買屋注意事項,買房屋注意事項,房屋交易注意事項

避免預售屋成爛尾樓，內政部擬修法射三箭。內政部長劉世芳21日指出，下周將提出「預售屋定型化契約」修正草案，三方向為買方所繳價金應專款用於興建工程項目、契約中應載明受託機構的信託專戶名稱及帳號，以及要求賣方契約時應提供信託權益說明書。

劉世芳說明，為強化預售屋履約擔保機制，保障民眾購屋權益，預計下周辦理「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載修正草案」預告作業，並於預告期滿後送行政院消保處審議。

至於市場傳出預售屋市場掀解約潮，房仲則出現歇業潮，劉世芳表示，受央行實施選擇性信用管制與國際經貿影響，去年第三季以來預售屋市場交易逐漸量縮，預售屋解約件數略有增加，但占買賣交易件數比重僅1.1％。今年上半年房市買賣交易降溫，全國新聞經紀業者增幅放緩，但並無倒閉潮。

預售屋買賣履約期間長，為避免建商在預售期間發生財務問題或工程延宕，導致購屋民眾受損，內政部現行預售屋買賣定型化契約訂有五種履約擔保機制，目前以採用「不動產開發信託」及「價金信託」合計達52％居多。

內政部本次修正主要也是針對這兩種信託類型檢討，重點一是買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金即被用罄。二是買賣契約應載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，避免遭建商私自挪用。

第三則是簽約時應提供信託權益說明書，讓民眾充分了解建商提供的履約擔保機制及權益保障內容，並提醒簽約前應審慎評估風險。內政部強調，後續也將與不動產相關公會、消保團體共同編製預售屋購屋手冊給消費者。

對於已發生的預售屋建案停工事件，內政部則採取兩大處理方式，首先是即時督請縣市政府協助購屋民眾處理履約爭議；二是轉請信託銀行暫停動支其所繳價金。內政部強調，會持續蒐集預售屋異常建案訊息，即時通報地方。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行去年9月祭出第七波信用管制措施以來，國內房地產市場急凍。以台中為例，房市成交量（不含店面）從去年7月高峰2773筆降至今年6月僅430件，跌幅達84.5％。台中市不動產開發公會統計，今年前七月全市推案金額2903.7億元，較去年同期3334億元減少12.9％；推案戶數也從1萬4241戶降至1萬2904戶，衰退約9％。

台中市不動產開發公會21日完成第17屆理監事改選，原任理事長林正雄正式交棒，由根園建設董事長謝麟兒接任理事長。謝麟兒指出，房市同時面臨建商資金斷鏈與建案銷售停滯的雙重壓力，各地已出現建商倒閉、購屋人借貸受阻及違約糾紛。若政策持續高壓管控而遲未鬆綁，不僅可能引發中小型建商連鎖倒閉，也將衝擊金融體系穩定。

謝麟兒提出三大建言：一、政策鬆綁與消費者保障並行，建議2024年9月19日前簽約的預售屋不溯及既往，排除於第七波信用管制；並檢討高價住宅門檻，將台中標準由4000萬元調高至5000萬元以上，並導入財力審核機制，保障實際還款能力的購屋族。

二、放寬土地開發時程，將現行土地取得後18個月內開工規定延長至24至30個月，並視區域及建案規模彈性調整，降低建商資金壓力。

三、健全市場機制與糾紛處理，推動預售契約範本與消費者風險告知書、建立內部調解平台，加強貸款限制宣導，協助業者及早應變，減少買賣糾紛。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市低迷，代銷業也陷苦戰，預計9月18日登場的央行理監事會議，預估房貸管制鬆綁機率不大，代銷業者為抗寒冬紛紛採取自保策略，忠泰集團旗下代銷事業忠泰房屋仲介公司透露，將回防雙北市，並拉高商辦代銷案比重至4成，預期企業用戶購置商辦買氣將相對穩健。

忠泰房屋副總經理張智傑觀察近一年房市起伏，表示央行去年9月推出第七波不動產信用管制宣布實施後，對房市衝擊還不算明顯，但今年4月美國宣布開徵對等關稅後，來客量和成交量突然少很多，現在每周平均成交戶數掉到1～2戶，比央行管制前平均最高達四戶，不可同日而語。

張智傑表示，這波房市震盪受災較嚴重區域在桃園以南，雙北市由於近幾年漲幅較穩，相較於南部有些區域呈翻倍飆漲，比較穩健；不過，這一波震盪，似乎還看不到底部何時浮現。

張智傑表示，下半年關稅衝擊景氣動能，購屋客戶考慮猶豫期持續拉長，已直接影響代銷業業績，成交速度變慢、成交量也相對萎縮，考驗代銷業者應變實力。現在代銷案普遍拉長結案時間，對於後市，不少大型代銷業者多悲觀以待，至於忠泰房屋，將還是會以包銷案為主，但接案、選案會更為保守謹慎，且會拉高商辦案比重、降低住宅案比重。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台積電持續擴建先進製程產能，帶動三大科學園區周邊房市交易熱度。據實價登錄統計，台中沙鹿、高雄楠梓近三年上半年預售屋均價漲幅逾3成，顯示科技業設廠效應已直接反映在區域房價。

在中科台中園區二期擴建計畫中，據悉台積電規劃興建四座最先進製程1.4奈米晶圓廠，預計第四季動工。全案完工後，年產值估達近5,000億元，並新增約4,500個就業機會，龐大需求成為推升台中房市的重要動能。

根據房市交易數據顯示，中科周邊的沙鹿區，近三年上半年預售屋均價上漲32.21％，鄰近的西屯區漲幅亦達12.08％；在新竹方面，2奈米生產基地所在地寶山鄉，漲幅達27.74％，新竹市區上漲15.3％；至於高雄楠梓產業園區周邊，漲幅高達40.9％，成全台最亮眼科技房市熱點。

受惠台積電中科二期先進製程廠區擴建計畫，帶動周邊房市買氣，即使在市場冷靜期，中科特區的新建案仍表現不俗。如沙鹿區「麗景風和」預售案，規劃40至48坪純三房產品，實登單價站上4字頭。中科周邊新案也屢創高價，如「精銳WORLD」最高成交單價達59.14萬元，「寶輝THE TOWER」最高成交單價達81.19萬元，「磐鈺雲詠」最高成交單價71.19萬元，顯示中高端市場仍具支撐力。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，台積電先進製程擴廠不僅是企業投資，更牽動區域轉型、人口遷徙與房市板塊挪移。科技產業投資效益具有長期且結構性特質，待園區建設完成並釋出產能後，高所得就業人口將持續湧入，將為當地房市提供穩固剛性需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團統計2025上半年新北市各個重劃區，對比去年同期，預售屋交易量的變化。板橋江翠北側重劃區今年上半年預售屋交易僅48件，相較去年同期389件，減幅達87.7%，居新北重劃區之首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，從去年9月19日央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市投資買盤大幅減少，加上銀行房貸緊縮持續下，市場氛圍轉趨保守觀望，預售屋買氣也迅速降溫，交易量快速下修。

其中，新北市有五個重劃區交易量年減幅度皆逾六成，包括江翠北側重劃區、暫緩重劃區、塭仔圳重劃區、副都心重劃區和二重重劃區。

陳金萍表示，隨著近年來在重劃區內預售屋價格飆升、對於首購族與換屋族來說，購屋門檻迅速拉高、購屋負擔變得更重。

另外，她指出，在第七波選擇性信用管制與銀行房貸緊縮的狀況下，不少購屋族群心態轉趨保守，期待有一定幅度的降價，才願意進場，使這些重劃區在今年上半年的預售交易量萎縮明顯。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸利率驚見3.5%！五大銀行2.303%只是假象，民營銀早已衝破3%大關

16年半新高利率來襲，新青安優惠僅4成民眾受惠，中間族群成最大受害者

中央銀行8月21日公布的最新數據投下震撼彈！7月五大銀行新承做房貸利率正式突破2.3%大關，達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄。然而，這項看似驚人的數字背後，隱藏著更殘酷的現實——民營金融機構房貸利率早已悄悄突破3%門檻，而國銀提供的優惠利率僅有極少數優質客戶能夠享受，一般購屋族正面臨「看得到、吃不到」的信貸緊縮困境。

利率數字遊戲背後的真實房貸困境

「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」房產知識平台賣厝阿明直言，這個數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，實際上市面上多數民營銀行的房貸利率早已突破3%，甚至達到3.2%-3.5%。

賣厝阿明分析，造成這種利率雙軌制的原因有三：

首先，新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次，民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後，央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」賣厝阿明補充，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。

量縮價盤整成市場新常態

央行數據顯示，7月五大銀行新承做房貸金額為709.24億元，較6月增加45.46億元，但這主要是因部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致。央行經研處副處長葉盛說明，整體房市仍是「量縮價盤整」格局，市場買氣確實減緩。

從交易量來看，7月六都建物買賣移轉棟數為18,856棟，雖較上月增加約4.2%，但較去年同期大減29%。價格方面，7月信義房屋大台北房價月指數小幅年減0.79%，第二季國泰房地產指數也呈現季減0.25%，顯示整體房價出現小幅鬆動修正。

新青安占比突破4成，排擠效應顯現

值得注意的是，7月新青安房貸金額達286億元，占五大銀行新承做房貸比重升至40.28%，創去年7月以來新高。這項數據反映政策優惠貸款已成為市場主力，但也排擠了一般房貸申請人的額度。

賣厝阿明指出，當前房貸市場出現明顯的M型化現象：

一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率；另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿；最辛苦的就是「中間族群」換屋族、小資首購族，他們既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。

緊縮周期仍將持續，購屋族應務實以對，央行自2024年9月實施第七波選擇性信用管制，被市場稱為「金龍風暴」。這波管制明顯抑制了市場投資需求，但對自住客也造成一定衝擊。央行理事們認為仍需維持信用管制措施，有理事指出房價指數成長率仍為正值，顯示房價還在上升，若現在放寬管制恐不利過往政策成效。

央行信用管制政策已明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注。

隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，一般購屋族除了關注官方利率數字外，更應該實際了解市場真實的貸款條件，做好資金規劃準備。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市政府持續推動都市更新計畫，由桃園市住宅及都市更新中心主導的「正光花園新城公辦都市更新案」，日前開始辦理招商文件草案公開閱覽，廣邀民間業者就招商條件提出意見，攜手完善本案內容。

本案位於桃園區正光路與延壽街之間，地處市府商圈與中路重劃區交界，鄰近武陵高中、中興國中，距離桃園火車站及南桃園交流道僅約10分鐘車程，未來亦將受惠於台鐵地下化中路車站開通，交通機能便利，發展潛力極高。

更新基地範圍涵蓋中正段1292地號等共17筆土地，總面積達7,750平方公尺，土地使用分區為第二種住宅區，建蔽率60％、容積率240％。此案採「權利變換」方式辦理更新，預估總投資金額約55億元，由住都中心擔任實施者，現階段正在積極尋求出資合作夥伴。

根據住都中心統計，該社區目前已有186戶住戶同意參與都市更新，占總戶數195戶的約95.88％；地主同意比例亦高達93％。此案更是桃園市首件由民間社區主動申請、並結合防災都更理念的公辦更新案，具有重要示範意義。

該基地社區建物在30年前即被鑑定為海砂屋，住戶長期面臨居住安全隱憂，盼透過都更工程全面改善生活品質。同時，本案也納入ESG永續發展目標，將結合綠建築與零碳建築設計理念，打造桃園首善淨零住宅典範，並串聯鄰近的正光路警察宿舍都更基地，共構開放綠地與友善人行空間，提升整體都市景觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年在科學園區、交通建設題材帶動，宜蘭房市交易量持續增溫，不僅吸引建商插旗推案，熱門產品結構出現明顯轉變。房仲業者彙整聯徵中心資料，2015年透天以50.9%交易占比穩居市場主流，電梯大廈僅佔17.7%；至2024年，電梯大廈交易已增至43.5%，首度超越透天的38.6%，成為宜蘭房市新寵；過去十年間，透天平均鑑估價由893.3萬漲至1191.6萬元，電梯大樓由579.6萬元攀升至769.2萬元，漲幅皆超過3成，十分驚人。

中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏分析，主要受三大因素影響，一是宜蘭土地取得價格持續上揚，建商兼顧開發成本與經濟效益，將推案重心從透天產品，轉向坪效更高的電梯大樓；二是家庭結構的轉變，現年輕世代的居住模式以小家庭為主，比起居住面積需求，更重視便捷的生活機能、完善的社區管理與公共設施；三是總價，透天因土地與建造成本，門檻普遍較高，不少潛在買家望之卻步，相較之下，電梯大樓總價更能符合首購族與小資族的負擔能力。

張兆宏表示，宜蘭房市的剛性需求相對穩定，除了在地自住買盤外，也吸引不少來自台北的購屋客群。其中，礁溪是最受青睞的熱區之一，自國道五號完成後，礁溪經北宜公路或鐵路宜蘭線前往台北車站約40公里，聯外交通便利，且區內擁有豐富的天然溫泉資源，成為雙北客群購置度假宅的首選。去年9月，礁溪還出現每坪60萬元的高價，刷新房價紀錄，顯見市場對礁溪房市頗有信心。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，宜蘭房價基期相對低，目前區域房價多落在2到3字頭，相較雙北地區仍有明顯的價格優勢，加上宜蘭地理位置緊鄰台北，又有宜蘭高鐵站、宜蘭科學園區等利多題材為區域房市增加想像空間，未來可望吸引更多大台北首購族，以及有退休或度假置產需求的民眾進場，區域房市交易量能仍有穩健成長的空間。

莊思敏認為，儘管近期全台房市有感降溫，對剛性需求的民眾而言，目前反而是有利的進場時機，許多屋主因應市場變化，願意下修開價、讓利換成交，現階段的購屋族只要多看、多比較、大膽出價，都有機會以合理的價格購得心儀物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部近日公布新青安7月統計數據，受理戶數與金額雙雙延續月減、年減格局，為近5個月低點，也是新青安政策上路以來第3低，反映了近期民眾購屋信心下降，導致買氣轉淡。房市專家李同榮曾在年初示警，今（2025）年下半房市恐迎來資金斷鏈危機，他今（22）日在臉書粉絲專頁指出，近來「房價崩盤」的討論聲不斷，而他認為「崩盤」只會有3種可能，如重大政策利空、戰亂或天災、資金斷鏈惡化等。

台南近日有陷入財務困境的在地建商，咬牙撐完成最後一戶交屋後宣布停業，引發熱議外，也突顯出中小建商資金吃緊的現況。李同榮今引述相關新聞指出，央行緊縮政策加上銀行「大小眼」，讓小建商苦日子難熬；而中小建商倒閉潮的主要原因來自多重市場與政策因素交織，第一個關鍵是資金壓力急遽上升是關鍵，近年高利率環境、融資成本攀升，加上銀行態度趨緊，導致自有資本有限的中小建商資金週轉不易，一旦銷售回款不如預期，現金流便迅速吃緊。

第二點是房市景氣降溫與銷售不順，讓預售屋與成屋去化期延長。李同榮指出，買方觀望、議價壓力增大，中小建商無法快速變現，導致財務壓力惡化；此外建材、人工成本居高不下，讓毛利被大幅壓縮。三，交屋潮集中與政策影響也加劇風險。大量交屋潮使市場供給集中，價格競爭激烈，而政府推動的限貸、打炒房政策，讓購屋人籌資更困難，銷售進一步受阻。他總結，整體來看，高成本、高槓桿、低銷售形成惡性循環，對抗風險能力弱的中小建商首當其衝，最終引爆倒閉潮。

此外，在新一篇貼文中，李同榮分析，房價會崩盤只有3種可能，一是購屋者毫無戒心瘋狂搶購，突然出現重大政策利空；遇天災地變、戰亂或金融風暴；在市場狂熱中，政策過度打房，坐視資金斷鏈惡化，引發建商倒閉骨牌效應。他特別點出，值得注意的是，3種可能都建立在市場狂熱的基礎上，但台灣的房市現況並非如此，一旦市場有下跌警覺性，就不大可能會崩盤；惟第三項若資金嚴重斷鏈，政府調控鬆綁機制遲鈍，坐視建商倒閉引發的骨牌效應，就有可能出現崩盤慘狀，否則毫無根據的崩跌推測都是危言聳聽。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】