定性，近期不少傳統產業都開始出現放無薪假的現象，也使得購屋民眾態度更加觀望。

此外，適逢農曆民俗月，部分交屋及交易可能遞延至 10 月，因此第三季市場買氣恐將持續低迷，就連一向被視為房市風向標的「928 檔期」，今年表現亦難以樂觀看待。

不過，雖然房市冷淡，但對於有意購屋的民眾來說，卻是進場的好時機，此時看屋的人較少，屋主心態易鬆動，買方反而容易用合理的價格買到好房子，甚至撿到便宜。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部今天部務會報安排地政司報告「預售屋解約與仲介開業情形」，地政司長會後在記者會上表示，去年第3季以來預售屋市場交易逐漸量縮，從統計資料觀察，預售屋解約件數較去年9月以前平均增加144件，但占全部買賣交易40萬件的1.1%，比例相對有限，且6成6買受人為購買或持有多戶。

解約熱區桃園、台中、高雄

地政司長林家正說明，根據「全面實施預售屋實價登錄」資料，從民國110年7月至114年6月簽約的預售屋買賣案件中，解約案件共計4418件，其中自去年9月19日央行啟動第七波管制措施至今年6月，每月平均解約240件，較去年9月以前平均增加144件，其中以交易熱區桃園市、台中市每月平均38件、高雄每月平均36件較多，但就整體交易情形觀察，解約案件約占全部買賣交易40萬件的1.1%，比例相對有限，並無報導解約潮襲捲全台情形。

對於解約原因，林家正指出，依申報解約資料分析，包括買受人因換戶、增購車位需要，而先辦理解除舊契約後再重新增訂契約；也有因個人資金不足、工作地變更等，並非全因選擇性信用管制所致，不過由於解約原因並非必填欄位，該樣態為部分民眾於解約時自主提供的資料。他強調，全國解約案買受人計4129人，其中6成6有購買或持有多戶情形。

對於房貸爭議案件，林家正表示，金管會日前說明，將持續督促各銀行貸款額度應優先提供民眾「首購」、「自住」及「已承諾」之房屋貸款，不宜逕予拒貸，並已請銀行公會及銀行設置單一申訴窗口，妥適處理申訴。內政部表示，民眾如遇有預售屋履約交屋相關契約爭議，也可向縣市政府消保或地政機關依消保法提出申訴處理。

在不動產仲介業開業情形部分，林家正說，民國110年至113年間因房市交易熱絡，經紀業者大幅開業展店，每年平均淨增515家；114年上半年房市買賣交易降溫，全國新開業者計371家，歇業305家，淨增66家，總數達9293家，僅增幅放緩，並無「倒閉潮」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

買房向銀行借貸的利率愈來愈高。中央銀行今天(21日)公布7月本國五大銀行，包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承作房屋貸款利率，來到2.303%，創下16年半來新高。央行表示，購屋貸款利率續上升，不僅因為選擇性信用管制，另外也受銀行因個案調整利率影響。

國內房市持續盤整。中央銀行指出，從買賣移轉棟數來看，六都在7月和去年同期相比，年增率為-29%，以台中市年減38.7%最多，其次為高雄市年減35%。另外，台北市、新北市以及台南市都是年減20%多，桃園則年減17%。不過，以月增率來看，7月移轉棟數仍較6月增加4.2%。

以房價來看，台北市年增為-1.04%，新北市為-0.74%，央行認為房價仍屬於盤整區間，變動不是很大。

另外，根據央行公布的7月本國五大銀行，包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為2.205%，較6月的2.186%上升0.019個百分點，主要是因為除消費性貸款利率較6月略降外，其餘各類貸款利率都上升所致。

五大銀行7月新承作購屋貸款利率為2.303%，創下自2009年1月、16年半以來新高。央行表示，利率走高主要受選擇性信用管制，以及銀行視個案放款影響所致。央行經研處副處長葉盛說：『(原音)銀行因為要自主控管它的不動產貸款，還有再加上央行的選擇性信用管制的影響，就是在放貸方面的利率，可能會有些客戶會用調升利率來因應。』

至於在銀行持續自主管控下，再加上不動產集中度仍相當高，利率攀升的趨勢是否短時間內不會改變？對此，央行表示無法評論，因為銀行對於個案的放貸情況不同，持續會影響利率變動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

以都更為經營主軸的聖得福建設執行長談到近期房市，認為去年9月央行祭出第7波房市管制措施後，現在以個案表現為主，換房的人確實變少，主要是剛性需求，多數是換屋族或老一輩要給下一代置產。

看好北士科發展及捷運北環段開工，台北市士林區正加速轉型升級，聖得福建設主導興建的住宅新案今天宣告銷售案場啟動，可售總銷金額逾新台幣30億元；洪正雄表示，看好國際AI大廠輝達距離士林區車程僅5分鐘，具外溢效應，客戶以二代置產及周邊科技業、金融業為主。

對於政府打炒房政策，洪正雄說，近期房市買氣確實較差，換房的人變少，但有剛性需求的購屋者仍會出手，所以會以不追求高價，而是順銷為經營策略。

至於限貸令是否影響都更意願，他說，有些房屋為海砂屋或過於老舊，必須改建，這些因素都提高地主都更意願。而融資也未遇到困難，因都更的融資條件有稍微「寬鬆一點」，未受阻礙。

洪正雄指出，聖得福建設專攻都更而不做危老，是因危老基地較小，成本較高，造價也會增加近一倍；目前聖得福建設在台北市土地庫存有3萬多坪，以內湖捷運沿線為主，總銷約新台幣800億元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】