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不動產知識

房市回溫？鄉林董座：下半年『量揚價微跌』	2015/08/14發佈
鄉林建設董事長賴正鎰日前在北投「鄉林玉川」公開記者會上指出，目前房市因建商願意讓價，成交量開始逐步回溫，預期下半年房市將是『量揚價微跌』格局，整體成交量可望比房地合一通過前增加20%。鄉林不動產研究室表示，稅改新制通過後，房市出現五大現象：（一）年減率減少，即市場回穩；（二）房產交易迅速，台北以中山、內湖、北投為前三大交易區；（三）中坪數產品為交易主流；（四）五大國銀6月新承作購貸創下今年新高，各行也紛紛推專案搶業績，是房市回溫的風向球；（五）今年下半年趨勢『量揚價微跌』，量增20%，但成交價則比預定底價少5%。鄉林研究室指出，儘管房市上半年因房地合一議題干擾，導致交易量衰減，但根據最新的統計數字，臺北市的五月不動產買賣棟數較去年年減33%，而在三讀通過新制後，六、七月的月減率都逐漸趨緩，顯示房市交易市場已隨著新稅制底定而回穩，不過相較業者的信心喊話，現階段民眾恐不見得買單。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市回溫？鄉林董座：下半年『量揚價微跌』

2015/08/14發佈

鄉林建設董事長賴正鎰日前在北投「鄉林玉川」公開記者會上指出，目前房市因建商願意讓價，成交量開始逐步回溫，預期下半年房市將是『量揚價微跌』格局，整體成交量可望比房地合一通過前增加20%。

鄉林不動產研究室表示，稅改新制通過後，房市出現五大現象：（一）年減率減少，即市場回穩；（二）房產交易迅速，台北以中山、內湖、北投為前三大交易區；（三）中坪數產品為交易主流；（四）五大國銀6月新承作購貸創下今年新高，各行也紛紛推專案搶業績，是房市回溫的風向球；（五）今年下半年趨勢『量揚價微跌』，量增20%，但成交價則比預定底價少5%。

鄉林研究室指出，儘管房市上半年因房地合一議題干擾，導致交易量衰減，但根據最新的統計數字，臺北市的五月不動產買賣棟數較去年年減33%，而在三讀通過新制後，六、七月的月減率都逐漸趨緩，顯示房市交易市場已隨著新稅制底定而回穩，不過相較業者的信心喊話，現階段民眾恐不見得買單。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

烏來溫泉會館搞魚塭硬凹水保工程	2015/08/14發佈
蘇迪勒颱風重創新北市烏來區，導致溫泉區上游的南勢溪土石大量崩塌，使大台北地區近日飲用水污黃混濁，引來民眾抱怨，也讓外界好奇南勢溪的水土保持是否完善。對於南勢溪水保問題，中央、地方展開資料站彼此打臉，然而有民眾指出，南勢溪支流的大羅蘭溪水源保護地，一家溫泉會館，不但無照營業還蓋魚塭養鱘龍魚，明顯違反《水土保持法》。而日前向新北市政府檢舉，官方竟回應『魚塭是水土保持工程』，離譜答案讓民眾及環團痛批明顯官商勾結，建議司法單位應介入調查。新北市觀光局表示，烏來區的合法民宿加旅館共計14家、非法則有26家。該地『伊殿園』溫泉會館未取得合法登記，已於去年八月罰款9萬，農業局也指出，2006年已依《水土保持法》開罰6萬，但業者仍持續開挖，後續將依法規定開罰，但對於官商勾結說法，僅以民眾誤解輕描淡寫，更讓大眾覺得箇中內情必有蹊翹。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

烏來溫泉會館搞魚塭硬凹水保工程

2015/08/14發佈

蘇迪勒颱風重創新北市烏來區，導致溫泉區上游的南勢溪土石大量崩塌，使大台北地區近日飲用水污黃混濁，引來民眾抱怨，也讓外界好奇南勢溪的水土保持是否完善。

對於南勢溪水保問題，中央、地方展開資料站彼此打臉，然而有民眾指出，南勢溪支流的大羅蘭溪水源保護地，一家溫泉會館，不但無照營業還蓋魚塭養鱘龍魚，明顯違反《水土保持法》。而日前向新北市政府檢舉，官方竟回應『魚塭是水土保持工程』，離譜答案讓民眾及環團痛批明顯官商勾結，建議司法單位應介入調查。

新北市觀光局表示，烏來區的合法民宿加旅館共計14家、非法則有26家。該地『伊殿園』溫泉會館未取得合法登記，已於去年八月罰款9萬，農業局也指出，2006年已依《水土保持法》開罰6萬，但業者仍持續開挖，後續將依法規定開罰，但對於官商勾結說法，僅以民眾誤解輕描淡寫，更讓大眾覺得箇中內情必有蹊翹。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

違建哭哭颱風毀過半不得復建	2015/08/14發佈
蘇迪勒颱風過境，除造成北市樹倒水黃外，還導致許多鐵皮屋毀損災情，光北市建管處獲報的鐵皮屋毀壞案件，就多達1100件，但因許多是既存違建，引起外界關切柯P是否能秉持打擊違建的決心。對此北市建管處表示，一切依法辦理。建管處指出，依照建築法規定，建物的主要構造只要任何一種需要過半修理或變更，就應請領建照，而風災受損的違建修繕，則依「台北市違章建築處理規則」規定，在原規模不增加高度及面積的情況下，只要主要構造沒有過半修理或變更，屋主就能進行修繕。至於鐵皮吹落，建管處表示如構架及山牆仍然存在，屋主進行修繕時，要記得修繕全程都要拍照存證，且不得趁機增加高度或面積，然而違建物如已經全部或過半塌毀，則不能再復建。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

違建哭哭颱風毀過半不得復建

2015/08/14發佈

蘇迪勒颱風過境，除造成北市樹倒水黃外，還導致許多鐵皮屋毀損災情，光北市建管處獲報的鐵皮屋毀壞案件，就多達1100件，但因許多是既存違建，引起外界關切柯P是否能秉持打擊違建的決心。對此北市建管處表示，一切依法辦理。

建管處指出，依照建築法規定，建物的主要構造只要任何一種需要過半修理或變更，就應請領建照，而風災受損的違建修繕，則依「台北市違章建築處理規則」規定，在原規模不增加高度及面積的情況下，只要主要構造沒有過半修理或變更，屋主就能進行修繕。

至於鐵皮吹落，建管處表示如構架及山牆仍然存在，屋主進行修繕時，要記得修繕全程都要拍照存證，且不得趁機增加高度或面積，然而違建物如已經全部或過半塌毀，則不能再復建。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

未來一年房市進入供需關鍵期	2015/08/14發佈
最近一段時間，國內房地產市場呈現買賣雙方僵持、買氣結凍的狀態。投資客追高不追低，況且現在政策對他們相當不友善，因此已轉採觀望好一段時日。而目前市場上剩下的自用消費者，早就追不上房價，當然期待房價明顯鬆動。然就賣方來說，一方面這幾年土地成本大幅墊高，頭已經洗了一半，要他們大降價肯定心有不甘或力有未逮，加上目前利率仍在低檔，除非是採取高風險槓桿操作，否則應該都還有一定財力支撐。在買賣雙方心態及認知南轅北轍的情況下，交易量的確很難提振。因此，根據實價登錄資訊顯示，近半年土地交易轉冷，其實並不令人意外；畢竟現在開發商面臨的是出清庫存，及能否順利交屋這關。過了，才有下一階段重新購地、加工、賣房的可能性。只不過相較於新供給較少的市中心，所謂蛋白或蛋殼區供給量更大，但剛性需求較弱，公共建設仍待提升，新成屋順利交屋的難度更高，價格也更早鬆動。住展房屋網企研室觀察發現，過去半年來，就是這類地區房價率先下修，只不過目前幅度還不算大，大概還在一成以下，而且區內建案預售期間，買單者有不少投資客，因此風險指數相對更高。另根據統計，今年上半年核發使照量達4.16萬戶，創2009年以來同期新高，代表接下來的交屋壓力更大，加上受今年七月容積獎勵上限新制上路影響，去年開始便出現建照申請潮，為未來數年市場供給爆量埋下種子。更別忽略，如果建商交屋不順利，未來還可能會出現逾放屋，進一步衝擊市場供需及價格。總之，即便未來實際上可能會因區而異，但整體而言，從現在開始，房市將進入供需關鍵期。當然，今年底前受選舉影響，還無法完全斷定後市走向；但住展房屋網企研室認為，等選舉結束、外部干擾消除後，應能更清晰看到房市基本面的變化，如投資客會不會重新出籠？自用消費者是否盼到符合期望的價格降幅？當然，除了人口結構變化外，經濟狀況是否好轉，也會直接左右購屋者的進場意願甚至追價能力。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

未來一年房市進入供需關鍵期

2015/08/14發佈

最近一段時間，國內房地產市場呈現買賣雙方僵持、買氣結凍的狀態。投資客追高不追低，況且現在政策對他們相當不友善，因此已轉採觀望好一段時日。而目前市場上剩下的自用消費者，早就追不上房價，當然期待房價明顯鬆動。

然就賣方來說，一方面這幾年土地成本大幅墊高，頭已經洗了一半，要他們大降價肯定心有不甘或力有未逮，加上目前利率仍在低檔，除非是採取高風險槓桿操作，否則應該都還有一定財力支撐。在買賣雙方心態及認知南轅北轍的情況下，交易量的確很難提振。

因此，根據實價登錄資訊顯示，近半年土地交易轉冷，其實並不令人意外；畢竟現在開發商面臨的是出清庫存，及能否順利交屋這關。過了，才有下一階段重新購地、加工、賣房的可能性。

只不過相較於新供給較少的市中心，所謂蛋白或蛋殼區供給量更大，但剛性需求較弱，公共建設仍待提升，新成屋順利交屋的難度更高，價格也更早鬆動。住展房屋網企研室觀察發現，過去半年來，就是這類地區房價率先下修，只不過目前幅度還不算大，大概還在一成以下，而且區內建案預售期間，買單者有不少投資客，因此風險指數相對更高。

另根據統計，今年上半年核發使照量達4.16萬戶，創2009年以來同期新高，代表接下來的交屋壓力更大，加上受今年七月容積獎勵上限新制上路影響，去年開始便出現建照申請潮，為未來數年市場供給爆量埋下種子。更別忽略，如果建商交屋不順利，未來還可能會出現逾放屋，進一步衝擊市場供需及價格。

總之，即便未來實際上可能會因區而異，但整體而言，從現在開始，房市將進入供需關鍵期。當然，今年底前受選舉影響，還無法完全斷定後市走向；但住展房屋網企研室認為，等選舉結束、外部干擾消除後，應能更清晰看到房市基本面的變化，如投資客會不會重新出籠？自用消費者是否盼到符合期望的價格降幅？當然，除了人口結構變化外，經濟狀況是否好轉，也會直接左右購屋者的進場意願甚至追價能力。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房貸管制鬆綁打房開倒車?!	2015/08/14發佈
過去打房不疑餘力的央行，現在縮手了嗎？央行宣布放寬房貸管制措施，包括特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌以及桃園市，同時，購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數，由五成提高到六成。這是央行實施房貸限制五年來首次鬆綁，房仲拍手叫好，但學者卻痛批這根本是打房開倒車。貸成數不能超過7成的管制地區，刪除了新北市八里、鶯歌以及桃園市全區，同時，購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數也從由五成提高到六成，也是央行打房政策五年以來首次鬆綁，有人痛批打房"開倒車"，但為了救經濟，也有人按讚。央行鬆綁房貸限制，期望讓房價軟著路，而不是落進無底深淵，因為民眾買房痛苦，不只房價高，薪資低更是關鍵，(忙忙忙)，雙薪家庭工作再忙怎麼忙，卻還是買不了房，根據統計，民國77年，雙薪家庭花9年可以在台北市買45坪新屋，現在卻得花上45年，才買得起，因為27年來房價飆漲4.49倍，實質薪資卻只從3.1萬元成長到3.7萬元，薪資跟不上房價漲幅，才讓家庭購屋，痛苦指數飆高。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房貸管制鬆綁打房開倒車?!

2015/08/14發佈

過去打房不疑餘力的央行，現在縮手了嗎？央行宣布放寬房貸管制措施，包括特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌以及桃園市，同時，購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數，由五成提高到六成。這是央行實施房貸限制五年來首次鬆綁，房仲拍手叫好，但學者卻痛批這根本是打房開倒車。
貸成數不能超過7成的管制地區，刪除了新北市八里、鶯歌以及桃園市全區，同時，購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數也從由五成提高到六成，也是央行打房政策五年以來首次鬆綁，有人痛批打房"開倒車"，但為了救經濟，也有人按讚。
央行鬆綁房貸限制，期望讓房價軟著路，而不是落進無底深淵，因為民眾買房痛苦，不只房價高，薪資低更是關鍵，(忙忙忙)，雙薪家庭工作再忙怎麼忙，卻還是買不了房，根據統計，民國77年，雙薪家庭花9年可以在台北市買45坪新屋，現在卻得花上45年，才買得起，因為27年來房價飆漲4.49倍，實質薪資卻只從3.1萬元成長到3.7萬元，薪資跟不上房價漲幅，才讓家庭購屋，痛苦指數飆高。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

建商：仍爛到底	2015/08/12發佈
土增稅連3個月回升，建商對房市交易量是否回溫的看法保守，北部建商認為，土增稅增加是因為公告現值年年調漲，加上目前為預售屋完工交屋潮所致，全台房市交易仍是「爛到底」，沒有回溫的感覺。興富發副總廖昭雄表示，在移轉棟數仍較去年下滑的情況下，土增稅的增加應來自於公告現值的調漲，目前房市沒有回溫的感覺，中、南部情況可能稍好，但北部幾乎不會成交。新潤機構協理賴嘉鴻表示，前2年推出的預售屋，近期到年底開始進入交屋旺季，土增稅增加是先前賣的房子所帶動，目前房市交易仍然冷清，北市更是房市重災區。不願具名的建商表示，目前房市狀況可說「爛到底」，投資客消失、置產客跑去買國外不動產，連剛性需求的自住客，一個案子都要來回看4∼5次才能成交，較以往多出1倍的銷售期。房價方面，個案底價已是表價的88折，買方還從底價打7折開始談，且口袋愈淺的買方考慮愈多，在房市氣氛偏空下也不敢下手，低單價、低總價個案銷售也不如預期。不過，鄉林集團董事長賴正鎰則認為房市最壞情況已過，賴正鎰指出，從建物買賣移轉棟數來看，每月衰退幅度已逐漸縮小，房市最差的時候在房地合一稅通過前1∼2個月，新稅制通過後，鄉林旗下6、7個工地買氣逐漸回溫，但買方看屋一定會殺價，真正要成交平均要讓利約底價的5％。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

建商：仍爛到底

2015/08/12發佈

土增稅連3個月回升，建商對房市交易量是否回溫的看法保守，北部建商認為，土增稅增加是因為公告現值年年調漲，加上目前為預售屋完工交屋潮所致，全台房市交易仍是「爛到底」，沒有回溫的感覺。
興富發副總廖昭雄表示，在移轉棟數仍較去年下滑的情況下，土增稅的增加應來自於公告現值的調漲，目前房市沒有回溫的感覺，中、南部情況可能稍好，但北部幾乎不會成交。
新潤機構協理賴嘉鴻表示，前2年推出的預售屋，近期到年底開始進入交屋旺季，土增稅增加是先前賣的房子所帶動，目前房市交易仍然冷清，北市更是房市重災區。
不願具名的建商表示，目前房市狀況可說「爛到底」，投資客消失、置產客跑去買國外不動產，連剛性需求的自住客，一個案子都要來回看4∼5次才能成交，較以往多出1倍的銷售期。房價方面，個案底價已是表價的88折，買方還從底價打7折開始談，且口袋愈淺的買方考慮愈多，在房市氣氛偏空下也不敢下手，低單價、低總價個案銷售也不如預期。
不過，鄉林集團董事長賴正鎰則認為房市最壞情況已過，賴正鎰指出，從建物買賣移轉棟數來看，每月衰退幅度已逐漸縮小，房市最差的時候在房地合一稅通過前1∼2個月，新稅制通過後，鄉林旗下6、7個工地買氣逐漸回溫，但買方看屋一定會殺價，真正要成交平均要讓利約底價的5％。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市套房價格鬆動松山區最有感	2015/08/12發佈
北市住宅產品上半年平均房價僅下跌1.9％，因房價跌幅無感，導致北市房市交易停滯，但北市「套房」產品已開始鬆動，平均年跌幅4.2％，其中又以松山區套房下修近2成最有感，均單價由98.4萬下修至80.7萬，至於區內指標個案「台北摩根」房價年跌幅約6.3％。優美地產企研室統計實價資訊，北市今年上半年住宅產品房價僅較去年同期微跌1.9％，房價下修幅度沒有交易量明顯；其中，大樓產品年跌幅僅0.5％、華廈下跌1.4％、公寓下滑1.6％，套房下修幅度較大、年跌幅4.2％。以北市12個行政區套房產品來看，松山區去年套房每坪均價98.4萬元，到今年上半年均價下滑至80.7萬元，平均每坪跌價17萬元，跌幅近2成。以南京三民站捷運共構宅「台北摩根」為例，103年全年成交最高單價為110.2萬元，但今年該社區最高單價為95.4萬元，一年時間跌幅達13.4％；去年該社區所有交易平均單價97.8萬元，今年平均降至91.6萬元，跌6.3％。優美地產企研室召集人葉立敏表示，去年上半年松山區套房每坪98.4萬元，除了捷運松山新店線通車題材，帶動松山區房價攀上最高峰外，另一原因則是去年首季有126戶的「翔譽101」交屋，成交單價92∼127萬元，大幅拉高松山區套房均價，若扣除該棟交易，去年松山區套房每坪均價為87.4萬元，仍是較今年80.7萬元高出7.7％。此外，北市南港區套房單價由去年的65.5萬，下跌至今年的57.4萬，年跌幅12.4％；以捷運南港展覽館站的「YES新世貿」個案來看，每坪單價由去年的62.8萬，下滑至今年的56.7萬，年跌幅近1成。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

北市套房價格鬆動松山區最有感

2015/08/12發佈

北市住宅產品上半年平均房價僅下跌1.9％，因房價跌幅無感，導致北市房市交易停滯，但北市「套房」產品已開始鬆動，平均年跌幅4.2％，其中又以松山區套房下修近2成最有感，均單價由98.4萬下修至80.7萬，至於區內指標個案「台北摩根」房價年跌幅約6.3％。
優美地產企研室統計實價資訊，北市今年上半年住宅產品房價僅較去年同期微跌1.9％，房價下修幅度沒有交易量明顯；其中，大樓產品年跌幅僅0.5％、華廈下跌1.4％、公寓下滑1.6％，套房下修幅度較大、年跌幅4.2％。
以北市12個行政區套房產品來看，松山區去年套房每坪均價98.4萬元，到今年上半年均價下滑至80.7萬元，平均每坪跌價17萬元，跌幅近2成。
以南京三民站捷運共構宅「台北摩根」為例，103年全年成交最高單價為110.2萬元，但今年該社區最高單價為95.4萬元，一年時間跌幅達13.4％；去年該社區所有交易平均單價97.8萬元，今年平均降至91.6萬元，跌6.3％。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，去年上半年松山區套房每坪98.4萬元，除了捷運松山新店線通車題材，帶動松山區房價攀上最高峰外，另一原因則是去年首季有126戶的「翔譽101」交屋，成交單價92∼127萬元，大幅拉高松山區套房均價，若扣除該棟交易，去年松山區套房每坪均價為87.4萬元，仍是較今年80.7萬元高出7.7％。
此外，北市南港區套房單價由去年的65.5萬，下跌至今年的57.4萬，年跌幅12.4％；以捷運南港展覽館站的「YES新世貿」個案來看，每坪單價由去年的62.8萬，下滑至今年的56.7萬，年跌幅近1成。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

落實推廣綠建築需增加『使用者』誘因	2015/08/12發佈
儘管目前為止，世人仍說得多作得少，但無可否認地，節能減碳是21世紀以來最熱的趨勢話題。跟隨這個潮流，建築開發界也掀起一股節能綠建築風潮；只不過國內現行綠建築制度仍屬鼓勵性質，要談真正的建築節能，似乎還很遙遠。就如台北市去年11月實施「綠建築自治條例」，規定超過一千平方公尺的新建物需加裝太陽能光電系統，不過稍早遭市議員質疑，政策尚無明確配套規範與權管機關就急就章上路，北市建管處則表示，其後續維護管理是由社區管委會負責，但管委會如不願維護，目前確實無法可管；換句話說，這項自治條例並無強制性，等於和現行綠建築標章一樣，徒具形式。對此，住展房屋網企研室認為，無論是綠建築標章推廣，或北市自治條例要求加裝太陽能板，這兩項目標一制的政策，到最後形同具文的原因，其實都一樣，那就是缺乏適當誘因，或說設置誘因的方式出了問題或擺錯地方。就拿綠建築來說，現在給的容積獎勵是死的，只要開發商取得銀級以上標章，就能得到6%的容積獎勵，相關規定也只要求建商需提撥綠建築維護管理基金，未來併入社區公基金內。這樣下來，建商掐指一算，只要多拿到的容積銷售所得，扣掉申請綠建築標章需額外花費的成本後還有賺，何樂而不為！但從推廣綠建築標章制度或相關觀念的角度，這樣的作法是毫無效果的。推廣綠建築不是不能多給容積，但必須根據實際使用端可節省多少能源，換算出容積獎勵的額度，也就是得有精確計算的對價關係。此外，目前開發商申請建照蓋房子時，不需提出建物長期維護計畫，也是造成綠建築徒具形式的原因之一，這部分實應針對現行公寓大廈管理條例作適當修訂。住展房屋網企研室更認為，恐怕不能單單針對興建端提供建商誘因推廣綠建築；因為綠建築要達成節能的既定目標，重點還是在後續的使用及維護上，所以必須把更多誘因轉移到使用端上。如現行綠建築標章發出後，核發單位-內政部建研所及台灣建築中心會定期查驗，不合格就會取消。住展房屋網企研室建議，可改成檢驗合格者獲租稅或水電等費用減免，績優者減免更多；這樣既能節省能源費用，又能得到額外補助或經費，使用者社區住戶及管委會才會真正願意花費心思，物力、財力維持綠建築之運作。否則，光從開發端給建商容積獎勵使用端，卻不要求建商提出長期維護計畫，後續使用者又一知半解，綠建築觀念推廣當然事倍功半；甚至因為額外容積利益全被建商賺走，還讓立意原本良善的綠建築制度遭到無謂的汙名化。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

落實推廣綠建築需增加『使用者』誘因

2015/08/12發佈

儘管目前為止，世人仍說得多作得少，但無可否認地，節能減碳是21世紀以來最熱的趨勢話題。跟隨這個潮流，建築開發界也掀起一股節能綠建築風潮；只不過國內現行綠建築制度仍屬鼓勵性質，要談真正的建築節能，似乎還很遙遠。

就如台北市去年11月實施「綠建築自治條例」，規定超過一千平方公尺的新建物需加裝太陽能光電系統，不過稍早遭市議員質疑，政策尚無明確配套規範與權管機關就急就章上路，北市建管處則表示，其後續維護管理是由社區管委會負責，但管委會如不願維護，目前確實無法可管；換句話說，這項自治條例並無強制性，等於和現行綠建築標章一樣，徒具形式。

對此，住展房屋網企研室認為，無論是綠建築標章推廣，或北市自治條例要求加裝太陽能板，這兩項目標一制的政策，到最後形同具文的原因，其實都一樣，那就是缺乏適當誘因，或說設置誘因的方式出了問題或擺錯地方。

就拿綠建築來說，現在給的容積獎勵是死的，只要開發商取得銀級以上標章，就能得到6%的容積獎勵，相關規定也只要求建商需提撥綠建築維護管理基金，未來併入社區公基金內。這樣下來，建商掐指一算，只要多拿到的容積銷售所得，扣掉申請綠建築標章需額外花費的成本後還有賺，何樂而不為！但從推廣綠建築標章制度或相關觀念的角度，這樣的作法是毫無效果的。

推廣綠建築不是不能多給容積，但必須根據實際使用端可節省多少能源，換算出容積獎勵的額度，也就是得有精確計算的對價關係。此外，目前開發商申請建照蓋房子時，不需提出建物長期維護計畫，也是造成綠建築徒具形式的原因之一，這部分實應針對現行公寓大廈管理條例作適當修訂。

住展房屋網企研室更認為，恐怕不能單單針對興建端提供建商誘因推廣綠建築；因為綠建築要達成節能的既定目標，重點還是在後續的使用及維護上，所以必須把更多誘因轉移到使用端上。

如現行綠建築標章發出後，核發單位-內政部建研所及台灣建築中心會定期查驗，不合格就會取消。住展房屋網企研室建議，可改成檢驗合格者獲租稅或水電等費用減免，績優者減免更多；這樣既能節省能源費用，又能得到額外補助或經費，使用者社區住戶及管委會才會真正願意花費心思，物力、財力維持綠建築之運作。

否則，光從開發端給建商容積獎勵使用端，卻不要求建商提出長期維護計畫，後續使用者又一知半解，綠建築觀念推廣當然事倍功半；甚至因為額外容積利益全被建商賺走，還讓立意原本良善的綠建築制度遭到無謂的汙名化。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市融資緊縮大選後才有鬆綁可能	2015/08/12發佈
根據近日報導，國內房貸、土建融放款大戶台銀、合庫及土銀三大行庫，今年持續緊縮不動產相關放款，三行庫今年上半年合計光是土建融餘額就大減超過一百億，房貸餘額縮水幅度更大，超過170億；不僅如此，據傳土建融逆勢成長的基隆、宜蘭，已成為行庫限縮的最新『目標』。然說也奇怪，同樣有房市泡沫化問題的中國大陸，最近官方卻積極救市；最新消息指出，三、四線城市不但取消限購令，現在更進一步鬆綁住房公積金貸款條件，如降低頭期款、提高貸款額度等。當然，住房公積金和一般房貸不同，不過面對積弱房市，海峽兩邊官方態度卻大不同，相當有趣。大陸救房市，很大原因應是希望增加投資動能，讓經濟數據稍微好看點，尤其中國近年積極從世界工廠轉型為消費大國，轉型造成的陣痛在所難免，有不小餘屋去化壓力的三、四線城市房市，於是獲中國官方投以關愛眼神。相較之下，台灣許多外圍新興重劃區也出現賣壓，房價已有鬆動，但幅度不大，和買方期望值還有落差。不過買氣不振，除了價格認知落差和新稅制包含交易及持有造成的不確定性外，其實還是貸款條件趨嚴。畢竟多數人購屋，無論自用或投資，多半需要貸款；但99年央行祭出第一波信用管制至今，幾乎整個北台灣主要推案區『無一倖免』，都成貸款限縮區段，加上實質薪資倒退，難怪投資客一退場，房市買氣馬上結霜，就算業者祭出公司無息或低利貸款，企圖拉高房貸成數，效果也不顯著。在這樣的情況下，業者當然要呼籲央行盡快解除信用管制。對此，住展房屋網企研室稍早已分析過，房市是內需產業之一，買氣低迷，肯定影響總體經濟表現，但兩者因果仍不該隨意混淆。不過以這幾年財經部會效能不彰的情況研判，到最後恐怕還是會出手救市，帳面經濟數據才有可能變得好看些。只不過，現在還不是時機，原因自然還是選舉。如果九月美國FED真的升息，資金開始轉趨緊縮並回流成熟發展區，從資金管控的角度，央行有可能考慮鬆綁選擇性信用管制；但一來房價鬆動幅度非常有限，再者從去年九合一選舉到今年總統立委改選，高房價都是攻防重點，在這樣的情況下，不大可能『逆向操作』，祭出優惠貸款或鬆綁管制救房市。綜合以上，住展房屋網企研室研判，大概得等大選結束，也就是明年農曆年後，主事者不再面臨選票壓力，才會考慮拯救房市來美化經濟數據，實際作法當然是鬆綁或解除房貸、土建融管制。不過，這也得看當時段房價走勢而定；如果修正幅度夠明顯、夠大，鬆綁或解禁的機會愈高。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市融資緊縮大選後才有鬆綁可能

2015/08/12發佈

根據近日報導，國內房貸、土建融放款大戶台銀、合庫及土銀三大行庫，今年持續緊縮不動產相關放款，三行庫今年上半年合計光是土建融餘額就大減超過一百億，房貸餘額縮水幅度更大，超過170億；不僅如此，據傳土建融逆勢成長的基隆、宜蘭，已成為行庫限縮的最新『目標』。

然說也奇怪，同樣有房市泡沫化問題的中國大陸，最近官方卻積極救市；最新消息指出，三、四線城市不但取消限購令，現在更進一步鬆綁住房公積金貸款條件，如降低頭期款、提高貸款額度等。

當然，住房公積金和一般房貸不同，不過面對積弱房市，海峽兩邊官方態度卻大不同，相當有趣。大陸救房市，很大原因應是希望增加投資動能，讓經濟數據稍微好看點，尤其中國近年積極從世界工廠轉型為消費大國，轉型造成的陣痛在所難免，有不小餘屋去化壓力的三、四線城市房市，於是獲中國官方投以關愛眼神。

相較之下，台灣許多外圍新興重劃區也出現賣壓，房價已有鬆動，但幅度不大，和買方期望值還有落差。不過買氣不振，除了價格認知落差和新稅制包含交易及持有造成的不確定性外，其實還是貸款條件趨嚴。

畢竟多數人購屋，無論自用或投資，多半需要貸款；但99年央行祭出第一波信用管制至今，幾乎整個北台灣主要推案區『無一倖免』，都成貸款限縮區段，加上實質薪資倒退，難怪投資客一退場，房市買氣馬上結霜，就算業者祭出公司無息或低利貸款，企圖拉高房貸成數，效果也不顯著。在這樣的情況下，業者當然要呼籲央行盡快解除信用管制。

對此，住展房屋網企研室稍早已分析過，房市是內需產業之一，買氣低迷，肯定影響總體經濟表現，但兩者因果仍不該隨意混淆。不過以這幾年財經部會效能不彰的情況研判，到最後恐怕還是會出手救市，帳面經濟數據才有可能變得好看些。只不過，現在還不是時機，原因自然還是選舉。

如果九月美國FED真的升息，資金開始轉趨緊縮並回流成熟發展區，從資金管控的角度，央行有可能考慮鬆綁選擇性信用管制；但一來房價鬆動幅度非常有限，再者從去年九合一選舉到今年總統立委改選，高房價都是攻防重點，在這樣的情況下，不大可能『逆向操作』，祭出優惠貸款或鬆綁管制救房市。

綜合以上，住展房屋網企研室研判，大概得等大選結束，也就是明年農曆年後，主事者不再面臨選票壓力，才會考慮拯救房市來美化經濟數據，實際作法當然是鬆綁或解除房貸、土建融管制。不過，這也得看當時段房價走勢而定；如果修正幅度夠明顯、夠大，鬆綁或解禁的機會愈高。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

貴族落難多豪宅慘遭法拍	2015/08/12發佈
北市三大豪宅聚落─信義計畫區、仁愛路綠廊與大直水岸，本週都有豪宅遭法拍。其中最受矚目的當屬名模洪曉蕾與王世均夫婦住處，拍賣底價達2.47億元；新光董娘許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」，則因債權人聲請延後執行而停拍。根據司法院法拍公告，本週台北市有不少豪宅法拍；包括信義計畫區名宅「維多利亞」六樓，底價約1億33萬；大直重劃區屋齡五年內的豪宅「金澤Ｃ」二樓，底價約9800萬元。「維多利亞」因屋齡超過20年，具都更效益，這次的法拍土地持分約16.33坪，光土地底價就占了9248萬，換算每坪逾566萬，超越兩年前富邦集團以約483萬/坪購買當時『最貴菜園』的法拍價格。此外，被稱為『驚世夫妻』的王世均夫妻住處將於13日法拍，根據司法院法拍屋與地籍資料，這戶「禾康世家」頂樓樓中樓豪宅除被台中商銀聲請假扣押外，還遭高雄國稅局辦理禁止處分登記，更有多名債權人。但法拍業者認為，這棟豪宅高額的價格恐讓一拍難以成交。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

貴族落難多豪宅慘遭法拍

2015/08/12發佈

北市三大豪宅聚落─信義計畫區、仁愛路綠廊與大直水岸，本週都有豪宅遭法拍。其中最受矚目的當屬名模洪曉蕾與王世均夫婦住處，拍賣底價達2.47億元；新光董娘許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」，則因債權人聲請延後執行而停拍。

根據司法院法拍公告，本週台北市有不少豪宅法拍；包括信義計畫區名宅「維多利亞」六樓，底價約1億33萬；大直重劃區屋齡五年內的豪宅「金澤Ｃ」二樓，底價約9800萬元。「維多利亞」因屋齡超過20年，具都更效益，這次的法拍土地持分約16.33坪，光土地底價就占了9248萬，換算每坪逾566萬，超越兩年前富邦集團以約483萬/坪購買當時『最貴菜園』的法拍價格。

此外，被稱為『驚世夫妻』的王世均夫妻住處將於13日法拍，根據司法院法拍屋與地籍資料，這戶「禾康世家」頂樓樓中樓豪宅除被台中商銀聲請假扣押外，還遭高雄國稅局辦理禁止處分登記，更有多名債權人。但法拍業者認為，這棟豪宅高額的價格恐讓一拍難以成交。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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